В 2022 году спрос на жилье в Краснодаре переориентировался на внутренний рынок. Недвижимость в краевом центре приобретали в основном жители региона. При этом доля ипотечных продаж продолжала расти. О ситуации в отрасли и итогах года для компании рассказал генеральный директор СК «Семья» Руслан Воруков.
— 2022 год не был спокойным для строительной отрасли. Каким он стал для вашей компании, как изменились объемы строительства?
— Год стал для нас знаковым — в первую очередь в связи с запуском новых проектов. Стартовали два объекта комплексного освоения территории — один на Западном обходе Краснодара на восемь домов, площадью 67 тыс. кв. метров жилья. В нем мы уже приступили к строительству первых домов и детского сада, а также строим школу совместно с коллегами по рынку. Второй проект тоже в Краснодаре, в районе станицы Елизаветинской, на 300 тыс. кв. метров жилья. На участке площадью 70 га будут построены 34 дома, досугово-деловой центр, школа и три детских сада. Первые социальные объекты — школу и детский сад — уже возводим.
Сегодня компания строит в общей сложности 540 тыс. кв. метров. Так что уже сейчас можно говорить, что в 2022 году мы втрое увеличили объемы по сравнению с 2021-м. Причем в ноябре, по статистике «Единого ресурса застройщиков», мы стали первыми по выводу квадратных метров на рынок в стране. И поднялись на 40 позиций в федеральном рейтинге. Сейчас компания занимает 23-е место по объему строительства в стране.
«Спрос сохраняется»
— Были ли серьезные колебания спроса на недвижимость? Ощутили ли вы это на продажах жилья в своих объектах?
— Да, спрос был неравномерным, волнообразным. Но он так или иначе всегда был, и сегодня тоже сохраняется. Как и раньше, люди хотят покупать жилье в ипотеку на выгодных условиях. И низкая ставка — это сегодня не просто одно из преимуществ, а едва ли не главный аргумент в пользу выбора того или иного застройщика. Поэтому, конечно, мы использовали все возможности для продаж, благодаря чему каких-либо ощутимых просадок не было.
— Изменилось ли соотношение в покупках жилья населением Краснодарского края и людьми из других регионов России?
— У нас и раньше доля иногородних покупателей была не настолько большой, как у некоторых других застройщиков. Не более 15%. На черноморских курортах, к примеру, она может достигать 40%. Поскольку там недвижимость приобретают в основном для отдыха в летние месяцы.
В структуре наших продаж в этом году доля покупателей из других регионов сократилась, спрос перетек на внутренний рынок Краснодарского края. К примеру, квартиры в нашем комплексе бизнес-класса в центре Краснодара покупали в основном местные жители. Цель простая — улучшить жизненные условия, быть ближе к культурной и деловой части города, не проводить много времени в дороге.
А еще в этом году на Краснодар обратили внимание сочинцы. На курорте, как известно, стоимость квадратного метра уже в несколько раз превышает краснодарскую, и они выбирают краевой центр. Примерно тем же руководствуются и жители районов Краснодарского края и Крыма. Покупают для себя, для детей на будущее, поскольку понимают, что недвижимость в Краснодаре всегда будет перспективной и привлекательной.
«Все больше людей покупают жилье для себя»
— Какие еще параметры, помимо расположения, сегодня важны покупателям жилья?
— В этом году одним из главных критериев стал размер ежемесячного платежа. И в этом плане покупатели готовы поступиться расположением — при условии, что недвижимость будет более доступной. Если раньше количество тех, кто приобретает квартиру как инвестицию и для личного пользования было примерно равно, то сейчас большинство людей покупают именно для жизни. Чтобы получить большую жилплощадь и комфорт.
Но, конечно, это не означает, что не нужно думать о качестве жилья. Мы постоянно работаем над продуктом и средой, делаем упор на технологии «умного дома». Создаем пространства для общения людей, детские игровые и коворкинги, посещать которые жители могут бесплатно. Используем современные подходы к благоустройству территории, стараемся сделать планировочные решения более функциональными. Современный жилой проект состоит из множества нюансов, среди которых нет ни одного неважного.
— Какие квадратуры, планировки и другие параметры жилья сегодня пользуются особенно большим спросом?
— В прошлом году больше 70% продаж в наших комплексах пришлось на одно— и двухкомнатные квартиры — примерно поровну. В 2022-м мы продавали немного больше двухкомнатных, но в целом структура спроса не изменилась. Трудно говорить о каком-то усредненном портрете покупателя. Люди очень разные, жизненные ситуации и потребности у каждого свои.
В сегменте «бизнес» по большей части покупают для собственного проживания, и это двухкомнатные квартиры площадью от 60 кв. метров, а также трехкомнатные или пентхаусы. На будущее, для детей-студентов или как инвестицию рассматривают студии и однокомнатное жилье в центре.
Комфорт-класс — это прежде всего продажи двухкомнатных квартир от 45 до 57 кв.метров. У этой категории покупателей в качестве вложения денег сегодня наиболее востребована недорогая недвижимость — студии 18–23 кв.метра либо однокомнатные 28–30 кв.метров.
«Мы занимаемся градостроительством»
— Объекты компании в основном находятся на территории Краснодара, где продолжает действовать ряд градостроительных ограничений. Как вы их учитываете в своих проектах? Каковы требования к инфраструктуре, в том числе социальной?
— Как мне кажется, сегодня уже нет смысла говорить о жилых комплексах как о чем-то отдельном. Речь скорее о создании жилого пространства — в самом широком понимании. А значит, и девелоперы не просто возводят дома, а в полном смысле занимаются градостроительной деятельностью. Мы приглашаем экспертов рынка региона и страны — проектные бюро, архитектурные, дизайнерские агентства, компании сферы благоустройства. Они помогают с поиском лучших решений, чтобы проект гармонично вписывался в окружающие микрорайоны и пространства.
Строго следуем новым правилам и нормам, соблюдаем коэффициент плотности застройки и высотности зданий. К примеру, в микрорайоне «Теплые Края» 65% домов — 9-этажные, и лишь 35% имеют 12, 16 или 18 этажей.
Если говорить о социальных объектах, то мы теперь строим не только в рамках нормы, а с запасом. К примеру, в новом проекте возводим школу на 1800 мест, а не на 1400. И к самому проектированию стали подходить иначе, планируя все так, чтобы дома и социальные объекты вводились в строй одновременно либо детсады и школы сдавались в эксплуатацию чуть раньше. Потому что люди не должны годами ждать комфортной жизни. Они должны сразу получить все, что необходимо.
— Какова сегодня средняя цена квадратного метра в жилых комплексах компании? Как она менялась в течение 2022 года?
— За 2022 год цена квадрата выросла на 12–14% по отношению к началу года. В жилых комплексах класса «комфорт» стоимость квадратного метра сейчас составляет 110 тыс. рублей. В бизнес-классе стоимость «квадрата» составляет порядка 170 тысяч. И все-таки рост цен на жилье в Краснодаре в этом году не был таким стремительным, как в 2021-м.
«Роль ипотеки увеличилась»
— На протяжении последних лет именно ипотека во многом стимулировала спрос на жилье. Сохранилась ли эта тенденция и в 2022 году?
— Ипотека не просто осталась одним из самых важных инструментов. Доля сделок с ее использованием у нас выросла на 15 процентных пунктов и составила порядка 90%. Конечно, это позволило сохранить доступный платеж за квартиру даже в условиях нестабильных доходов у населения. И здесь уже не так важно, жилье какой площади люди приобретают, — все хотят видеть максимально выгодный ежемесячный взнос. Правда, есть ограничение в виде максимальной суммы займа 6 млн рублей. Учитывая уровень цен, сегодня эта сумма уже недостаточна для многих покупателей. Считаем, что показатель для Кубани необходимо увеличить до столичного уровня — 12 млн рублей.
— Каковы ожидания компании от конца 2022 года и начала 2023-го? Планирует ли она наращивать объемы строительства — если да, то какие факторы этому способствуют?
— Основное — это продолжение строительства трех комплексных проектов, которые включают в себя 47 домов. Хотя, конечно, будем запускать и новые объекты, заручившись поддержкой нашего партнера ДОМ.РФ. Сейчас прорабатываем и готовим к старту еще два проекта в Краснодаре, на участках 77 и 55 га. Разумеется, оба предусматривают несколько детских садов и школ. В Новороссийске тоже готовится очень крупный проект на полмиллиона квадратных метров, также с комплексным развитием территории.
Из глобального — продолжим работать над своим продуктом, мастер-планированием. У нас большой земельный банк, который мы активно осваиваем. Для этого нужны кадры, поэтому мы работаем над созданием собственного проектного бюро, привлекаем талантливых специалистов.
Главная цель остается прежней — создавать актуальные для кубанских городов самодостаточные микрорайоны. В таком ключе сегодня развивается строительный рынок региона, и это курс, которым движется наша компания.
