К концу 2022 года спрос на новостройки по сравнению с началом года снизился в 73 регионах России. В Краснодарском крае сокращение числа зарегистрированных ДДУ составило 60%, следует из данных портала ЕРЗ.РФ. Об итогах года и прогнозах в сфере жилья рассказал руководитель портала Кирилл Холопик.
— Как рынок жилой недвижимости пережил 2022 год? Какие события стали ключевыми? Ощутили ли на себе застройщики влияние санкций?
— Рост ключевой ставки в феврале и санкции вызвали панические настроения на рынке. В марте был взрыв продаж, люди спасали свои деньги от возможной высокой инфляции, но затем последовал сильный спад. До сих пор продажи не восстановились в полном объеме. Мы видим, что в условиях турбулентности значительная часть покупателей заняла выжидательную позицию. В связи с этим фактором мы ожидаем, что в конце года продажи просядут.
Что касается санкций, то, в отличие от турбулентности ключевой ставки, они оказали меньшее влияние на сектор новостроек. Застройщики не закупают оборудование, которое попало под самые жесткие санкции. Это так называемое оборудование двойного назначения. В определенный период негативно на них повлияло только то, что отдельные зарубежные компании в одностороннем порядке отменили поставки своих товаров в Россию. Это вызвало нехватку инженерного оборудования. Проблема быстро была решена либо за счет его замены, либо за счет построения более длинных логистических цепочек через третьи страны. Она не стала поводом для остановки стройки ни для одного застройщика.
— Какая картина сложилась на Юге России? Произошли ли корректировки сроков ввода жилья, вывода новых проектов?
— Тенденции на рынке новостроек макрорегиона такие же, как и в целом по России. Количество выданных ипотечных кредитов существенно отстает от прошлого года. Если в целом по РФ в октябре было выдано под новостройки 27,4 тыс. ипотек, то в марте 2022-го их было 62 тыс. Такая же ситуация происходит в Краснодарском крае: в рекордном марте 2022 года было выдано 2,4 тыс. кредитов, а в октябре — 1,7 тыс. Рынок не может догнать те показатели, которые были в лучшие месяцы.
В Ростовской области ситуация похуже. Всего лишь 674 кредита было выдано в октябре на приобретение квартир в новостройках, тогда как в марте их было 1,5 тыс.
— В Ростовской области вывод новых проектов жилья вырос за 11 месяцев на 41,1% и на 22% упал в Краснодарском крае. Сократится ли вывод нового жилья на Кубани в 2023 году еще больше?
— Вывод нового жилья полностью зависит от продаж: объем вывода жилья через полгода — год будет соответствовать сегодняшним объемам продаж. Поэтому мы однозначно увидим снижение вывода новых проектов. Низкие продажи апреля-мая повлияли на приостановку разработок проектных документаций, о чем свидетельствует сокращение числа заключений экспертизы. На Юге России темпы вывода нового ассортимента в сравнении с 2021 годом, я думаю, снизятся на 30%. В Краснодарском крае меньше — на 25%, а вот в Ростовской области — на 40%.
— Как выглядит спрос на Юге со стороны жителей других регионов России на фоне событий 2022 года?
— Спрос сохраняется, так как желание жить в более теплом регионе остается вне зависимости от внешних факторов. По-прежнему Краснодарский край является самым привлекательным регионом России для смены места жительства благодаря своему климату и хорошей экономической базе, возможности получить высокий уровень социального обеспечения.
Сегодня мы видим, что на фоне санкций происходит отток населения из Калининградской области. Это связано с оторванностью субъекта от основной территории страны. На мой взгляд, в этой связи произошел некоторый переток людей, которые выбирали для переезда Краснодарский край или Калининградскую область, в пользу последнего. Краснодарский край в этой связи выигрывает, и это обеспечивает ему стабильный поток покупателей из других регионов. В Ростовской области доля иногородних покупателей никогда не была значительной.
— Ранее вы прогнозировали, что жилье на Юге к концу этого года упадет на 25%. Оправдались ли эти прогнозы сейчас? Снизились ли в связи с этим цены?
— Продажи «проседают» по всей России. Если говорить о ценах, то они перестали расти. Из-за низких продаж появляются излишки ассортимента. Объем предложения вырос вдвое, что подталкивает цены к снижению.
Ключевой фактор — возможная отмена льготной ставки по ипотеке с 1 января 2023 года. Если такая важная поддержка строительства в виде государственной субсидированной ставки будет прекращена, то не исключено и некоторое снижение цен — в пределах 5–10%.
В любом случае рост активности в следующем году напрямую зависит от стабилизации общей ситуации. Кроме того, находясь в режиме сбережения, люди уже накопили большую денежную массу на руках. По официальным данным ЦБ, она прибавляет по 3 трлн рублей ежемесячно, а весь объем новостроек в продаже сейчас оценивается в 5 трлн рублей. То есть за два месяца накоплений этих денег хватит гражданам, чтобы выкупить весь ассортимент новостроек. Бесконечно люди не будут хранить сбережения в рублях, и недвижимость является одним из самых привлекательных инструментов для вложения денег.
— Какие прогнозы вы можете сделать на 2023 год, что будет с ценами, с объемом строительства и спросом на жилье?
— Слабым застройщикам, которые не рассчитали силы, вышли с каким-то авантюрным проектом, будет тяжело. Фактически они смогут потерять свой бизнес. Такие ситуации всегда происходят в относительно кризисный период, когда уходят слабые игроки без запаса прочности. Это наверняка произойдет в следующем году.
Разница в том, что ранее проблемы и убытки застройщика перекладывались на дольщика. Сегодня же участники долевого строительства защищены эскроу-счетами. Мы наблюдаем за первым прецедентом, когда Банк ДОМ.РФ завершает за застройщика проект в рамках проектного финансирования (ЖК «Лампо» в Мурино Ленинградской области, который будет сдан в 2023 году). Эта ситуация показывает эффективность реформы долевого строительства жилья, запущенной в 2019 году.
