Участники рынка недвижимости Юга России и Северного Кавказа надеются на выравнивание баланса спроса и предложения, а также на достижение уровня цен, приемлемых для обеих сторон. При этом в планах на будущий год — увеличение объемов строительства, в том числе и за счет выхода в небольшие города Кубани и Дона, а также в другие регионы.
По данным Росстата, по итогам 10 месяцев 2022 года в топ‑10 регионов по объему ввода жилья наряду со столицами и столичными регионами вновь вошли Краснодарский край и Ростовская область.
По динамике объема ввода жилья по отношению к аналогичному периоду прошлого года за первые 10 месяцев 2022 года Краснодарский край занимает второе место в РФ — объем ввода жилья увеличился на 32,1%, а по объемам ввода — 3-е место. В десятку регионов вошла и Ростовская область.
Сами застройщики подтверждают не только динамику строительства, но и заявляют о планах по увеличению его объемов.
«Темпы, с которыми наша компания строит и вводит в эксплуатацию свои объекты, достаточно высокие. Если в 2021 году мы ввели порядка 100 тыс. кв. метров жилья, то за неполный 2022 год уже превысили прошлогодние результаты почти в 2,5 раза, введя более 225 тыс. кв. метров жилой площади, — говорит Евгения Тодорова, директор по маркетингу ГК «ТОЧНО». — Общая площадь проектов, которые мы планируем ввести в будущем году, составляет порядка 400 тыс. кв. метров.
«ВКБ-Новостройки» за 10 месяцев 2022 года сдали 291 млн кв. метров жилья, это 25 многоквартирных домов — всего на восемь меньше, чем в аналогичный период 2021 года.
«Мы удерживаем заданные темпы строительства и ввода домов в эксплуатацию, вся застройка во всех городах идет согласно плану, — убеждена заместитель генерального директора ООО «ВКБ-Новостройки» Марина Караулова. — На конец года намечена сдача большого количества домов, так что итоговая цифра значительно увеличится».
За 10 месяцев 2022 года «Московская строительная компания» сдала в эксплуатацию шесть многоквартирных домов в Ростове-на-Дону. Ведется строительство еще 22 домов в 10 жилых комплексах. По словам директора департамента продаж МСК Сергея Тарашвили, темпы прироста новых объектов строительства за год увеличились более чем в два раза.
«В этом году приближаемся к 350 тыс. кв. метров, что сопоставимо с показателем 2021 года, — говорит Валерий Чайка, коммерческий директор «СК10». — В планах на будущий год — увеличить текущие показатели».
В ожидании баланса
Будут ли все эти квадратные метры реализованы? Участники рынка полагают, что да, но, возможно, не такими темпами, как прежде. Основной тренд года — рост цен и сокращение спроса и, что примечательно, его структуры в связи с изменением миграционных потоков.
Цены на недвижимость начали расти еще в пандемийные годы, когда рос спрос на жилье на юге среди удаленщиков. Тогда же взлетели цены на металл, стройматериалы, что привело к итоговой стоимости квадратного метра. Февраль добавил проблем с поставкой оборудования. Но большинство крупных компаний в основном смогли наладить поставку техники и запчастей.
По данным ЦИАН, потенциальный спрос (число просмотров объявлений) и на вторичном, и на первичном рынке Ростовской области, Краснодарского и Ставропольского края в ноябре текущего года был на 30–40% ниже, чем в ноябре 2021 года. Объем предложения при этом значительно больше, чем год назад: в новостройках — на 40% в Краснодарском крае, на 21% в Ростовской области, в четыре раза в Ставропольском крае (объем предложения небольшой, поэтому колебания более заметны).
Произошедший рост цен с начала года объясняется динамикой первых месяцев 2022 года, отмечает эксперт «Циан.Аналитика» Елена Лапшина. С мая стоимость «квадрата» фактически стагнировала и в новостройках, и в готовом жилье, но на первичке динамика была более выраженной. Первичный рынок поддерживается льготной ипотекой и специальными программами по субсидированию ставки от застройщиков.
В Ростове-на-Дону, Ставрополе и соответствующих регионах цены увеличились сильнее, чем в Краснодаре. В Краснодаре и Краснодарском крае в целом стремительный рост наблюдался в 2020–2021 году, сейчас стоимость наращивать сложнее. Уровень цен в Ростове-на-Дону, Ставрополе и этих регионах ниже, поэтому темпы роста выше — на рынке сохраняется принцип, что заметнее увеличиваются цены в более дешевых локациях. В более дорогих увеличивать стоимость сложнее за счет эффекта высокой базы.
«Если раньше на рынке было значительное количество покупателей квартир с инвестиционной целью, то сейчас таких покупателей практически не осталось, и, полагаю, так будет ближайшие года три, — отмечает управляющий партнер федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодарском крае Вадим Камалов. — Мы возвращаемся к нормальному рынку, когда люди приобретают жилье в случае необходимости, в связи с изменением состава семьи. Серьезное влияние на рынок оказал и сократившийся в десятки раз миграционный поток. Прежней привлекательности Краснодара способствовали доступные цены на жилье и, конечно, близость к морю. В последнее время краснодарские цены сравнялись с другими городами Юга. Так, если мы сравним два города-миллионника, то в Ростове-на-Дону и Краснодаре цены практически одинаковые».
Пока участники рынка исходят из того, что озвучена лишь одна точка зрения — о возможном сворачивании программы льготного кредитования. Лоббистские группы застройщиков будут стремиться не допустить полной отмены поддержки.
«Практически в течение всего года наблюдалось существенное превышение предложения над спросом, — делает вывод Александр Кутченко. — Этому способствовали сформированные в 2021 году очень высокие цены на жилье и, конечно же, геополитическая обстановка. Она привела к дисбалансу ипотеки, особенно в начале года. К концу 2022 года острых ножниц в дисбалансе спроса и предложения, как было в середине года, мы все же не наблюдаем. Очень сильно спрос простимулировали ипотека с господдержкой и те программы околонулевой ипотеки, которые предлагали потребителям застройщики в коллаборации с банками. Это частично позволило выправить ситуацию, но общий тренд дисбаланса сохраняется».
Сочи — точка притяжения
Спецификой Краснодарского края, его преимуществом в плане привлекательности являются города Черноморского побережья, в первую очередь Сочи.
«Одной из главных отличительных черт нашей компании является именно география застройки, — рассказал Саид-Магомед Нунаев. — Для своих новых проектов мы тщательно подбираем локацию. Большинство наших комплексов располагаются в самом центре города Сочи, имеют прямой вид на море, близость к нему, а также мы всегда обращаем внимание на инфраструктуру района — для нас важно, чтоб она была развита и комфортна для будущих жильцов».
Большую привлекательность Сочи при высоких ценах легко объяснить — это единственный на Юге России город, где есть действующий аэропорт, развитая инфраструктура, действующие программы господдержки. Многие россияне теряют возможность выехать за пределы страны по различным причинам и в поисках альтернативы все больше обращают внимание на рынок Сочи.
«В последнее время произошла определенная дифференциация городов России по потребителям, — отметил Станислав Ризов, директор по развитию АН «Лето Недвижимость». — В Сочи приобретают недвижимость жители Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Краснодара — мегаполисов, где цены сопоставимы с сочинскими. А перспективы застройки Сочи большие — решается вопрос о расширении его границ и изменении транспортной инфраструктуры. Современные строительные технологии позволяют возводить объекты там, где раньше это было делать невозможно. Соответственно, появляются целые гектары под новую застройку, растут новые районы на землях, которые раньше считались для этого непригодными. С утверждением в 2023 году нового генплана города в Сочи зайдут крупные федеральные застройщики, которым интересны большие объемы».
Татьяна Фоменко, советник президента AVA Group по стратегическому развитию:
«Рост цен на материалы сказался на себестоимости строительства — конечно, она выросла на 10–15% в зависимости от класса объекта. На момент начала СВО мы завершали строительство объектов элит- и бизнес-класса. Все инженерное оборудование в тот момент уже было закуплено. Основная задача застройщика — не сорвать графики работ и максимально обеспечить строительную площадку материалами. Кризисы последних лет подготовили нас к экстренному реагированию, поэтому все проекты в работе, а новые удачно стартовали и через 1,5–2 года будут радовать своих жителей комфортом.
На данный момент мы, как и весь рынок девелопмента, в значительной степени зависим от иностранных комплектующих и оборудования. Полноценно заменить импортные составляющие во всех сферах строительства не удалось, но постепенно замена происходит, несмотря на ряд сложностей. В частности, отсутствие полного пакета документации и каталогов технических решений (инструкции по эксплуатации), получение ТО И ТС, сертификации, опыта работы в системе с другими материалами.
Большая часть импортной продукции, которую тяжело заменить, была узконаправленная, имела свою специфику и относилась к рынку инжиниринга. На фоне данных событий мгновенно начались поиски оборудования российского производства, ведь программа импортозамещения работает давно, и, как показал опыт, многие местные аналоги оказались не хуже, а в ряде случаев даже лучше по своим характеристикам и качеству».
Саид-Магомед Нунаев, руководитель департамента по работе с инвесторами и партнерами ГК «Альпика»:
«Клиенты стали более избирательны и очень подробно изучают рынок, это факт. Требовательность к качеству, безусловно, влияет на предложение. Каждый из застройщиков пытается сделать свой объект максимально привлекательным, что в хорошем смысле заставляет повышать уровень строительства и благоустройства.
Стандартного многоквартирного дома в хорошем районе уже недостаточно для выбора. Важна концепция, наполнение, архитектура.
Как для любого добросовестного застройщика, комфорт жильцов — это главный приоритет при строительстве. Именно поэтому каждый жилой комплекс сопровождается детальным планом по благоустройству территории и развитию внутренней инфраструктуры, который обязательно включает в себя зоны отдыха, спортивные и детские площадки, ландшафтный дизайн.
Каждый из наших объектов обладает собственным характером, уникальностью. Людям интереснее объединяться в комьюнити по схожей философии и ценностям, нежели быть просто соседями. Именно к созданию такой атмосферы в наших домах мы стремимся.
За последние два года было завершено и сдано в эксплуатацию шесть жилых комплексов. В 2023 году планируем не сбавлять темпы строительства, доводить до логического завершения не только дома, но и развивать прилегающую инфраструктуру, сдавать объекты в полной комплектации. Нами был возведен собственный торговый центр, фитнес-студия и частный детский сад на территории одного за самых масштабных проектов — ЖК «Альпийский квартал», а также мы всегда предусматриваем наличие коммерческих площадей при строительстве, чтобы люди могли воспользоваться всеми необходимыми услугами, не покидая двор собственного дома».
Валерий Чайка, коммерческий директор «СК10»:
«Сложности на рынке с поставками оборудования, строительных материалов начались еще в 2020-м. Ну и режим самоизоляции не способствовал ускорению работ. Сейчас часть этих факторов сохраняется, но уже по другим причинам. Компании, использующие иностранное оборудование и материалы, вынуждены перестраивать логистические цепочки или искать альтернативы. Мы этим занимались в 2020 году и довольно быстро смогли тогда вернуть темпы производства. Сейчас с этим у нас сложностей нет.
Несомненно, рост цен на стройматериалы напрямую повлиял на цену квадратного метра в наших комплексах. Но рост был незначительным в связи с тем, что и до сложившейся ситуации мы использовали в работе материалы среднего и высокого ценового сегмента. Перестроением логистических цепочек наши сотрудники занялись еще в марте-апреле 2020-го. Так что к началу этого года изменения в списке поставщиков были минимальными, с дефицитом техники или материалов мы не столкнулись, работали в стабильно высоком темпе.
Один из трендов, действующих с февраля, — это нестабильность спроса. Она не затронула наши объекты, но мы наблюдаем и за состоянием рынка в целом. В марте в состоянии неопределенности запрос на недвижимость резко вырос, в октябре, напротив, снизился. Но, повторюсь, на наших продажах это не сказывается — работаем стабильно в любой ситуации и наращиваем как объемы возводимых площадей, так и количество продаж».
