В июне в России снизили ставку по льготной ипотеке до 7%. Участники отрасли рассказали, как это повлияет на рынок жилья Кубани и когда лучше покупать недвижимость.
Что происходит на строительном рынке Кубани
В Краснодарском крае ситуация в строительной отрасли стабильна, рассказала пресс-секретарь профильного департамента Ирина Шевченко. Для поддержки строительной отрасли сегодня действуют программы льготной ипотеки под 7% для разных категорий граждан. На краевом уровне застройщикам оказывают поддержку в выстраивании новых логистических цепочек и поиске новых поставщиков.
Для поддержки отрасли в части госконтрактов власти ввели пересчет объема финансирования строительства, возможность изменять условия по заключенным контрактам, если их исполнение стало невозможным. Также предусмотрели авансирование до 90% строительных работ, что позволит вовремя приступить к возведению объектов.
«Сегодня в Краснодаре строится 35 социальных объектов — детские сады, школы, спортивные объекты. В ближайшее время планируем приступить более чем к 10 объектам. Благодаря оперативным решениям на федеральном уровне, мы не замедлили темпы строительства, а наоборот, увеличили», — подчеркнул замдиректора департамента строительства Краснодара Азамат Тлишев.
Строительный рынок Кубани в цифрах:
8 тыс. — количество строительных организаций
5,7 млрд руб. — поступления от отрасли в январе-апреле 2022 г.
3,3 млн кв.м — ввод многоквартирного жилья в январе-мае 2022 г.
2,3 млн кв. м — ввод ИЖС в январе-мае 2022 г.
Покупатели в ожидании
В то же время в последние месяцы девелоперы наблюдают существенное снижение спроса. По словам вице-президента компании «Девелопмент-Юг» Натальи Яковенко, объем текущего строительства в Краснодаре остался примерно на уровне 2021 года, а спрос в мае упал на 70% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.
Такую тенденцию подтвердила и руководитель ипотечного отдела компании «ЮгСтройИмпериал» Гульсина Шакова. Пик продаж компании в 2022 году пришелся на март, после этого зафиксирован спад. Сказалось и закрытие аэропортов — не все готовы ехать несколько дней на поезде в Краснодарский край, чтобы купить квартиру, отметила Шакова.
Управляющий директор «Аякс-Риэлт» Наталья Глебова связывает просадку продаж с тревожностью покупателей и незнанием действующих программ и условий. Покупательская способность заметно снизилась, средний чек покупки ушел вниз. Даже при наличии денег клиенты не готовы их вкладывать в жилье, выбирая предложения с минимальными вложениями и ежемесячными взносами.
Руководитель департамента ипотеки риелторской компании «Этажи» в Краснодарском крае полагает, что основным стоп-фактором спроса остаются цены на жилье, которые существенно подскочили в Краснодаре в последние 1,5–2 года. При этом уровень доходов населения растет менее заметно, поэтому людям не хватает средств на первоначальный взнос и ежемесячные платежи.
Что простимулирует спрос
Для поддержки спроса застройщики запустили собственные программы и акции, и у многих девелоперов в продажах они занимают более 80%, рассказала руководитель отдела ипотечного кредитования AVA Group Инна Скакунова. Наиболее успешными для покупателей стали ипотечные программы с максимально низкими ставками — до 0,1% на весь срок кредитования.
«Также можно отметить появление на рынке предложений обратного выкупа квартир в новостройках по гарантированным ценам, что должно защитить покупателей от риска снижения стоимости актива и послужить страховкой от возможного снижения платежеспособности. Недавнее снижение ставки по ипотеке с господдержкой послужило действенным средством стимулирования и добавило гибкости в разработке новых предложений застройщиков», — поделилась Инна Скакунова.
Повысить интерес клиентов к покупке жилья позволит расширение программ с господдержкой, уверены представители отрасли. По мнению Натальи Яковенко, «Семейная ипотека» может стать дополнительным драйвером покупательской активности, если в ее условиях снимут ограничение по возрасту детей. Сегодня под нее попадают семьи с детьми, родившимися с 1 января 2018 до 31 декабря 2022 года. В ходе обсуждения застройщики предложили распространить программу для семей с детьми до 18 лет.
Гульсина Шакова также предложила расширить список категорий граждан, которые на Кубани могут претендовать на 1 млн рублей первоначального взноса по ипотеке. Сегодня сертификаты выдают учителям, врачам, социальным работникам. По словам представителя «ЮгСтройИмпериала», в этот список стоит добавить всех бюджетников. Кроме этого, застройщикам нужно уходить от субсидирования и выходить на хорошую ставку по рынку, считает она.
Средние цены на жилье в Краснодаре и крае за 1 квартал 2022 г. (данные Росстата):
Первичное:
Краснодар — 110,5 тыс. руб за кв.м
Краснодарский край — 111,5 тыс. руб за кв.м
Вторичное:
Краснодар — 105,0 тыс. руб за кв.м
Краснодарский край — 202,1 тыс. руб за кв.м
«В конце месяца на нас ложатся обязательства по уплате счетов за субсидирование, а это не маленькие цифры. Большинство застройщиков закладывают эту сумму в стоимость жилья, тем самым мы разгоняем цену. Снижение ключевой ставки должно потянуть за собой снижение господдержки. Нам нужна господдержка по «Семейной ипотеке» в районе 4,7%, по строящемуся жилью — в районе 5,7%. Возможно, мы бы меньше денег тратили на субсидирование, не разгоняли бы цену, и люди могли бы позволить себе приобретение этих квартир», — рассказала Гульсина Шакова.
Также участники отрасли отметили необходимость сократить разрыв между ставками на первичном и вторичном рынках. Как отметил Юрий Дон из «Этажей», в Краснодаре разница цен на готовые квартиры между предложением застройщиков и частных продавцов может составлять 1,5 млн рублей.
Осеннее обострение
Восстановление ипотечного рынка опрошенные эксперты ожидают к сентябрю 2022 года. Этому будут способствовать льготные программы и прогнозируемое снижение ключевой ставки. Наталья Яковенко ожидает роста сделок по ипотеке к этому времени на 30%. Гульсина Шакова считает, что уже сейчас возрос сегмент вторичного жилья, что означает рост продаж и на «первичке» в скором времени.
В перспективе ожидается, что клиенты привлекут в недвижимость деньги с вкладов, отметила руководитель ипотечного направления банка «Кубань Кредит» Ксения Соболева.
«Есть вероятность, что клиенты ищут различные способы дополнительного дохода и эти деньги направятся на недвижимость», — считает Ксения Соболева.
Ксения Соболева, руководитель ипотечного направления, КБ «Кубань Кредит» ООО:
«Сейчас благоприятное время для покупки недвижимости. На фоне снижения привлекательности и высоких рисков альтернативных вариантов инвестирования (фондовый рынок, валютные сбережения, банковские вклады и др.) недвижимость позволяет обеспечить сохранность средств и хорошие перспективы роста в дальнейшем. Ожидание же чревато обесцениванием средств и риском упустить лучшие варианты сейчас — наиболее привлекательные и ликвидные квартиры могут раскупить».
Когда лучше брать ипотеку
В ближайшей перспективе цена на квартиры в Краснодаре не будет снижаться, но на время перестанет расти. Сейчас оптимальное время, чтобы приобрести жилье.
Елена Коломыц, руководитель центра ипотечного кредитования филиала «Южный» ПАО «Банк Уралсиб»:
«Сейчас хорошее время для того, чтобы приобретать определенные объекты. У застройщиков сейчас действуют разные спецпрограммы, например покупка двухкомнатной квартиры и две парковки или ремонт в подарок. Таких акций за последние два года не припомню».
Наталья Глебова добавила, что на рынке никогда не было подобных условий, при которых можно практически без денег приобрести недвижимость в Краснодаре.
Наталья Яковенко, вице-президент компании «Девелопмент-Юг»:
«Уверена, что снижения цены не будет. Выросла себестоимость строительства, в том числе стоимость работ, стройматериалов, строительства социальной инфраструктуры. Бюджет на текущие акции, от парковок до субсидирования, тоже ограничен. Когда-то мы не сможем их себе позволить, поэтому от них придется отказаться либо корректировать цену. Поэтому сейчас хорошее время для приобретения квартиры и получения ипотеки. Опять-таки, себестоимость не упадет, а будет только расти».
В AVA Group ожидают умеренного роста цен из-за удорожания строительства вследствие инфляции, роста стоимости кредитования, усложнения и удорожания логистики и необходимости перестройки работы с большим количеством поставщиков строительных материалов.
Гульсина Шакова, руководитель ипотечного отдела компании «ЮгСтройИмпериал»:
«Один-два шага в подъеме продаж вызовут подъем прайса на жилье со стороны застройщика, чтобы получить большую маржу и не допустить вымывания ассортимента. Сейчас мы находимся в той точке, где мы не растем в цене».
