Сначала пандемия, а после сложная геополитическая ситуация привели к ренессансу курортной недвижимости. Рост ждет не только традиционные приморские локации, но и не столь очевидные направления — например, Кавказские Минеральный Воды.
Рынок курортной недвижимости активно развивается все последние годы — по сравнению с периодом 2009–2010 годов сегмент качественно и количественно изменился, отмечает региональный директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Russia Ольга Широкова.
Если первоначально он был представлен не так широко, как «первичка» в столичных регионах и Краснодаре, то события последних лет выступили катализаторами его развития. На рынок стали выходить новые игроки, появилось большое количество проектов. Пока они в основном сосредоточены в Сочи. Но в ближайшем будущем это может измениться — эксперты прогнозируют взрыв предложения на рынке в 2–3 раза.
Вениамин Кондратьев, губернатор Краснодарского края:
«Строительство и создание микрорайонов по тем правилам, которые существовали еще 10 лет назад, сегодня стало большой проблемой для наших крупных и курортных городов. Такие объекты дали серьезную нагрузку на социальную и коммунальную инфраструктуру.
Сегодня мы постарались максимально учесть ошибки прошлого, чтобы сбалансировать городскую среду. Нельзя сначала строить жилье, а только потом решать, как провести дорогу, где будут учиться дети или в каком парке они смогут отдыхать.
Поэтому в течение нескольких лет мы кардинально пересмотрели градостроительную политику, создали необходимую нормативную базу и единые требования для перехода от точечной к комплексной застройке. В первую очередь это касается крупных городов и курортных территорий, где теперь в вопросе ввода квадратных метров жилья отдаем приоритет их качеству, а не количеству.
Еще одним важным решением, которое на первых этапах вызывало много споров среди представителей бизнеса, стал запрет жилого строительства в 500-метровой прибрежной зоне. Мы остановили бесконтрольную застройку побережья, чтобы развивать экономику наших курортов, а не превращать их в спальные районы. Приоритет отдаем санаториям, гостиницам, детским лагерям и домам отдыха.
Отельеры оценили этот законопроект, земля для них стала доступнее, и уже сейчас муниципалитеты активно заключают соглашения о строительстве новых и реконструкции существующих средств размещения. Далее мы регламентировали высотность санаториев и отелей в зависимости от их удаленности от береговой линии. Это решение позволяет сохранить море открытым, обеспечить свободный доступ к пляжам».
«Сейчас к туризму большой интерес, и созрел российский потребитель, который готов приобрести премиальное жилье. У нас есть большие неопределенности с выездом за границу, непонятно, что будет с валютами и что будет с нашей недвижимостью там. Российский продукт выглядит безрисковым. Но проблема в том, что качественного предложения очень мало», — отмечает руководитель направления туризм и инфраструктура банка ДОМ. РФ Ольга Земцова.
Потенциал развития рынка курортной недвижимости в России оценивается в 2 млн кв. метров. Свыше 300 тыс. кв. метров — это дефицит в элитном сегменте. Для его закрытия потребуется 10–15 лет.
Все началось с Сочи
Продажи курортной недвижимости продолжат расти, согласны и аналитики, и игроки рынка. В частности, по прогнозам девелоперской компании AVA Group, в 2022 году показатель прирастет минимум на 10–15%. Основными факторами, которые этому способствуют, станут ограничение на поездки за рубеж и действие льготных ипотечных программ. В первом квартале 2022 года продажи на курортах Черноморского побережья уже увеличились на 16%.
Но ограниченный спрос привел к росту цены и заставляет покупателей искать альтернативы. Пока первичный рынок других городов очень узок.
«Аналогов Сочи — как по качеству инфраструктуры (в том числе для детей), так и по транспортной доступности — нет, особенно сейчас. В Анапе временно не работает аэропорт, да и рынок достаточно узкий — на данный момент всего 12 проектов новостроек. Рынок Геленджика еще меньше», — отмечает заместитель генерального директора по стратегическому и региональному развитию агентства недвижимости РАД Ирина Ольшанникова.
На побережье острый дефицит первичной недвижимости, в особенности качественной, соглашается директор по продажам группы компаний Aspir Игорь Бойко. Единственная локация, которая стоит особняком, — это Сочи.
«Поэтому мы прогнозируем рост стоимости. Так как альтернатив Сочи на внутреннем рынке нет, то в этом году увеличение составит 10% как минимум. Перемещаться в мире стало гораздо сложнее. Большинство тех, кто зарабатывает в России, смотрят именно на внутренний рынок. На курортах крайняя нехватка 5* отелей, они переполнены, и людям просто приходится искать альтернативу. Покупка недвижимости на курорте стала неким гарантом — твой отпуск состоится, а в остальное время будет давать приличный доход от аренды», — отмечает он.
В ГК «Метрикс» дают более скромные оценки по росту цен — порядка 7% по итогам года.
«В данный момент цены более-менее стабилизировались. Но мы видим, что снижается ключевая ставка, дешевеет ипотека. Это приведет к тому, что спрос продолжит превышать предложение. Плюс дорожают строительные материалы. В 2023 году ожидается более резкий подъем цен за квадратный метр», — прокомментировали в компании.
Темпы роста цен на недвижимость Сочи в 2022 году были рекордными, отмечает директор по развитию компании «Лето Недвижимость» Станислав Ризов. Поэтому пока сложно прогнозировать дальнейшее развитие ситуации, но корректировки в сторону уменьшения не ожидается.
«Сейчас объективно на рынке есть два крупных проекта, которые находятся в стадии строительства. Мы ожидаем, что сюда зайдут крупные федеральные девелоперы, которые будут строить большие комплексы. Тогда появится предложение. Сейчас же оно, после недавнего ажиотажа, крайне ограничено», — отмечает Ризов.
Саид-Магомед Нунаев, руководитель департамента по работе с инвесторами и партнерами ГК «Альпика»:
«Спрос остается стабильным. Вряд ли людей когда-либо оставит стремление проживать в максимально комфортных климатических условиях в стране, возле моря. Тем более что Сочи все чаще оказывается на лидирующих позициях в опросах и статистических данных по уровню чистоты, развитости. В июле курорт признали городом с самой большой площадью озеленения территории, что, соответственно, благоприятно влияет на его позиционирование и привлечение потока переселенцев.
Цены находятся в стадии некой стагнации, на мой взгляд, достигнув своего допустимого пика на данный период времени. При этом спада не прогнозируется, недвижимость на Юге будет востребована всегда. Соответственно, стоимость будет расти.
Плюс нельзя упускать из виду крайне нестабильную ситуацию в мире в целом. Если раньше большинство инвесторов рассматривало покупку недвижимости в первую очередь за границей, то сегодня мы видим неоспоримый рост интереса. И это — залог потенциала сегмента жилой недвижимости Юга России».
Интерес к Сочи подогревается тем, что это уникальный курорт и единственный субтропический город в РФ.
«Это уникальная локация, где сочетаются море и горнолыжный кластер. Ни в целом по России, ни в Краснодарском крае такого больше нет. В Новороссийске сильные ветра, в Анапе цветет море. Во многих городах нечем заняться. Поэтому интерес к недвижимости в Сочи будет стабильный», — резюмирует эксперт.
Ренессанс черноморских курортов
Пока Сочи остается основным рынком первичной курортной недвижимости, но в скором времени это может измениться. Ряд факторов делают его привлекательным для покупателей — климат, транспортная доступность, развитая инфраструктура, которая осталась в городе благодаря Олимпиаде, и высокий уровень сервиса. Но цены и ограниченность предложения приведут к оживлению рынка курортной недвижимости в других локациях.
«Морские курорты Краснодарского края и Крыма переживают ренессанс. Они были пионерами этого рынка. Надеемся, что Геленджик появится на карте в какой-то момент. Есть Крым и Севастополь с первыми проектами новой волны, очень качественными», — считает Ольга Широкова.
Есть потенциал у таких уникальных локаций, как Абрау-Дюрсо и Лефкадия. Массовой застройки там не ожидается, но возможно появление элитных предложений, считает эксперт. Будет развиваться и территория Крыма — большая часть проектов в сегменте комфорта, но есть запрос и на бизнес. А точечно, в уникальных и красивых локациях, будет появляться и «элитка».
Тамара Коломийцева, коммерческий директор AVA Group:
«Курортные территории привлекают девелоперов прежде всего своей ликвидностью. В 2022 году тренд на курортную недвижимость получил еще больший толчок для развития. Первые летние месяцы показали высокий спрос на объекты размещения. При этом за последние два года количество предложений жилой недвижимости значительно сократилось, основной причиной стал мораторий на выдачу разрешений на строительство, который остановил точечную застройку. В настоящий момент большинство объектов, реализуемых в Сочи, — проекты комплексного развития территорий, обеспеченные инженерной и социальной инфраструктурой.
Но не стоит забывать, что Сочи — далеко не единственный курорт региона. Высокий спрос на недвижимость в Анапе.
Недвижимость покупают как для проживания, так и в инвестиционных целях. Особенно привлекательным город делают те изменения, которые произойдут в связи с принятием нового генерального плана в отношении развития социальной и инженерной инфраструктуры».
Так как спрос формируется в условиях изменения градостроительной политики и запрета или ограничения на выдачу новых разрешений на строительство в ряде приморских городов на Юге, то после их снятия предложение вырастет в 2–3 раза.
«В Геленджике ноль новостроек, два или три года действует запрет и не выходит ничего. Все старое распродалось, остатки совсем точечные. Там рост будет 1000% из-за эффекта низкой базы. В Анапе, Сочи — если банки поддержат и ипотека будет, то раза в три мы можем вырасти за 2–3 года. И это будут хорошие проекты, которые ведут качественные девелоперы», — отмечает Широкова.
От Минвод до Камчатки
Но у рынка есть потенциал для дальнейшего развития и в не столь очевидных локациях. В частности, практически не развит сегмент курортов при крупных городах. По оценкам аналитиков, этот тренд начался в 2004–2005 годах с Санкт-Петербурга, когда стали появляться апартаменты на горнолыжных курортах при больших санаториях. Потенциально такие кластеры могут появляться в любых туристических локациях и в крупных городах в качестве дополнения к гостиничным рекреационным комплексам.
«И совсем новая тема, о которой мы заговорим в ближайшие 3-5 лет, — это курортная недвижимость на таких знаковых курортах, как Байкал, Камчатка, Сахалин, Минеральные Воды. Это смесь курортной недвижимости и инвестиционного продукта. Мы считаем, что это развитие туризма и курорта, что сейчас происходит, даст толчок развитию этих сегментов», — комментирует представитель Knight Frank.
По словам Широковой, у территории Кавказских Минеральных Вод очень большой потенциал, особенно в части курортной недвижимости.
«Это очевидное и простое направление — даже больше, чем Сочи. Круглогодичный курорт со стабильным турпотоком и хорошей погодой, а также возможностью лечения. Там будут развиваться все направления: и элитная недвижимость, и апартаменты, и жилье для постоянного проживания. Единственная проблема этих неочевидных регионов — она, кстати, была и в Сочи — отсутствие правильного, качественного предложения. Тот же Кисловодск — там большое количество проектов. Но не нужна однокомнатная квартира в 150 кв.метров. Люди приезжают отдыхать и гулять», — отмечает она.
Потенциал локаций будет реализован в случае, если потребителю предложат качественный продукт. Но пока в регионах количество девелоперов невелико.
Эксперты и игроки рынка прогнозируют, что сегмент ждет стабилизация цен — рост будет, но уже без скачков. В ближайшее время на него придут новые игроки, как региональные, так и федеральные, а размер проектов вырастет за счет сращивания апартаментов с отельными комплексами.
