В Краснодарском крае продолжается процесс принятия генеральных планов ряда городов. На Черноморском побережье в ряде территорий выдача разрешений на строительство была приостановлена. Как нормотворчество поможет инвестициям в туротрасль и какие изменения были самыми важными, рассказал главный архитектор Кубани Илья Поздняков.
— Какие наиболее важные решения были приняты в рамках градостроительной политики Краснодарского края за последнее время? Какую роль в ней играют новые генеральные планы городов?
— Генпланы — это плановая работа. Они нацелены на то, чтобы определить вектор развития городов. Изменения в градостроительной политике больше связаны с введением нормативов. В этой части, например, в 2021 году был введен большой блок, связанный с жилой застройкой. Из них наиболее важные — два ключевых параметра, которые сильнее всего повлияли на рынок и были по-разному восприняты строительным сообществом.
Первый из них — это этажность. В частности, ранее в Краснодаре максимальная высота зданий составляла 25 этажей. Но при формировании новых правил учли наши рекомендации и установили предельную этажность в районе девяти надземных этажей с возможностью устройства высотных доминант до 18 этажей. Целью было создание более сомасштабной человеку среды.
Второй важный показатель, который оказал максимальное влияние, — это плотность застройки. В начале 2021 года мы провели большой комплексный анализ всех крупных проектов, по которым были выданы разрешения на строительство. Были выявлены территории, где показатель достигал 40 тыс. кв. метров на гектар. А сейчас плотность установлена в районе 9 тыс. кв. метров. Норматив привязан исключительно к площади квартир. То есть девелоперы не ограничены в части комфорта. Они могут создавать большие холлы, просторные коридоры, колясочные, кладовые. Но им уже приходится конкурировать за счет качества продукта, а не квадратного метра. Были установлены показатели расчета численности населения, обновлены нормативы по социальным объектам, плотности улично-дорожной сети. Возможно, в какой-то степени эти решения привели к росту цен, но зато они серьезно улучшат качество будущей застройки и городской среды.
— Что дальше? Что планируется менять?
— Мы начали с жилья и комплексной застройки, потому что в Краснодарском крае это наиболее активный сегмент. Он очень сильно влияет на внешний вид городов. На очереди курортная недвижимость. По ней мы будем принимать следующий блок нормативов. Направление развивается, стали проявлять высокую активность инвесторы, строятся новые отели.
Принимаются новые генпланы. Где-то они были уже утверждены — например, в Анапе, Геленджике. Там часть зон жилой застройки перевели под рекреацию. Сейчас мы разрабатываем в их отношении правила землепользования и застройки. Так же, как в свое время в отношении жилья, мы решили ограничить этажность и дифференцировать ее в зависимости от удаленности от побережья — чем ближе к морю, тем жестче рамки.
Будет введена градация по функциональности застройки. На волне роста популярности курортного сегмента и ужесточения требований к жилью часть застройщиков переключились на объекты гостиничного сектора, пришли новые инвесторы. По ряду причин: может, из-за отсутствия опыта, может, из-за желания сэкономить, некоторые игроки стали злоупотреблять этим правом. Поэтому все требования будут регламентированы.
— Возможно ли разделить Краснодарский край на отдельные архитектурные зоны в зависимости от их внешнего вида или сложившейся градостроительной политики? Требуют ли они разного подхода?
— Разбить край на конкретные зоны проблематично. Но, безусловно, территории требуют разного подхода. Например, Краснодар — один из экономических центров и ядро агломерации. Есть Сочи — муниципалитет совершенно другой направленности. Поэтому градостроительная политика в них не может быть одинаковой.
В частности, самое яркое различие мы видим в правилах землепользования и застройки. Если вы возьмете, допустим, новые ПЗЗ Анапы и посмотрите, как складывается зонирование на побережье, то увидите, что на прибрежной территории не осталось зон под застройку даже индивидуальными жилыми домами. Все это пространство нацелено на формирование и развитие объектов гостиничного и туристического устройства. В Краснодаре, естественно, такое просто не будет работать.
— Один из самых проблемных вопросов в Краснодарском крае — это жилая застройка. И в свое время она была достаточно хаотичной и нерегламентированной. Как выстраивались отношения с бизнесом?
— Выстраивание взаимоотношений с бизнесом началось с того, что мы провели комплексную проверку всех проектов, начиная с 2017–2018 годов. Результатом стало большое количество предписаний о выявленных нарушениях, направленных в муниципалитеты. Это вылилось в отмену ряда нормативных актов. В Краснодаре за 2021 год отменили разрешения на строительство 1,2 млн кв. метров. Еще столько же, наверное, было направлено на доработку и приведение в соответствие с нормативными актами.
Естественно, для бизнеса это было большим потрясением, которое заставило их задуматься о том, что лучше сразу делать качественно и в соответствии с нормативами, чем получить разрешение на строительство, начать стройку и получить потом наше предписание об отзыве документов. Поэтому в 2021 году всему строительному бизнесу пришлось войти в правовое поле.
По ряду муниципалитетов активная выдача разрешений была приостановлена до утверждения генеральных планов и введения в действие новых нормативов. Таким образом, 2021 год стал переходным периодом, который дал бизнесу время для перестройки процессов и переработки проектов. Мы подготовили нормативную базу к тому, чтобы в этом году активно начать рассмотрение всех этих проектов. Изначально бизнес немного лихорадило, но в целом они приняли правила игры — компании подстраиваются под требования. Но девелоперам очень важно, чтобы эти условия распространялись на всех.
— Как вы оцениваете ситуацию в Краснодаре, который долгое время был проблемной точкой? Какие проблемы еще остались?
— Безусловно, основными болевыми точками являются инфраструктурные вопросы: улично-дорожная сеть, инженерные коммуникации, обеспеченность объектами социального назначения. Это наиболее ярко выраженные проблемы, с которыми сталкиваются в повседневной жизни если не все, то очень многие. И власти большие усилия прикладывают для того, чтобы эти проблемы нивелировать.
— Вы говорите про ограничения на застройку территорий до принятия нового генерального плана. Насколько эта мера была эффективной и чего она помогла достичь?
— Это позволило бизнесу понять, что нарушать нормы сейчас дороже, чем их соблюдать. Компании пересмотрели ряд проектных решений, перестроились, подготовили новые проекты более высокого качества. В итоге это позволит нам получить иной уровень комфорта проживания, а застройщикам — быть уверенными в том, что эти процессы будут идти так, как положено, а не прервутся на середине строительства.
— Эксперты высказывали мнение, что в России велик дефицит курортной недвижимости в связи с последними событиями, в том числе пандемией и санкциями, которые ограничили доступ за рубеж. Многие инвесторы стали вкладываться в российские территории. Что вы об этом думаете? Насколько велик потенциал Черноморского побережья в этом плане?
— Он велик. Я оцениваю это как положительную динамику. Более того, рядом градостроительных решений, которые этому предшествовали, мы заложили фундамент для успешного развития отрасли.
Например, в Анапе был недавно утвержден главный градостроительный документ. Нормативы предусматривают значительное увеличение количества зон отдыха, рекреации и территорий санаторно-курортного назначения — как раз именно для развития этого направления.
Конечно, никто не планировал, что так сложится ситуация. Но именно генпланы создали условия для инвесторов. Они стимулируют вкладывать средства как раз в санаторно-курортную отрасль. Поэтому все сложилось — есть бизнес, который хочет вкладываться, и готовая для этого законодательная база.
