Николай Амосов: «Важно быстро реагировать на любые изменения»

В данный момент строительная отрасль Краснодарского края меняется на всех уровнях. Перемены происходят не только в логистических цепочках и выборе материалов, но и в самом отношении к этому бизнесу, в стратегии развития. Руководитель и основатель одного из крупнейших на рынке Кубани и страны девелоперов «ЮгСтройИмпериал» Николай Амосов рассказал о том, зачем компания идет в малые города края, на рынки каких регионов планирует зайти и почему заниматься только строительством уже недостаточно.

— После февраля 2022 года произошел некоторый спад спроса на квадратные метры. Учитывая объемы строительства компании, для вас, вероятно, это было очень существенно. С какими проблемами столкнулись в первую очередь?

— Что бы ни происходило, важно быстро реагировать на любые изменения. Весной 2022 года мы разработали одновременно несколько стратегий — для всех вариантов развития ситуации. Понимали, что будет спад спроса и возникнет большой дефицит с поставкой материалов. Для нашей компании это особенно ощутимо, потому что в строительстве одновременно находится 68 литеров, в работе — более 1,5 млн кв. метров. И во всех проектах минимум 40% импортных материалов. Производители лифтов, детских площадок, насосного и отопительного оборудования, домофонии и систем видеонаблюдения — это все были европейские фирмы, которые мы применяли.

Однако есть прописанные сроки, обязательства перед клиентами — поэтому сработали оперативно. Для застройщиков это отнюдь не просто — ведь любые изменения нужно вносить в проектную документацию, а этот процесс может занять от 3 до 6 месяцев.

Кроме того, поднялись банковские ставки, что тоже сильно повлияло на спрос. В первый месяц он упал до 70%. Но у компании большой запас прочности — в конце концов, это не первый кризис, с которым мы столкнулись. Отдельно хочется поблагодарить правительство и принятые властями меры — максимально быстро упростили многие процедуры для застройщиков, которые не на бумаге, а в реальности помогли стабилизировать ситуацию.

Команде важно развивать Краснодарский край, но мы не ограничиваемся только этим регионом

— Если анализировать стратегии краснодарских девелоперов, видны два вектора. Одни перестают быть только строительными компаниями, а становятся инвестиционными. А другие выходят за пределы Кубани, пытаются закрепиться на рынках в других регионах. Вы же остаетесь в первую очередь застройщиком и возводите жилье именно в Краснодарском крае. С чем это связано?

— Сегодня Краснодарский край — ключевой регион, где сосредоточен основной портфель проектов компании, а доля на рынке составляет порядка 12%. Здесь давно приобретены большие земельные активы, по многим из которых получены разрешения на строительство на годы вперед.

Конечно, наш край остается привлекателен и с точки зрения бизнеса. В 2021 году значительно выросла цена квадратного метра — до 90–120 тыс. рублей, выйдя на уровень Московской и Ленинградской областей. Хотя себестоимость тоже возросла, но это та цена, при которой можно создавать достойный продукт — даже с учетом того, что мы строим дома с дорогостоящей инфраструктурой.

Кроме этого, Краснодар — мой родной город, я родился, вырос и живу здесь. Поэтому нашей компании важно участвовать в развитии Кубани, сделать край прогрессивным. Мы давно перешли уровень «строительство ради строительства» — вся команда нацелена проектировать не просто дома, а комфортную среду, чтобы люди удобно жили и работали, развивали детей и развивались сами.

Например, сегодня реализуем самый большой на Юге России и третий по масштабу в РФ микрорайон «Родные просторы»*. Это концепция другого формата — все вкупе интересно сочетается в одном проекте, давая людям новые сценарии жизни. Введены в эксплуатацию всего три дома, но там уже сдан детский сад, второй строится, готов проект поликлиники, школу на 1550 мест заканчиваем этой осенью, храм на финальной стадии, уже год активно функционирует большой современный парк отдыха на 9 га. Думаю, в Краснодаре по оснащению и замыслу он на втором месте после парка Галицкого, но концепцию нашего парка разрабатывали ребята внутри компании, молодые архитекторы, которые вложили туда душу. И вся команда гордится своей работой.

Именно поэтому решили запускать урбан-туры для остальных девелоперов по нашим проектам. Сегодня компания на том уровне, когда мы готовы делиться знаниями. Поэтому конкурентов у нас нет — мы воспринимаем коллег по отрасли как партнеров. В планах — создание консалтинговой компании для обмена опытом и развития нашего и других регионов. Чем больше будем общаться, тем интереснее и прогрессивнее будут проекты и в нашем крае, и по всей стране.

— Какие города края вам наиболее интересны?

— Разумеется, наиболее прибыльными для девелопмента городами остаются Сочи, Геленджик, Анапа, но там присутствуют сложности, связанные с ограничениями на строительство.

Мы создали новую стратегию развития с акцентом на небольшие муниципалитеты Краснодарского края — называем их «гордыми городами». Там тоже живут люди, у которых есть потребность в качественном жилье, но уезжать из любимого города они не хотят. Между тем у них есть возможность брать ипотеку, пользоваться материнским капиталом и т.д. Кроме того, такие города не менее привлекательны для переезжающих. Если там проживает 60–70 тыс. жителей, значит, уже будет спрос, который подогревается тем, что другие застройщики, как правило, обходят вниманием такие города. Яркий тому пример — Армавир. Мы создали уникальный для города проект и в итоге за два дня продали порядка 200 квартир. В первый день в отделе продаж стояла очередь.

Недавно мы получили разрешение на строительство в Тихорецке. Это небольшой, но достаточно интересный город. Там много производств, есть своя экономика, а значит, будет востребовано и качественное жилье.

Также приобрели земельные массивы в Горячем Ключе (планируем развивать коттеджную недвижимость) и в Северской. На 14 га представим инновационный подход к среднеэтажному строительству, конечно, со школой и детским садом на 380 мест. И про Краснодар не забыли — скоро запустим большой проект на 80 га, где будет порядка восьми детских садов, поликлиники, школы, парки…

Так что мы однозначно продолжим строить в Краснодарском крае. Однако это не означает, что ограничиваем себя только этим рынком. На сегодняшний день приобретены объекты в Ялте и Белгороде, рассматриваем Воронеж и Ростовскую область.

— В какие сроки планируете начать осваивать эти города и регионы? И почему выбрали именно их?

— В первую очередь, конечно, смотрим, есть ли там маржинальность. В Крыму она сейчас есть. Во вторую — на предложение. И часто оказывается, что там никто еще не делал проектов такого уровня, который может реализовать наша компания.

Например, в Ялте запроектировали элитное жилье. Кроме выгодного расположения недалеко от набережной, там будет очень сильный продукт — с просторными террасами минимум в 3 м в каждой квартире, бассейнами с инфинити-стеной. Мы создавали проект совместно с одним из ведущих архитектурных бюро Москвы, и подобного уровня в Ялте нет.

Другой привлекательный с точки зрения девелопмента город — Белгород, действительно хорошего предложения на рынке недвижимости тоже не было. Мы приобрели землю и сейчас разрабатываем проект в формате комплексного освоения территории, где будет применен комбинированный подход — жилые секции сочетаются с урбан-виллами, а кварталы будут построены по модели мини-города с комьюнити-центром.

Хотя в каждом проекте разная маржинальность, точкой отсчета является 17% — ниже этой отметки команда не станет заходить в проект. Сейчас оценивать рентабельность очень трудно, поскольку цены на все меняются буквально каждый месяц.

Мы поддерживаем органы власти в развитии комплексного освоения территорий

— Вы упомянули строительство соцобъектов. В Краснодарском крае требования к жилым проектам со стороны властей сейчас особенно жесткие. Застройщиков привлекают к строительству не только детсадов, но иногда и подъездных дорог, и многого другого. Правильно ли это, по вашему мнению? И насколько затратно для девелопера с учетом текущей себестоимости?

— Прежде всего это зависит от объема возводимого жилья. Если речь про небольшую «свечку», а к ней нужно построить детский сад, очевидно, что это будет нерентабельно. И застройщики, которые соглашаются на подобное, заведомо ставят себя в проигрышное положение.

Здесь важно правильно разделять ответственность с органами власти. Сейчас в регионе проделана большая работа под руководством нашего губернатора. Хотя поначалу стратегия по ужесточению градостроительных норм многих обеспокоила, теперь видно, что порядка однозначно стало больше. Этот явный поворот в сторону комплексного освоения территорий совпадает с подходом нашей компании. Безусловно, можно сказать, что обеспечение микрорайонов инфраструктурой — это задача власти. Но также очевидно, что не всегда в бюджете есть средства на строительство нужных объектов. Поэтому идем навстречу и многое берем на себя.

Например, в 2022 году наша компания введет в эксплуатацию около 400 тыс. кв.м, включая социальную инфраструктуру. Так компания вносит свой вклад в поручение президента всей строительной отрасли выйти на 120 млн кв. м жилья в год. Это очень серьезные цифры и колоссальные затраты, и власть тоже должна понимать, что нужно выстраивать диалог с бизнесом.

— Чего ожидаете на строительном рынке в 2022 году — будут ли на Кубани снова расти цены, или это уже пройденный этап?

— В целом на рынке края может произойти некоторый спад активности, а цена зафиксируется на уровне 100–120 тыс. рублей, хотя все, конечно, зависит от продукта. В Краснодаре цена может продолжить расти, потому что доступный для строительства земельный фонд с каждым годом сокращается. Думаю, мы придем к предсказуемой скорости продаж. Но многое будет зависеть от стоимости строительных материалов, поскольку нестабильность в этой сфере сейчас одна из главных проблем, которая беспокоит всех девелоперов.

 В тренде не просто строительство, а сервис 

— Помимо «ЮгСтройИмпериала», вы являетесь собственником еще нескольких бизнесов, однако все они так или иначе тоже связаны с недвижимостью. Не было ли у вас желания расширить портфель и заняться чем-то принципиально другим?

— Есть заводы по производству окон, бетона, кровельных материалов, транспортное предприятие, обслуживающее нашу компанию и ряд других застройщиков. Планируем запуск производства инновационных детских и спортивных площадок. Постепенно выходим за рамки только недвижимости.

Другой вопрос, что мы очень тщательно подходим к выбору бизнесов. Есть много «черных» вариантов, которые приносят легкие деньги, но разрушают жизни. Наш путь — давать людям возможность развиваться. Например, отдельным направлением можно назвать сеть фитнес-клубов Balance, с кафе правильного питания, банным комплексом, различными спортивными направлениями. В этом году планируем открыть еще два таких фитнес-клуба площадью порядка 5 тыс. кв. м каждый. Мы открываем их при своих же жилых комплексах, но это совершенно иной бизнес, требующий отдельного внимания.

Важным шагом внутри группы компаний стал переход управляющих компаний к формату сервисных. Это направление не столько про прибыльный бизнес, сколько про репутацию. Это наша связь с клиентом вдолгую, другой подход к системе заботы о человеке — про безопасность и комфорт, когда тебе всегда отвечают на звонки и решают проблемы до их возникновения, начиная от консьержа и заканчивая заказом любой услуги через собственное приложение. Цель — создать такую атмосферу, чтобы человек с удовольствием платил за эти услуги.

Также планируем новый формат бизнеса — инвест-отели разных категорий. От апартаментов они отличаются наличием инфраструктуры вроде коворкинга, фудкортов, зон для досуга и т.д. Купив номер в таком отеле, человек сможет проводить там какой-то период летом, а все остальное время получать доход от управления такой недвижимостью.

Кстати, все новые направления связаны с большими изменениями в компании. «ЮгСтройИмпериал» прекращает свое существование. Точно.

* Застройщик ООО «ЮгСтройИмпериал», с проектной декларацией можно ознакомиться на сайте наш.дом.рф

реклама