#2 Журнал РБК+Юг, 16 августа 2022
Рыночный расклад , Краснодарский край ,  
0 

Жилье на Юге: градостроительство, спрос и тренды

Фото: unsplash.com
Фото: unsplash.com
Девелоперы, власти и эксперты о том, как меняется сегмент жилой недвижимости Юга России

Весной 2022 года девелоперы ощутили спад потребительской активности. На фоне скачков ставок выдача ипотеки сократилась в разы. Восстановится ли спрос на жилье после снижения ключевой ставки, что будет с ипотекой и как меняется градостроительная политика страны и регионов, рассказали представители власти, эксперты и девелоперы.

Сергей Пахомов, председатель комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Государственной Думы РФ

Задача властей — обеспечить стабильный рост сегмента

«Недавно была обнародована статистика по ИЖС в России за 2021 год. Например, Краснодарский край занял второе место по России, год к году темпы строительства частных домов приросли на 49,2%. Мы в Государственной Думе уделяем отдельное внимание ускорению строительства частных домов — это ключевое направление как с точки зрения улучшения жилищных условий жителей, так и с точки зрения инвестиционной привлекательности региона. Там, где удобнее жить, туда перемещаются и человеческие ресурсы. В конечном счете все это позитивно влияет на экономику.

Если говорить и о крупных девелоперских проектах, то здесь по большинству регионов ЮФО мы видим хорошую позитивную динамику, СКФО показывает меньшие темпы роста, но и здесь действует ряд хороших социальных программ. Например, в Северной Осетии стартовал очередной этап программы «Жилье для российской семьи». То есть и государство поддерживает и стимулирует строительную отрасль работать.

Мы все прекрасно знаем, что если остановить стройку, то запустить ее затем будет очень сложно, почти невозможно. Поэтому наша задача — обеспечить отрасли постоянный рост, чтобы выражение «точка роста» было не только фигуральным, но и реальным. В ЮФО и СЗФО есть районы, где стоит очередь из девелоперов. Мы, как законодатели, своими решениями должны список таких районов расширить».

Топ-10 застройщиков Краснодарского края по объему текущего строительства (по состоянию на 1.08.22):

1. ССК ― 1,05 млн кв. м

2. «ЮгСтройИмпериал» ― 992,6 тыс. кв. м

3. DOGMA ― 859,7 тыс. кв. м

4. AVA Group ― 569,3 тыс. кв. м

5. Объединение застройщиков «ВКБ-Новостройки» ― 472,1 тыс. кв. м

6. «Неометрия» ― 363,9 тыс. кв. м

7. «Девелопмент-Юг» ― 308,8 тыс. кв. м

8. «ЕкатеринодарИнвест-Строй» ― 257,1 тыс. кв. м

9. «Метрикс Develoрment» ― 256,6 тыс. кв. м

10. «Инсити» ― 179,8 тыс. кв. м

Источник: «Единый ресурс застройщиков»

Павел Петров, коммерческий директор DOGMA

Доля ипотеки будет расти

«Мы наблюдаем несколько тенденций, в том числе спровоцированных событиями последних 2–3 лет. Это поляризация спроса на более удачных проектах, депремиализация проектов, сформированных с прицелом на более высокий класс. В классах жилья «стандарт» и «комфорт» повышается востребованность качественного продукта, не нагруженного необязательными опциями более высоких классов. Сокращение располагаемых доходов потенциальных покупателей вынуждает застройщиков разрабатывать новые и оптимизировать существующие условия реализации жилья. Также заметен тренд в спросе на квартиры, адаптированные под удаленную работу, — наличие выделенного рабочего места, не объединенного с жилой зоной, рассматривается как преимущество.

Основные факторы восстановления спроса — снижение ключевой ставки и улучшение бизнес-климата в регионе. Краснодар — это агломерация с положительным демографическим сальдо. Это также во многом определяет спрос на жилье, причем широкий спектр приезжающих наполняет рынки всех классов жилья.

Я вижу, что рынок все еще находится в стадии трансформации в сторону диджитализации продаж. Также события начала года наложили свой отпечаток, например транспортная доступность ряда городов существенно ухудшилась в связи с закрытием аэропортов. По моим прогнозам, второе полугодие пройдет в борьбе за покупателя, попытке сохранить достигнутые показатели продаж. Популярность ипотеки весной прошла реактивный V-образный кризис, но моментально восстановилась. Во всех классах жилья, кроме премиального, ипотека составляет подавляющую долю в продажах. Прогнозирую повышение доли ипотеки и производных программ в покупке жилья стандарт-класса до 75–80% от общего числа заключенных сделок».

Кирилл Холопик, генеральный директор портала «Единый ресурс застройщиков»

Вложения в новостройки станут альтернативой заграничным поездкам и иномаркам

«Спрос сейчас выравнивается. При этом, как правило, после таких скачков ключевой ставки и ставки по ипотеке порядка 30% граждан занимают выжидательную позицию и не торопятся покупать новостройку, даже имея потребность в этом и возможности. За счет этого спрос может упасть на 25–30%.

Вместе с тем мы видим достаточно положительные для рынка новостроек тенденции, которые должны поднять спрос. В первую очередь это фактически отсутствие возможности тратить деньги на дорогостоящие заграничные поездки, иномарки и технику. Это очень большие деньги, которые люди готовы тратить. Мы видим также нестабильность на рынке акций. То есть людям, обладающим деньгами, их больше некуда вкладывать.

Фото: unsplash.com
Фото: unsplash.com

Полагаю, что падение спроса, вызванное скачком ключевой ставки, будет нивелировано повышенным интересом к новостройкам как к безальтернативному инструменту вложения денег. В отличие от золота, акций, биткоина, новостройки в течение последних семи лет, несмотря на экономические кризисы, коронавирус, никогда не показывали падение цены. И нет никаких ограничений на покупки, наоборот, их стимулируют за счет льготной ипотеки. Кроме этого, есть налоговый вычет за новостройку.

Скорее всего, продажи будут на уровне 2021 года. Самое главное, не будет падения. Доступность ипотеки вернулась, потому что мы имеем сейчас ключевую ставку такую же, которая была у нас до ее взлета, даже ниже. Судя по процессам инфляции, которые происходят в стране, скорее всего, ключевая ставка через месяц будет еще снижена. То есть мы получим доступность рыночной ипотеки еще лучше, чем она была в феврале.

Скорее всего, увеличится доля покупок жилья за собственные средства, а не в ипотеку. Те люди, которые планировали купить дорогую машину, переориентируются на покупку новостройки. Доля ипотеки в общем объеме покупок достигла 70%, сейчас она может немного уменьшиться».

Рейтинг регионов ЮФО по вводу жилья в I полугодии 2022 года

Краснодарский край ― 3,9 млн кв. м

Ростовская область ― 1,4 млн кв. м

Республика Крым ― 448,1 тыс. кв. м

Волгоградская область ― 367,7 тыс. кв. м

Севастополь ― 352,4 тыс. кв. м

Республика Адыгея ― 337 тыс. кв. м

Астраханская область ― 325,1 тыс. кв. м

Калмыкия ― 67,7 тыс. кв. м

Источник: Росстат

Оксана Ивашова, руководитель строительной группы «Третий Рим»

Квартиры с отделкой — способ сэкономить на стройматериалах

«Наиболее вероятно, что спрос будет расти. Людям нужна крыша над головой, а низкая обеспеченность россиян собственным качественным жильем никуда не исчезла. Опыт прошлых лет показывает, что цены на недвижимость постоянно растут, независимо ни от экономической ситуации, ни от каких-либо других внешних факторов. Ключевая ставка снижается — значит, жди уменьшения и ипотечных ставок. Банки держат руку на пульсе и обычно оперативно принимают решение по кредитным и депозитным ставкам после решений Центробанка. Большая вероятность, что ставки по ипотеке также двинутся вниз. Кстати, сейчас началась негласная борьба за заемщика — банки стали предлагать рефинансировать ипотечные кредиты, взятые в период высоких процентных ставок.

Однокомнатные квартиры были и остаются лидерами продаж. Чаще всего в сложной экономической ситуации покупка недвижимости — это способ сохранить и приумножить свои сбережения. Однушка в этом плане вне конкуренции — легко купить, потому как недорого. Можно быстро сдать, потому что востребована. Легко продать, потому что всегда есть спрос.

В 2022 году в новостройках наметилась интересная тенденция ― покупатели все больше предпочитают квартиры с отделкой от застройщика. Жилье в стандартной строительной готовности теряет популярность. Это, скорее всего, продиктовано снижением доходов населения и ростом цен на все виды стройматериалов. Среди плюсов готовых квартир с отделкой — возможность сразу въехать в купленное жилье, нет необходимости закупать отделочные материалы, они уже входят в стоимость квартиры. Если жилье приобретается в ипотеку, то получается, что владелец купил отделочные материалы по ипотечной ставке, которая в разы ниже потребительских кредитов».

Сергей Тарашвили, директор департамента продаж «Московской Строительной Компании»

Для восстановления рынка есть все предпосылки

«Рынок недвижимости в значительной степени зависит от ключевой ставки. После ее снижения и продления льготных госпрограмм ипотека вновь стала интересна для конечного потребителя нашего продукта. Благодаря тому, что многие застройщики не поднимали значительно ценник на возводимые объекты, а в новых стоимость квадратного метра сейчас в некоторых случаях даже меньше, чем в докризисный период, прогнозы у нас оптимистичные.

Считаем, что восстановление рынка произойдет в 3–4 квартале 2022 года. Уже сейчас для этого есть все предпосылки, и спрос на квартиры начал постепенно демонстрировать положительную динамику относительно отрицательного результата за май 2022 года. Здесь еще сказывается влияние отложенного спроса, а также совместные специальные предложения от банков и застройщиков, в том числе дешевые кредиты, субсидирование и другие коллаборации.

На сегодня самые популярные лоты — студии и однокомнатные квартиры. Тенденции прошлых лет не меняются и останутся в силе как минимум до конца 2022 года».

Жанна Белянкина, директор по партнерским продажам СК «Гарантия»

Функциональность вышла в приоритет

«Краснодар — активно развивающийся мегаполис, который по-прежнему остается популярным как для инвесторов, так и для жителей других регионов. В этом году во многих городах нашей страны объемы строительства значительно сократились, в то время как в Краснодаре мы продолжаем активно строить новые объекты. Можно сказать, что кризис коснулся нашего края в наименьшей степени, спрос на недвижимость постепенно выравнивается. Ставки по ипотечным кредитам уже вернулись на докризисный уровень, действуют различные программы субсидирования, ипотека стала более доступной. Показатели по ипотечным сделкам выросли. Если раньше большинство наших клиентов продавали свою старую квартиру и покупали новую за наличные средства и личные сбережения, то сейчас почти 90% сделок, в том числе и инвестиционных, осуществляются за счет ипотечных средств.

В настоящее время действуют очень выгодные условия субсидирования ипотечной ставки, как за счет государства, так и за счет застройщика, так что популярность ипотечных программ только растет. Ранее среди клиентов прослеживался запрос на значительное увеличение жилой площади, поэтому строились и были популярны очень большие квартиры с несколькими комнатами. После кризиса 2008 года резко стали популярны компактные квартиры-студии. В 2014-м, когда платежеспособность населения сократилась, сфера недвижимости снова вернулась к квартирам небольшой площади. Просторные квартиры предлагали только жилые комплексы бизнес-класса».

Экспертиза Николай Амосов: «Важно быстро реагировать на любые изменения»
Материалы выпуска
Тенденции Субсидии и инвестиции: что поддержит рынок жилья на Кубани
Решения Елена Сошникова: «На Кубани есть все для роста рынка недвижимости»
Тенденции От жилья к курортам: как меняется градостроительная политика Кубани
Экспертиза Югу нужны не «свечки» в поле, а целостная городская среда
Экспертиза Антон Финогенов: «Краснодар обречен на малоэтажную застройку»
Практика Брать или не брать
Рыночный расклад Жилье на Юге: градостроительство, спрос и тренды
Экспертиза Николай Амосов: «Важно быстро реагировать на любые изменения»
Тенденции Курортный ренессанс
Тенденции Гостиницы выросли на ограничениях
Экспертиза Склад возможностей: что ожидает рынок коммерческой недвижимости Юга
Экспертиза В поисках баланса: зачем девелоперам диверсификация бизнеса
Инструменты Жизнь на новом уровне: почему города края хотят стать «умными»
Компетенция КНГК-Групп: Успешный проект начинается с инжиниринга
Инновации Курс на «цифру»: как на Юге РФ и в СКФО вырастают «умные города»
Содержание
Закрыть