В России на фоне сложной геополитической ситуации и непрекращающихся пандемийных ограничений растет интерес к черноморским курортам Краснодарского края. Туристы готовы оплачивать хороший отдых внутри страны и ждут от бизнеса предложений в среднем и высоком ценовых сегментах по мировым стандартам. Пока для искушенной аудитории, привыкшей отдыхать за рубежом, в Краснодарском крае объектов практически нет, но инвесторы уже заявляют о готовности вкладывать миллиарды рублей в туристическую инфраструктуру.
Все на море
Спрос на гостиничные номера на Черноморском побережье Краснодарского края в 2022 году вернулся к допандемийному уровню.
К середине июля этого года на курортах Кубани уже успели побывать 7,7 млн туристов, из которых большая часть — 4 млн — приехали с начала лета, отчитался врио министра курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края Михаил Зарицкий. Только в Сочи с начала 2022 года отдохнули 3,3 млн туристов, а процент забронированного для отдыха жилья достиг 85%.
Ожидается, что до конца августа турпоток увеличится еще на 4 млн человек, а закрытые аэропорты в южной зоне не помешают приехать на Кубань еще 8 млн человек до конца года.
Пока гостиничная инфраструктура Черноморского побережья Краснодарского края справляется с потоком туристов, но уже отмечается нехватка номеров в среднем и дорогом сегментах, сообщили эксперты и участники рынка. Но после открытия аэропортов южной зоны мест на всех уже не хватит.
Туристы, ранее предпочитавшие отдых за границей, отправляются на отечественные курорты из-за сложностей с безналичной оплатой в иностранных государствах и отсутствия уверенности в безопасном пребывании в других странах.
Дефицит мест ожидается особенно сильным в отелях среднего ценового сегмента, а дорогих номеров и вовсе не останется. На фоне растущего турпотока инвестиции в гостиничную недвижимость Краснодарского края выглядят золотым дном.
«Основная платежеспособная аудитория, уезжающая отдыхать не только летом, но и в течение всего года, осталась на территории России. Для такой искушенной аудитории, привыкшей к качеству и комфорту, у нас объектов нет», — полагает заместитель директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers Евгения Тучкова.
Спрос на качество
«Пока еще мало кто верит, что в России можно отдохнуть, как в Турции, с точки зрения питания, безопасности. Но все идет к тому, что будем отдыхать у нас», — заявил директор пятизвездочного отеля Alean Family Resort & Spa Doville в Анапе Игорь Огурцов. Объект работает по системе «ультра все включено». С мая на автостоянке гостиницы пустых мест не бывает.
Огурцов считает, что туристы в России все чаще предпочитают отели с широким комплексом услуг, интересным досугом и безопасными пляжами. Опыт первого пятизвездочного отеля Alean показал, что спрос на качественный отдых с детьми очень высокий — россияне готовы к таким тратам. Инвестор продолжит развивать направление. В начале 2023 года сеть начнет строить в Анапе новый пятизвездочный отель на первой линии и четырехзвездочный — на второй.
В настоящее время на Черноморском побережье ведется строительство приблизительно 10 крупных гостиниц более чем на 1500 номеров без учета отелей, мини-гостиниц, а также гостевых домов в частном секторе, рассказала Евгения Тучкова. Объем инвестиций в проекты на курортах Краснодарского края за два года вырос в 20 раз и достиг 270 млрд рублей, заявлял вице-губернатор Александр Руппель.
Очередные соглашения о строительстве новых гостиниц на Черноморском побережье на десятки миллиардов рублей заключены на ПМЭФ-2022 в июне. Инвесторы сделали ставку на строительство комплексных гостиниц от трех до пяти звезд.
ГК «Метрополис» заявила о намерении построить в Сочи два гостиничных комплекса премиум-класса за 28 млрд рублей. В Адлерском районе Сочи АО «Санаторий «Солнечный луч» построит пятизвездочный гостиничный комплекс на 700 мест за 8 млрд рублей.
Также стало известно о намерениях возвести четырехзвездочную гостиницу в Адлере за 15,6 млрд рублей, а также три трехвездочных и один четырехзвездочный комплекс в Лазаревском районе Сочи за 22 млрд рублей.
В ходе форума было подписано соглашение с «Группой ЛСР» о реконструкции старейшего санатория «Волна» и пансионата «Кристалл» в Хостинском районе Сочи.
Появление заявок на крупные проекты вовсе не означает, что строительство небольших гостиниц остановится, считают в Nikoliers. Рынок Черноморского побережья в ближайшие год-два будет развиваться стихийно. В первую очередь будут появляться небольшие объекты, такие как мини-отели и гостевые дома, что обусловлено коротким девелоперским циклом, в то время как для строительства качественных мест отдыха необходимо два-три года минимум.
Будущее гостиничного сектора — в малоэтажном строительстве, так как на юге именно низкая этажность отличает курортные объекты от стандартных городских высоток, считает директор по развитию группы компаний «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.
«Основные направления будущего развития курортного сектора — это коттеджи и таунхаусы, а также квазигостиничное предложение в виде апартаментов под управлением операторов», — заявил Станислав Сагирян.
Евгения Тучкова из Nikoliers добавила, что востребованными круглый год на Черном море будут оставаться только достаточно крупные отели с широким набором инфраструктуры, которая включает в себя водные зоны, собственные парковые территории, рестораны и центры развлечения для детей.
От жилья к отелям
Еще одним стимулом для инвесторов вкладывать средства в гостиничный бизнес стал запрет на строительство жилья в береговой зоне. Отельерам было сложно конкурировать с квартирами у моря, а теперь у отрасли появился хороший шанс. Сектор интересен застройщикам, ранее занимавшимся только строительством жилья.
По мнению управляющего партнера федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодарском крае Вадима Камалова, на побережье все-таки будут уходить в прошлое мини-отели, а их место займут хорошие гостиничные комплексы. При этом пока обеспечить спрос на пике сезона отели способны только в коллаборации с частным сектором.
«В пиковые месяцы, такие как июль и август, номеров в классических гостиницах не хватает, и их будет не хватать в перспективе. Здесь пока на помощь приходит частный сектор, который в коллаборации с отелями будет удовлетворять повышенный спрос, связанный с ковидными изменениями и геополитической ситуацией», — пояснила Евгения Тучкова.
Вечная инфраструктура
Несмотря на открывающиеся перспективы, развитию гостиничного сектора на Черном море могут помешать коммунальные проблемы. Также бизнес ждет большей заинтересованности от представителей власти.
«Элементарно в Геленджике или Новороссийске могут отключить воду многоквартирному дому, а отдыхающие не могут включить кондиционер, так как не хватает напряжения», — пояснил Вадим Камалов из «Этажей». Эксперт напомнил и о случае, когда по морю в Сочи плавали части канализационного коллектора, а нечистоты попадали в воду.
Камалов уверен, что без участия государства проблему не решить — нужны федеральные и региональные деньги. При этом компании инвестировать в инфраструктуру не могут, так как затраты придется перекладывать на и так не слишком богатых туристов. Средняя стоимость квадратного метра апартаментов в Сочи уже сейчас достигла 400 тыс. рублей за квадратный метр.
Сагирян добавляет, что в Сочи до сих пор не принят генплан, что не позволяет выдавать новые разрешения на строительство.
«В Анапе принят генплан, и сейчас мы видим выход на рынок новых проектов, которые должны частично покрыть ранее образовавшийся дефицит. Это касается и ряда других курортных городов. Исключение составляет Сочи, где генплан не принят, а в его отсутствие невозможна выдача разрешений на строительство», — добавил представитель «РКС Девелопмент».
Эксперты уверены, что в ближайшие десятилетия рынок гостиничной недвижимости в Краснодарском крае будет оставаться дефицитным и привлекательным с точки зрения инвестиционных вложений. А сложная геополитическая ситуация и коронавирусные ограничения только повысят градус интереса россиян к отечественным курортам. При этом вектор будет смещен с гостевых домов и комнат в премиум-сегмент, так как обеспеченным туристам придется отдыхать дома.
По оптимистичным оценкам, уже через пять лет рынок предложения в гостиничном секторе на Черном море будет выглядеть совершенно иначе, как минимум 20 лет он останется далек от насыщения.
