— Прошел год после того, как вступил в силу очередной пакет поправок в ФЗ 214 и продолжился переход на проектное финансирование. Как вы прошли этот путь? Был ли он сложным?
— Для застройщиков при работе с эскроу основная сложность — это отсутствие опыта взаимодействия с банками. Однако эта проблема была свойственна в большей степени на начальном этапе для небольших компаний. До принятия изменений в 214-ФЗ в основном только крупные строительные холдинги пользовались банковскими кредитами, остальные застройщики финансировали проекты, используя исключительно средства дольщиков.
Сейчас даже небольшим компаниям уже просто деваться некуда — они или должны освоить этот инструмент или уйти с рынка. Таковы сегодняшние реалии. Но также нужно отметить, что проектное финансирование — это весьма непростой банковский продукт, со множеством специфических нюансов. Сложность в его реализации обнаруживается и со стороны банков. Но тут аналогичная ситуация — есть установленные правила и по ним нужно работать.
— Сколько договоров проектного финансирования вы заключили в ЮФО? Какое место это направление занимает в вашей работе?
— Банк «Открытие» заключил договоры на выдачу проектного финансирования в Новороссийске, Батайске (Ростовская область) и Ростове-на-Дону более чем на 1,5 млрд рублей. В настоящее время готовятся подписания новых соглашений. Для нас работа с застройщиками является одним из приоритетных направлений. Среди наших партнеров есть и федеральные и региональные компании. Принципы нашей работы с застройщиками едины для всех.
По данным Южного ГУ Банка России Краснодарском крае по данным на 1 мая 2020 года было открыто 3,2 тыс. счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве. Рост по отношению к 1 апреля составил 23%.
С начала текущего года количество счетов эскроу в регионе увеличилось в 3 раза. Также в апреле продолжился рост кредитования застройщиков. По данным на 1 мая банки заключили со строительными компаниями Кубани 53 кредитных договора на общую сумму почти в 36,4 млрд рублей, тогда как месяц назад было заключено 48 договоров на общую сумму 35,2 млрд рублей. Средняя процентная ставка по таким кредитам в Южном федеральном округе — 4%.
— На днях сообщалось, что вы открыли кредитную линию для корпорации «Девелопмент Юг» в Ростовской области. Что это за проект? Какой объем финансирования был предоставлен и на каких условиях?
— РОО «Краснодарский» банка «Открытие» подписал договор на 257 млн рублей на финансирование объекта от застройщика «Девелопмент-Юг». Это 17-этажный жилой дом в городе Батайск Ростовской области, восьмой по счету литер проекта «Южный берег». Он будет состоять из одной блок-секции в 17 этажей. Дом рассчитан на 136 квартир. Сдача запланирована на 3-й квартал 2021 года.
— Это первое сотрудничество банка с этим застройщиком? Какие еще проекты СК вы финансировали? Есть ли договоренности о дальнейшем сотрудничестве с «Девелопмент Юг»?
— Первый проект корпорации «Девелопмент-Юг», профинансированный банком «Открытие», был жилой комплекс в Перми. Мы рады каждому клиенту и уделяем им большое внимание. «Девелопмент-Юг» мы знаем очень давно и отрадно, что такой сильный и профессиональный игрок на строительном рынке выбрал наш банк в качестве партнера. Перспективы дальнейшего сотрудничества есть всегда, главное, чтобы это было обоюдно выгодно.
— Как вы отбираете строительные компании? Приходится ли многим отказывать? Почему? Какие основные проблемы возникают?
— Основные критерии — это экономическая эффективность и финансовая устойчивость рассматриваемых проектов. У нас есть сотрудники, обладающие высокими компетенциями в сфере строительства, которые способны дать оценку тому или иному проекту. Банк не только анализирует финансовую отчетность заемщика, но и оценивает экономическую эффективность непосредственно самого проекта, включая анализ себестоимости, сроков строительства, цен и темпов продаж. На основании этого комплексного анализа и принимается решение о финансировании. В дальнейшем, в процессе строительства, эксперты банка оценивают фактическую реализацию проекта: строительную готовность, соответствие строящегося объекта заявленным на старте и согласованным характеристикам. Если же по каким-то критериям проект не проходит, мы сообщаем клиенту требования, при выполнении которых мы будем готовы включиться в финансирование.
При выполнении застройщиком всех указанных обязательств финансирование предоставляется в соответствии с утвержденным заранее графиком. Таким образом, банк в некотором смысле выполняет и финансовую, и надзорную функцию. Кредитный лимит банка по одобренным заявкам в рамках нового законодательства измеряется десятками миллиардов рублей.
Но как показывает практика, отказов обычно не бывает. В случае правильного оформления проектной документации, соблюдения норм и правил строительных работ, грамотно составленной финансовой модели проекта и при положительном прогнозе продаж квартир.
Банк «Открытие» входит в перечень системообразующих кредитных организаций, утвержденный Банком России. «Открытие» развивает все основные направления бизнеса классического универсального банка: корпоративный, инвестиционный, розничный, МСБ и Private Banking. В состав группы «Открытие» входят компании, занимающие лидирующие позиции в ключевых сегментах финансового рынка: «РГС Банк», компании «Росгосстрах» и «Росгосстрах Жизнь», «Открытие Брокер», Управляющая компания «Открытие», «НПФ Открытие», АО «Балтийский лизинг», ООО «Открытый лизинг», АО «Таможенная карта».
