Ходовыми инструментами останутся госпрограммы, субсидированные ставки, акции застройщиков. Также большую роль сыграло бы увеличение лимитов по программе господдержки. Только это помогло бы увеличить продажи на Юге России на 20%, полагают эксперты.
Ипотечный драйвер
Господдержка в ипотечном кредитовании в 2022 году стала основным стабилизирующим фактором для отрасли жилищного строительства, считает руководитель «Единого ресурса застройщиков» Кирилл Холопик. Застройщики Юга России отмечают, что доля ипотеки в общем объеме сделок купли-продажи превысила 80%. Так, банк ДОМ.РФ по итогам прошлого года зафиксировал резкий рост ипотечного кредитования — почти в три раза (с 3,3 млрд рублей в 2021 году до 9,6 млрд рублей в 2022 году).
«Большую долю — 50% — занимает льготная ипотека. И 32% — это семейная. И здесь рост, который мы фиксируем по 2022 году, составляет почти 2,4 раза. Мы отмечаем рост как первичного, так и вторичного жилья. В структуре выдачи первичное жилье по итогам 2022 года у нас занимает 80% (и год дал +6 процентных пунктов роста). Если говорить о «вторичке», то здесь в структуре выдачи она занимает 17,9% (здесь прирост 9,5%)», — рассказал директор розничных продаж Южного регионального центра банка ДОМ.РФ Дмитрий Сувора.
Преобладание ипотечных контрактов на уровне 80% от сделок купли-продажи отметило большинство крупнейших девелоперских компаний Юга России. Застройщики считают, что тенденция должна сохраниться и в 2023 году.
В Ставропольском крае в конце 2022 года на фоне возможного завершения программы субсидированной ипотеки наблюдался всплеск спроса, рассказал начальник отдела продаж строительного холдинга «Эвелин» Дмитрий Фисенко.
«Люди не знали, какие ставки по программе будут в следующем году, поэтому спешили оформить ипотеку до конца декабря. Если говорить в общем о рынке жилья, то ипотека, конечно же, стимулирует спрос», — добавил Дмитрий Фисенко.
Лимитный (не) предел
Заградительным фактором остаются лимиты ипотечного кредитования. Для квартир в новостройках максимальная сумма льготной ипотеки в регионах составляет 6 млн рублей. Девелоперы предлагают увеличить лимиты вдвое, чтобы сделать программу более удобной для заемщиков. Уровень спроса на ипотеку, по оценкам местных девелоперов, в таком случае может вырасти на 20%.
«Для Краснодара очень важно поднять лимит по выдаче ипотеки, потому что нас невозможно сравнивать со Псковом или Тамбовом. Конечно, мы должны быть в топе, потому что мы в топе по ценам на квадратные метры. Люди подготовленные понимают, что могут рассчитывать по ипотеке с господдержкой максимум на 6 млн рублей. Если бы мы сделали 12 млн рублей, думаю, это подстегнуло бы спрос на 20%», — рассказал директор ГК «АЯКС Риэлт» Александр Кутченко.
Количество сделок может вырасти до 30%, считает директор коммерческого департамента компании DOGMA Павел Петров. Однако улучшить ситуацию может и менее существенное увеличение лимита.
Девелоперы Юга сравнивают цены на жилье в регионах присутствия со столичными чеками, поэтому рассчитывают на двукратное увеличение лимитов — до уровня Москвы и Санкт-Петербурга. Также застройщики рассчитывают добиться увеличения сроков действия льготной ипотеки.
«Стоимость жилья у нас достигает таких же показателей, как в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, но при этом лимиты такие же, как для всей России. Соответственно, мы обратились нашим профессиональным сообществом (и были поддержаны сообществами из других регионов), чтобы нам эти лимиты повысили. Надеюсь, у нас получится это сделать совместно с банками и нашими резидентами (застройщиками). Работаем в этом направлении», — рассказала глава Ассоциации девелоперов Краснодарского края Елена Сошникова.
Особенно остро стоит вопрос лимитов в курортных городах на побережье Черного моря, где стоимость недвижимости значительно выше, чем в остальных территориях Юга России. По оценкам руководителя ипотечного отдела AVA Group Инны Скакуновой, в связи с ростом цен на курортную недвижимость оптимальная субсидируемая государством сумма ипотечного кредита должна составлять не менее 10 млн рублей.
Что будет с ценами на жилье
Прогноз по ценам на недвижимость эксперты связывают с двумя основными факторами: уровнем покупательской способности населения и ключевой ставкой Центробанка России. Кирилл Холопик считает, что оба показателя сейчас выглядят обнадеживающе. По его мнению, в 2023 году роста цен не предвидится.
Руководитель отдела продаж ГК «ТОЧНО» Михаил Федоров отмечает, что изменение цены на недвижимость будет зависеть от стоимости строительных материалов, трудовых ресурсов, корректировки требований к строительству в законодательстве, что может повысить себестоимость стройки.
«Подорожание стройматериалов на 5–10%, которое фиксировал минстрой Ростовской области в конце 2022 года, — это нижняя отметка увеличения цен. В основном стоимость выросла намного больше. В частности, только транспортные услуги подорожали на 20%. Но на сегодняшний день мы имеем надежные логистические цепочки с подрядчиками и поставщиками, закладываем достаточно времени на поиск и доставку материалов», — рассказал соучредитель ГК «Альянс» Георгий Глонти.
Михаил Федоров, руководитель отдела продаж ГК «ТОЧНО»:
«Можно предположить, что на рынке Юга России в 2023 году сохранится стабильный спрос на жилье, в том числе в первичном сегменте, но, возможно, с некоторыми корректировками. Вероятно, застройщики продолжат использовать различные инструменты для стимулирования продаж, такие как льготная ипотека, скидки и другие программы.
Одновременно может наблюдаться ослабление конкуренции на рынке и снижение вывода новых проектов, что может привести к стабилизации цен на жилье. Однако это все предположения, и будущее рынка недвижимости зависит от многих факторов, которые могут повлиять на ситуацию».
Виталий Финенко, соучредитель ГК «Альянс»:
«Безусловно, одним из ключевых факторов поддержки спроса станут меры государственной поддержки строительной отрасли, разработка и внедрение адресных ипотечных программ, особенно в пограничных с зоной СВО территориях, а также рост реальных доходов населения и индекса уверенности в будущем.
Мы видим тенденцию на изменение структуры спроса в сторону семейных квартир с изолированными комнатами и функциональными планировками. Инвесторы в глобальном смысле заняли выжидательную позицию, что привело к снижению продаж на студии и малогабаритные однушки».
Информационный обзор редакции
