Рыночный расклад , Краснодарский край ,  
0 
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.

До и после локдауна: как трансформировался рынок жилья Сочи

Рынок недвижимости Сочи ДО и ПОСЛЕ локдауна. Почему СЕЙЧАС - лучшее время для инвестиций и когда восстановится рынок? Разбираемся вместе с генеральным директором компании «ЛЕТО Недвижимость» Евгением Кривотуловым

Генеральный директор компании «ЛЕТО Недвижимость» Евгений Кривотулов
Генеральный директор компании «ЛЕТО Недвижимость» Евгений Кривотулов

— Идут слухи о том, что рынку недвижимости Сочи грозит обвал. Так ли это?

— Для начала, хочу вас успокоить, ничего сверхъестественного не произошло. В сложившейся панике и бытующем мнении о обвале рынка недвижимости Сочи СМИ сыграли важную роль, когда массово транслировали неявную антирекламу с громкими, но некорректными утверждениями. На самом же деле разница между ситуацией на рынке недвижимости Сочи в августе и сентябре 2021 года — это стандартная, естественная корректировка цен, но никак не обрушение. И у меня на это счет есть логичное и проверенное годами мнение.

Я работаю на рынке недвижимости Сочи 15 лет, этого времени было достаточно, чтобы проанализировать поведение покупателей и выявить закономерности. За этот внушительный промежуток времени стабильно складывалась естественная синусоида — всплески продаж и их снижение, нормальное явление в любой нише. Этой весной, когда был всплеск продаж, я оценивал будущую ситуацию в осенний период — как и после любой бури наступает затишье. Так и произошло. Сейчас наблюдается возвращение рынка в нормальное стабильное состояние — это стандартная последовательность, регулярное событие, рецидив...но не повод называть лето-осень 2021 года самыми неудачными сезономи.

Самый неудачный сезон, я считаю, был в 2008 году, во время кризиса. Тогда 2-3 месяца телефон просто молчал, а о покупателях не шло и речи. Но даже в тот период не произошло обвала рынка. Так почему он должен произойти сейчас?

— Но невозможно отрицать, что сезон 2020-2021 был «необычным» для всех сфер. Вы, как руководитель лидирующей компании по недвижимости заметили изменения в вашей нише? Как чувствовал себя рынок Недвижимости в Сочи?

— Важно понимать, что Сочи такой город, где спрос на жилье очень зависит от доступности города для туристов. И, конечно, пандемия внесла свои коррективы. Динамика рынка в этот период напоминала качели, с более чем обычно выраженными взлетами и падениями: постепенное возрастание в марте 2020 года, максимальный пик в декабре, корректировка, уменьшение спроса в январе 2021 года за счет сезонности, активизация и снова подъем до высоких показателей. И ожидаемо, после отмены локдауна в июне-июле 2021 года был неестественный неорганический прирост спроса и предложений. В это время цены за кв.м. резко увеличились на 95% и перешагнули стоимость жилья в Москве. А сейчас, повторюсь, происходит просто корректировка рынка недвижимости. Это как реабилитация, после сильных колебаний.

— То есть, сейчас мы затаились и, возможно, столкнемся с понижением цен в ближайшее время?

— Снизится ли цена на недвижимость в Сочи? Пожалуй, это уже риторический вопрос. Давайте вспомним ретроспективу последнего десятилетия, чтобы этот вопрос больше не мучал нас. Прирост цен за кв.м. в Сочи всегда происходил по шагам за определенный период времени. Поначалу цена на недвижимость составляла 40-80, затем 150-200, после 300-400 и далее она поднялась выше 500 тысяч рублей за квадратный метр. Эта напоминает обычную лестницу со ступенями, в которой показатели стоимости связаны с происходящими событиями и трансляцией в СМИ. На каждом подъеме цены, который случался несколько раз, в том числе после скачка доллара, были опасения — «цена упадет». В этом уверяли СМИ и покупатели. Но цена продолжала и продолжает расти вверх.

Цена увеличивается, откатывая спрос назад, и это лишь временное явление. Всегда после оседания рынка стоимость принималась, как должное, и рынок рос дальше в своем стабильном формате. Сейчас, строительные компании разделились на 2 типа: те, кому важна ликвидность, и они готовы корректировать стоимость кв.м., и те, кто будет ждать длительный период, не снижая цену на объекты.

Стоимость объектов заметно снизится только в случае, если рынок недвижимости Сочи замолчит на 5-6 месяцев и упадут цены в Москве, но это нереально. Даже в кризис тишина на рынке не спровоцировала глобальный обвал цен на жилье — разве что локально некоторые застройщики снижали прайс на 5-10%, но не более.

Сегодня спрос на недвижимость в Сочи остается по-прежнему высоким, строительные компании предлагают объекты, которых нет ни на одном курорте России — комплексы формата «город в городе», элитные апартаменты 4-5 * под управлением международных отельеров и виллы на побережье. Прибрежный и горный кластер, развитая инфраструктура для бизнеса и жизни, уровень сервиса, подобный европейским курортам не оставляет сомнений о будущем круглогодичном спросе и поднятии стоимости на жилье.

— Евгений Васильевич, а какая ситуация на рынке недвижимости других городов побережья?

— Сочи способствует органическому изменению цен на жилье и в других локациях побережья — как росту, так и падению.
Стоимость кв.м. в более отдаленных местах — Туапсе или Лазаревском не достигнет отметки Сочи, потому как они не сравнятся с уровнем курортной инфраструктуры, качеством предоставления услуг и возможностями для конечного покупателя. Каждое улучшение в любом районе южного побережья только увеличивает темп развития в Сочи. Эти факторы влияют и на вложения инвесторов, которым важно увидеть количество реальных клиентов, а не подогретое маркетингом, будущее своих инвестиций.

— Какие прогнозы ждут инвесторов? Можно ли сейчас покупать недвижимость или лучше подождать?

— Я всегда держу руку на пульсе, и что я вижу: сейчас уже начинается постепенная активизация рынка — в компании «ЛЕТО Недвижимость» в октябре увеличилось количество звонков и сделок купли-продажи.

Я считаю, что рынок недвижимости Сочи полностью восстановится в декабре 2021 года. Сейчас и в ближайшие месяцы наступает благодатное время для инвестирования — мы можем получить наиболее выгодные цены для клиентов от партнеров-застройщиков и собственников.

Рынок постепенно шагает вверх по ценовой лестнице, и уже к декабрю 2021 года покупательский спрос восстановится и продолжит подъем, поэтому реализация приобретенных объектов будет по закрепившейся стоимости.

К уменьшению спроса на недвижимость в Сочи нет предпосылок, сейчас происходят важные и нужные изменения на рынке, и уже к декабрю ситуация вернется в привычное русло. Обращайтесь к профессионалам рынка, чтобы владеть реальной информацией и о рынке недвижимости в целом и о ликвидности каждого объекта.