В последние годы приоритеты в отношении объектов в разных районах Краснодара изменились и у застройщиков, и у покупателей жилья. Свободной земли остается все меньше, и на первый план выходят комфорт проживания, наличие социальной и транспортной инфраструктуры, а также сама репутация застройщика.
Тем не менее на первом месте по спросу на жилье по-прежнему остается центр города. Вице-президент AVA Group по коммерции Ольга Нарт объясняет это тем, что в Краснодаре именно в центре сосредоточены главные социально-культурные объекты.
«Вторым по привлекательности является микрорайон Фестивальный Прикубанского округа, прежде всего потому, что это один из самых обжитых, обустроенных микрорайонов города, который непосредственно примыкает к центру. Здесь удобно жить, легко добраться практически в любую часть краевого центра. Это подтверждают и цены, которые максимально подтягиваются к стоимости квартир в центральной части», — считает Ольга Нарт.
Более доступное жилье расположено в районах Новознаменский и Западный Обход. И именно за этими локациями, по мнению эксперта, большая перспектива развития города.
Не только центр
Коммерческий директор СК «Семья» Ангелина Радько считает, что сегодня город развивается в западной и восточной частях, где аккумулируются все новые жилые комплексы.
«Градостроительная политика сейчас направлена на создание застройщиками комплексных проектов с собственной социальной инфраструктурой — это большие жилые массивы, проектировать которые можно только при расширении границ города», — пояснила она.
При этом, по оценке Ангелины Радько, сейчас разница в стоимости квадратного метра в центре и в других районах уже не так велика, как раньше, и составляет от 10 до 35% на этапе строительства. После ввода эксплуатацию она возрастает до 50%.
Директор по маркетингу «ЮгСтройИмпериал» Евгения Тодорова считает, что в ближайшее время жилье в центре города не потеряет актуальности, но и недвижимость в отдаленных микрорайонах будет востребована.
«Центр тоже достаточно сильно дифференцирован. Где-то стоимость новостроек может достигать от 150 до 250 тыс. рублей за квадратный метр. Другая часть центра — ветхий старый фонд — мало пользуется спросом, и цены в разы отличаются в сторону уменьшения. Спальные микрорайоны остаются популярны у семейных и так называемых «локальных патриотов» - тех, кто родились, выросли и предпочитают оставаться тут жить», — отметила тенденцию Евгения Тодорова.
Цена, локация и качество
Ангелина Радько сообщила, что при первичном обращении большая часть покупателей в первую очередь интересуется стоимостью жилья и лишь после этого выбирает район исходя из своих возможностей.
«Жить в центре и тратить меньше времени на дорогу — естественное желание каждого краснодарца, но физически центр не может вместить всех желающих. Наша задача как девелопера — сделать так, чтобы каждый жилой комплекс был самодостаточным микрогородом, где есть коммерческая, социальная и досуговая инфраструктура. Именно такой подход мы практикуем в своих проектах», — прокомментировала Ангелина Радько.
Ольга Нарт отмечает, что есть простые и понятные для каждого факторы привлекательности микрорайонов — в первую очередь это наличие школ и детских садов, медучреждений, а также торговых и развлекательных объектов. Также большое значение имеет транспортная доступность.
«Все больше покупателей в последнее время предпочитают тихие микрорайоны, при этом выбирают локации с удобной транспортной логистикой», — говорит эксперт.
Что касается других факторов, от которых зависит успешность нового микрорайона, Ольга Нарт называет пять — локация, качество строительства, сервис (что будет после ввода в строй), доступность (цена) и репутация застройщика.
Евгения Тодорова называет безоговорочным трендом комплексное освоение территорий.
«Современный покупатель выбирает комфортную жизнь. Сегодня запрос формируется при выборе своего стиля жизни. Человек хочет жить рядом со всеми благами, не покидая район. Когда работать и отдыхать можно практически в одной локации, минуя автомобильные пробки и другие сложности территориального перемещения. Фактор влияния — однозначно, освоение территории под жилую застройку комплексным образом. Включая объекты социальной, дорожной и коммерческой инфраструктуры, совмещенной с озеленением и благоустройством рядом с домом и появлением новых рабочих мест», — подчеркнула эксперт.
Где перспектива
Комментируя перспективы краснодарского девелопмента, эксперты отмечают, что в центральной части города, как и в Фестивальном, уже практически нет свободных земельных участков.
«Самый популярный тренд — новые развивающиеся районы. Как правило, это удаленная от центра местность и продолжение развития уже готовых спальных районов. Либо совершенно новая застройка, которая возводится на свободных незанятых территориях рядом с городом или недалеко от него. Сейчас здесь наиболее перспективная инфраструктура. В данных локациях строятся новые школы, детские сады, поликлиники, развиваются дороги. Именно в такие проекты будущего вкладывается основная аудитория инвесторов недвижимости. В этом формате стоимость квартир варьируется от 100 до 150 тыс. рублей за квадратный метр», — говорит Евгения Тодорова.
Большой интерес у девелоперов также вызывает новый запланированный район Краснодара.
«Акцент будет смещаться в сторону Западного Обхода. Равномерным спросом пользуется микрорайон Гидростроителей. Все больший интерес вызывает новый микрорайон на 330 тысяч человек, который уже назвали новым центром. А значит — и примыкающие к нему уже строящиеся проекты, например микрорайона Новознаменский», — уверена Ольга Нарт.
Генеральный директор компании Macon Илья Володько согласен с этими оценками. При этом, по его мнению, особое значение имеет новый северо-восточный район Краснодара — именно он станет ключевым проектом для всего девелопмента города. И именно там может сосредоточиться до половины всех объемов строительства в краевом центре на ближайшие 10-20 лет.
Пространство для маневра
Ангелина Радько добавила, что сейчас особенно ценится наличие трамвайной ветки, хороших развязок и выездов, а также близость парков. Комментируя тренды, она сообщила, что застройка в ближайшие годы будет многоуровневой — от 5-7 этажей до 18 в рамках одного проекта.
«Отдельно можно выделить общественные пространства — парки, аллеи, бульвары с зонами отдыха и спорта для разных групп населения — детей, подростков, взрослых и пожилых людей. Тренд развития общественных пространств сформировало время пандемии, тогда люди стали уделять больше внимания времяпровождению на свежем воздухе и полезной площади квартиры — например, созданию зон для удаленной работы», — считает Ангелина Радько.
Кроме того, по мнению Евгении Тодоровой, в фокус внимания девелопмента Краснодарского края попадут агломерации краевого центра — станицы и малые города.
«Например, Пашковский микрорайон, станица Елизаветинская, хутор Ленина, станицы Динская и Северская. Таким образом, город разрастается, появляются комбинированные форматы жизни, позволяющие соединить преимущества городского ритма и загородного спокойствия», — резюмировала Евгения Тодорова.
Илья Володько отмечает, что преимуществом застройки новых территорий является относительная свобода действий у девелопера, которую он не может себе позволить в условиях «тесных» участков в центре.
«По проектам в перспективных микрорайонах мы уже видим какие-то интересные архитектурные решения, попытки создания точек притяжения в виде парков и скверов. Плюс такой застройки в том, что девелопер действует более последовательно, у него есть пространство для реализации самых разных концепций», — прокомментировал аналитик.
Конкуренция, по его мнению, будет происходить в области архитектуры, а также разницы в классах жилья. А с точки зрения покупателя недвижимости наличие в одном районе большого числа девелоперов с разными проектами — это безусловный плюс.
