По словам советника губернатора Кубани Юрия Рысина, в декабре 2021 года в регионе примут пакет документов, касающихся стандартов и функционирования механизма комплексного развития территорий. Применять его начнут с 2022 года.
«Сегодня в законодательстве прямо не сказано, как надо разрабатывать проект территории. Мы пока что просто рекомендуем. А КРТ без этих документов невозможно реализовать. Для того, чтобы оценивать, каковы перспективы развитий территории, особенно застроенных, нужно понимать судьбу каждого здания, каждого объекта», — прокомментировал он.
По мнению вице-президента «Ava Group» по развитию и руководителя Ассоциации Содействия градостроительному развитию Краснодарского края Елены Сошниковой, принятие нормативов о КРТ положительно скажется на работе застройщиков — компании давно ждали понятные правила игры.
«Сейчас на рынке уже много профессиональных и социально-ориентированной застройщиков, которые применяют принципы комплексного развития своих территорий, строят детские сады, школы, проектируют дороги инфраструктуру», — считает она.
Ответственные компании уже давно работают согласно правилам комплексного развития территорий. В частности, отмечает коммерческий директор СК «Семья» Ангелина Радько, девелопер изначально использовал этот подход как часть корпоративной философии.
«Мы строим не квадратные метры, но среду для комфортной жизни. Она подразумевает наличие дорог, коммерческой и социальной инфраструктуры, мест для общения, отдыха и игр, а также и занятий спортом. В процентном соотношении 100% наших проектов строятся в соответствии с концепцией комплексного освоения территорий — это ЖК «Светлоград», ЖК «Все Свои» (Краснодар) и ЖК «Классика» (Новороссийск)», — считает игрок рынка.
Вопрос цены
Внедрение механизма комплексного развития территорий не повлияет на стоимость жилья, которое возводят социально ориентированные застройщики, считает Елена Сошникова. По ее словам, все то, что предусматривается федеральным законом, реализуется уже сейчас. Компании и так создают хорошие дворы, велодорожки, парковки и так далее. Внедрять СК стали это ранее, что усилило конкуренцию между ними.
По оценкам Ангелины Радько, затраты на строительство при комплексном развитии территории увеличиваются в среднем на 10-15%. Застройщик самостоятельно осуществляет прокладку сетей, коммуникаций, дорог. Кроме того, согласно новым правилам землепользования и застройки Краснодара девелоперы ограничены в этажности, что также приводит к увеличению себестоимости строительства.
«Однако в конечном итоге жители таких домов выигрывают, поскольку объекты КРТ имеют большой уровень автономности. Например, ЖК «Все Свои», расположенный на улице Колхозной, насчитывает свыше 150 000 квадратных метров жилья, при этом на территории предусмотрены не только магазины, но и школа, детский сад, всевозможные услуги. Вне зависимости от класса жилья люди стремятся выбрать наиболее комфортный вариант для жизни, а масштабы проектов КРТ позволяют предусмотреть все для этого необходимое», — считает топ-менеджер компании.
С другой стороны, строительство соцобъектов и благоустройство не ляжет целиком и полностью на застройщиков, подчеркивает Юрий Рысин. Продолжают действовать государственные программы по выкупу, например, детских садов и школ. Поэтому, КРТ скорее представит собой форму государственно-частного или муниципально-частного партнерства.
Но какая-то часть будет все же заложена в цену самого ЖК, считает руководитель АН «Этажи» Вадим Камалов. По его оценкам, себестоимость таких объектов будет выше примерно на 6 тыс. рублей за кв. метр.
«Я не согласен, конечно, что все будет оплачивать потребитель. Также, как и ранее государство будет вносить свою долю, как федеральные, так и краевые и муниципальные», — прокомментировал Рысин.
Фокус с цены на стиль жизни
Повсеместное внедрение стандарта комплексного развития территорий сделает обыденным то, что раньше было конкурентным преимуществом, отмечает Елена Сошникова. Поэтому застройщикам необходимо повышать свои компетенции.
Ранее самым крупным конкурентным преимуществом была низкая цена, рассказал Вадим Камалов, но это времена прошли и потребитель стал более требовательным.
«Сейчас мы покупаем не квадратные метры, а образ жизни. Это не только социальные объекты, но и благоустройство, окружение. Мы хотим жить в комфортной среде среди равных себе. Цена, несомненно, выше, но хорошее жилье не может быть дешевым», — заключил он.
Немаловажную роль играют архитекторы. «Звездные» специалисты позволяют поднять проект на новый уровень — это не только современные материалы, но качественные планировочные решения, организация территорий, благоустройство, совсем другая эстетика, заключил Рысин. В итоге, имя архитектора может повышать капитализацию объекта.
Быть ли «краснодарской реновации»
Возможно, внедрение стандартов КРТ сдвинет с мертвой точки реконструкцию исторического центра Краснодара. По словам советника губернатора Кубани, квартальная застройка является одновременно и плюсом, и минусом исторической части города.
«Они компактные, и с ними очень удобно работать. Поэтому КРТ застроенных территорий — это как раз про наш исторический центр. Без каких-то понятных правил игры туда не придет ни один инвестор. В старом городе зачастую внутри кварталов уже нет ничего кроме ветхих сараев, ужаса и кошмара. Их однозначно надо реконструировать», — считает Рысин.
По его прогнозам, при реконструкции внутри кварталов можно создавать многоярусные паркинги, а периметр застраивать с сохранением исторических объектов. Одним из вариантов привлечения инвесторов может быть запуск программы, которая предусмотрит возможность развивать одновременно не примыкающие друг к другу территории — например, застройщик брал бы новую площадку и квартал исторического центра и работал бы как с единым экономическим проектом.
По оценкам Елены Сошниковой, цена в историческом центре не будет низкой. Но при правильном взаимодействии властей и бизнеса, возможно реализовать хорошие проекты, которые позволят провести реновацию исторического центра и получить жилье по адекватной цене.
«Безусловно, застройщикам это интересно. Мы получим совершенно новый продукт, которого сейчас нет. Но в случае с историческим центром есть понимание, что стоимость квадратного метра, будь то коммерция, магазины, рестораны, жилье, будет высокой», — отмечает топ-менеджер «Ava Групп».
По словам коммерческого директора СК «Семья» Ангелины Радько, у проектов реконструкции исторического центра Краснодара большие перспективы и спрос на недвижимость есть.
«Такие проекты интересны не только застройщикам, но и жителям Краснодара. В первую очередь потому, что застройка центра Краснодара запрещена, но потребность в новом жилье в центральной части города по прежнему велика. Текущие проекты застройщиков сконцентрированы преимущественно на окраинах города, что имеет свои негативные стороны, такие как сложность регулирования транспортных потоков. Проекты, аналогичные программе реновации в Москве, обоснованы потребностью города в развитии, и, на наш взгляд, успешный опыт столицы может быть использован в других мегаполисах, в том числе и в Краснодаре», — отметила она.
Тот продукт, который может получиться при реконструкции центра Краснодара, будет не сравним с нынешними предложениями бизнес или элитного жилья, согласен Рысин. По его словам, сейчас таких вариантов на рынке Краснодара нет.
«Так как предложений нет, то можно предположить, что и структура потребления, и публика, интересующаяся такими активами, будет другой. Я уже не говорю о том, что появится совершенно новая среда с другим населением», — отмечает Рысин.
Пока что покупатель готов платить за качественное жилье в центре Краснодара порядка 300-350 тыс. рублей за квадратный метр, считает Вадим Камалов. И это, однозначно, не массовый покупатель.
«Краснодарскую реновацию» не стоит сравнивать с московской, подчеркнул Рысин. На стоимость жилья будет еще влиять формат реконструкции — в историческом центре Краснодара не планируют строить «высотки». Это будет история про малоэтажное жилье. Ограниченный спрос станет компенсироваться небольшим объемом предложения, заключил он.