В 2025 году на рынке строительства и недвижимости России в связи с высокой ключевой ставкой ЦБ изменились правила игры. Застройщики переориентировались на реализацию квартир в рассрочку, темпы строительства и продаж снижаются.
О том, как увеличить продажи на юге России и Северном Кавказе, о цифровизации стройки и вариантах поддержки спроса на жилье РБК+ Юг и Северный Кавказ поговорил с Антоном Глушковым.
Построили семь, продали три
— Сегодня в регионах юга России отмечаются низкие темпы продаж жилья. Должна ли в этой ситуации мерами поддержки помочь власть? Какие это могут быть меры? Как эту проблему могут и должны решать девелоперы?
— Основной проблемой, которая препятствует высоким темпам продаж, является заградительная ставка по рыночной ипотеке, обусловленная высокой ключевой ставкой. В то же время сегодня продолжает действовать семейная ипотека, способствующая повышению спроса на жилье и являющаяся основным драйвером продаж.
Региональные власти также помогают этому. В частности, реализуется совместная льготная ипотечная программа «Банка Дом.РФ» и ряда регионов. Такая программа уже действует в Ростовской области и позволяет снизить процентную ставку на 2,5% от базовой ставки по программам семейной ипотеки с господдержкой, ипотеки на приобретение строящегося жилья, ипотеки на строительство жилого дома. Распространение программы на другие субъекты юга России позволило бы увеличить продаваемость жилья в целом по округу.
Кроме того, на региональном уровне мерой поддержки для сохранения существующего объема предложения на рынке может быть выкуп жилья для муниципальных нужд, субсидирование части процентов по кредиту для низкомаржинальных проектов (такая программа действовала в 2022 году).
Помощь в росте продаж могут оказать и девелоперы. Популярным инструментом стал механизм рассрочки от застройщиков. Также активно используется практика сдачи квартир в аренду с последующим их выкупом. Это позволяет покупателям обеспечить комфортное накопление первоначального взноса и способствует увеличению продаж.
— Вы не раз говорили о сложной ситуации на рынке недвижимости России, связанной с падением спроса. А как обстоят дела на рынке строительства и недвижимости Краснодарского края? Есть ли то, что вызывает тревогу?
— Последние пять лет регион ставил рекорды, достигнув в 2023 году показателя в 7,5 млн кв. м введенного в эксплуатацию жилья. В 2024 году доступность жилья для населения снизилась, и это сразу сказалось на объеме строительства, что в итоге привело к небольшому падению — 6,6 млн кв. м. Тем не менее, эти показатели высокие.
Есть один момент, который вызывает тревогу, — это показатель распроданности жилья. Если мы смотрим объемы строительства, то в крае сейчас строится порядка 7,5 млн кв. м, из них, по данным «Дом.РФ», не распродано на июль 2025 года 3,4 млн кв. м — это 45%. Почему это плохо? Во-первых, это дорого обходится застройщику с точки зрения бюджета строительства и банковского процента. Во-вторых, низкий спрос не располагает к старту новых проектов, они сокращены более чем на 20%. И в-третьих, это негативно сказывается на цене. С одной стороны, она должна падать, но, когда постоянно растут затраты на стройматериалы, на обслуживание кредита, снизить цену застройщик не может. И вот этот перекос смущает и девелоперов, и банки.
Механизм гарантий
— Вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин озвучил, что к 2028 году ввод жилья может снизиться на 30%. В связи с этим как изменятся цены?
— В этой ситуации работают два разнонаправленных фактора. С одной стороны, снижение предложения должно приводить к росту цены. С другой стороны, очень многие говорят о том, что рынок по-старому работать уже не будет. Емкость и доступность жилья сегодня не гарантируют сбыт. Поэтому застройщику ничего не остается, кроме как работать над снижением себестоимости. Что в это входит? Изменение технологий, управленческих решений, оптимизация проектных решений, внедрение типового проектирования, а не архитектурных шедевров.
Если посмотреть на статистику второй половины 2024 года — первой половины 2025 года, то мы видим данные, подтвержденные Минстроем РФ, которые фиксируют рост себестоимости строительства примерно на 18%. Но ведь подобного роста цен не произошло, они остались практически на том же уровне, что вносит в группу риска ряд проектов. Но это одновременно и сигнал рынку о том, что со снижением себестоимости можно работать.
Преимущества Юга
— Более ли выгодна стройка на юге России с точки зрения окупаемости инвестиций, чем в других регионах страны?
— Юг России характеризуется высокой инвестиционной привлекательностью. Благоприятные климатические условия привлекают в регион туристов, а это, в свою очередь, стимулирует спрос на жилье и коммерческую недвижимость, способствует высокой окупаемости строительства. В сравнении с менее привлекательными с климатической точки зрения регионами, такими как Арктика и Дальний Восток, юг России выгодно выделяется в том числе и с точки зрения логистической доступности, что позволяет сокращать затраты на строительство.
Кроме того, в ЮФО реализуется целый ряд инфраструктурных проектов, что также способствует повышению инвестиционной привлекательности строительства в регионе.
— По данным Северо-Кавказстата и аналитического центра «Дом.РФ», в СКФО в 2024 году ввели в эксплуатацию свыше 9 млн кв. м жилья (на 23,1% больше, чем в 2023 году), а в ЮФО ввод жилья снизился на 7% и составил 13,6 млн кв. м. Как вы считаете, какова вероятность сохранения этой тенденции в 2025 году?
— Как сообщает Росстат, объем ввода жилых домов в Южном федеральном округе по итогам четырех месяцев 2025 года составил около 5 млн кв. м, что на 22% выше показателя за аналогичный период прошлого года. Положительная динамика отмечается как в сегменте МКД, так и в сегменте ИЖС. Таким образом, сейчас мы видим обратную тенденцию — к наращиванию темпов строительства.
В СКФО, по информации Северо-Кавказстата, за январь–май 2025 года ввели в эксплуатацию 1,05 млн кв. м жилья, что на 19,1% больше аналогичного периода прошлого года.
— По вашей оценке, цифровизация в строительстве неизбежна. Почему это так?
— Переход на цифровые технологии неизбежен, даже если на первых порах он сопряжен с затратами и сопротивлением. Сегодня перед отраслью остро стоит задача повышения производительности труда, и в условиях дефицита кадров у нас нет иного выбора, кроме как автоматизировать и ускорять процессы. Да, внедрение технологий требует инвестиций, обучения персонала и перестройки привычных подходов, однако это неизбежно. Со временем первоначальные трудности сменяются реальными выгодами: ускорением работ,
экономией ресурсов и повышением качества строительства.
