Спрос на частное домостроительство в России активно рос в последние годы. Регионы Юга становятся лидерами индивидуального жилищного строительства в стране. Эксперты считают, что в ближайшие десять лет рынок ИЖС станет более прозрачным и структурированным, появятся лидеры, которые будут задавать «правила игры» и новые стандарты.
Вместе с тем, как сообщило издание РБК Недвижимость, спрос на строительство частных домов в России упал в 7-10 раз в 2025 году. По оценке опрошенных изданием экспертов, это связано с высокими ставками по ипотеке, переходом на эскроу-счета по договорам подряда и высокой базой 2024 года. Как выглядит этот сегмент в 2025 году и каким он будет в обозримом будущем, разбирались в материале РБК+ Юг и Северный Кавказ.
Южные традиции частного домовладения
Интерес к жизни в собственном доме устойчиво растет последние годы, несмотря на рыночные колебания. Особенно заметным тренд быть «ближе к земле» стал во время самоизоляции и появления удаленного формата работы.
Каждый второй опрошенный россиянин хотел бы купить загородный дом, 45% предпочли бы приобрести готовое жилье, а 43% рассматривали вариант недостроенного дома в зависимости от его состояния и цены — такие данные представлены в исследованиях страховой компании «Росгосстрах» и «Циан» 2025 года.
Люди больше не привязаны к офисам в центре города, у них растет запрос на энергоэффективные и экологичные решения, а их здоровье становится безусловным приоритетом, рассказала директор по маркетингу «Азово-Донской девелоперской компании» Юлия Лазарева. На динамику спроса на ИЖС также влияют введение нормативов комплексного развития территорий и реализация концепции малоэтажного строительства, дополнил директор строительной компании «Инсити» Артем Кислица.
Жители юга России традиционно тяготеют к жизни в собственных стенах, эти данные подтверждает исследование экосистемы М2. В первом полугодии 2025 года россияне купили около 225 тыс. жилых домов с землей и более 700 тыс. земельных участков. Почти каждая четвертая сделка пришлась на Южный и Северо-Кавказский федеральные округа.
Жители ЮФО приобрели почти 35 тыс. домов и более 70 тыс. участков, а жители СКФО — 20 тыс. домов и почти 45 тыс. участков, рассказал руководитель департамента аналитики и данных М2 Дмитрий Смирнов. Вместе с тем, отметил эксперт, количество сделок с ИЖС в округах снизилось в сравнении с аналогичным периодом 2024 года в ЮФО на 25%, в СКФО — на 40%.
Жители региона-локомотива строительства юга и России — Кубани — отдают предпочтение ИЖС, доля которого в общем объеме строительства по итогам первых семи месяцев составила 64%, или более 2,37 млн кв. м, рассказал руководитель департамента строительства Краснодарского края Игорь Федосов.
В январе доля ИЖС в общем вводе оценивалась в 58,6%. Это свидетельствует о нарастающей значимости сегмента в жилищной политике Краснодарского края и повышенном интересе жителей к строительству частных домов, считают власти.
Кредиты бьют ключом
Банки, несмотря на значительное сокращение числа заключенных ипотечных договоров и объемов выданных кредитов, продолжают настаивать на наличии устойчивого интереса к частному домостроительству. К примеру, в первом полугодии 2025 года в Адыгее, Калмыкии, Крыму, Севастополе, Краснодарском крае и Ростовской области Сбербанк выдал более 18,5 тыс. кредитов, сообщил председатель Юго-Западного банка Сбербанка Анатолий Песенников.
Южные регионы остаются востребованными для ИЖС как с помощью займов, так и за собственные средства. Весомое влияние оказывают льготная ипотека, переезд из соседних регионов и севера страны, довольно высокая в стране доля ИЖС (особенно в СКФО), а также растущий спрос на покупку апартаментов и недвижимости для ведения бизнеса. На протяжении последних лет объемы многоквартирного строительства сокращаются, а ИЖС растет.
Краснодарский край стал лидером по количеству выданных Сбербанком ипотек — 10,3 тыс., из которых 7,3 тыс. прошли по льготным программам. В Ростовской области банк выдал почти 6 тыс. кредитов, из них около 4,4 тыс. льготные. За первое полугодие «Сбер» выдал кредиты на ИЖС в ЮФО на 77 млрд руб. В аналогичном периоде прошлого года этот показатель составлял около 105 млрд рублей. И довольно весомую долю в них занимает ИЖС.
«Тенденции проектного финансирования в 2025 году зависят от региона. В этом году в Адыгее, Калмыкии, Крыму и Ростовской области наблюдается рост, причем в Крыму — более чем втрое. В 2025 году объемы проектного финансирования застройщиков Юго-Западным Сбербанком составил 26 млрд руб. За аналогичный период прошлого года эти 5 регионов получили 15 млрд руб. на реализацию девелоперами жилищных проектов. В Краснодарском крае за первое полугодие сумма финансирования застройщиков составила 152 млрд руб., в прошлом году за этот же период она составляла 209 млрд руб.», — прокомментировал Анатолий Песенников.
ВТБ в Краснодарском крае в 2024 году выдал более 800 кредитов на ИЖС в регионе на 4,8 млрд руб. Порядка 8 из 10 кредитов заемщики получили на покупку готовых домов. Из-за более выгодных ставок клиенты в основном оформляли займы с господдержкой — прежде всего «Семейную ипотеку».
В то же время, рассказал вице-президент банка и управляющий ВТБ на Кубани Сергей Кадакин, компания фиксирует сокращение темпов продаж этого сегмента рынка кредитования. Если за первое полугодие 2024 года ВТБ на Кубани провел 58 сделок по ИЖС, то в аналогичный период 2025 года количество сделок сократилось вдвое. Эксперт объясняет это изменениями в программах господдержки и ростом рыночных ставок.
«Мы видим потенциал в развитии данного направления. На текущий момент в ВТБ пилотируется специальная программа по кредитованию проектов ИЖС. Она будет интересна организациям, которые обращаются в банк как за аккредитацией, так и за кредитным продуктом для строительства новых объектов», — рассказал Сергей Кадакин.
По данным Южного ГУ Банка России, в Краснодарском и Ставропольском краях, в Ростовской области, Дагестане и Адыгее количество заключенных ипотечных сделок в первые пять месяцев 2025 года сократилось на 70–80%, а объем выдачи — 40–50%.
В России за первые пять месяцев текущего года выдали 42,6 тыс. ипотечных кредитов на приобретение и создание объектов ИЖС. За год число таких сделок по стране снизилось на 74,4%. Всего в стране за указанный период выдали ипотечных кредитов почти на 1,2 трлн руб., что на 42,3% ниже, чем в первые пять месяцев 2024 года.
В пресс-службе Южного ГУ Центробанка РФ пояснили, что на рынке ипотечного кредитования в сегменте ИЖС как по России, так и во многих ее регионах наблюдается охлаждение спроса. Причина такой динамики — это окончание программы безадресной льготной ипотеки, пересмотр параметров других госпрограмм, а также общее охлаждение избыточного потребительского спроса.
Строительство своего дома становится все дороже
Средняя стоимость 1 кв. м в загородных домах на Юге России в сделках демонстрирует разнонаправленную динамику, следует из данных «Циан. Аналитики».
К примеру, в Краснодарском крае «квадрат» загородного дома в июле 2025 года стоил в среднем 111,5 тыс. руб., что на 3% дешевле, чем годом ранее; в Адыгее 1 кв. м стал дороже на 7% и достиг 92,6 тыс. руб.; в Ростовской области 1 кв. м вырос в цене на 10% — до 78,4 тыс. руб.; в Ставропольском крае — на 12%, до 83,2 тыс. руб.
По данным М2, средний чек сделок с ИЖС в регионах ЮФО составил 8,1 млн руб. При этом в ряде регионов он выше: в Краснодарском крае — около 9,4 млн руб., в Крыму — 10,7 млн руб. В СКФО, в свою очередь, чек таких сделок значительно ниже — 4,7 млн руб. Средняя стоимость земельного участка в сделках на Юге России составила 3,7 млн руб., на Северном Кавказе — 1,8 млн руб.
Опрошенные девелоперы отмечают рост стоимости строительных материалов. Особенно это касается импортных комплектующих и отделочных материалов. Увеличение стоимости строительных материалов и рабочей силы, увеличение стоимости услуг проектных бюро и экспертиз привело к росту себестоимости на 10–13%.
При этом многие из опрошенных экспертов сошлись во мнении, что рынок ИЖС в последние пять лет развивается гораздо быстрее, чем рынок многоэтажного строительства. Это происходит не только на Юге, но и во всей России, поясняет генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько. Несмотря на то, что в 2025 году рынок фактически замер, считает эксперт, тенденции говорят о том, что за ИЖС будущее. При восстановлении строительного рынка его динамика будет опережать МКД.
Главные тренды на рынке ИЖС
Развитие транспортной инфраструктуры и инженерных сетей электроснабжения, водоснабжения, газификации сделают строительство и эксплуатацию ИЖС более привлекательными и доступными, считает генеральный директор «ГарантСтрой» Анастасия Сазонова.
«По моим прогнозам, в ближайшие годы ожидается расширение сегмента за счет массового строительства небольших домов и коттеджей. Также возрастет интерес к экологичным материалам и технологиям «умного дома». Важным направлением станет активное развитие инфраструктуры вокруг новых поселков: строительство дорог, социальных объектов и инженерных сетей», — рассказала Анастасия Сазонова.
На рынке ИЖС в Краснодарском крае наблюдается ряд ключевых трендов, считает руководитель департамента строительства региона Игорь Федосов. Первым он назвал преобладание комплексных коттеджных поселков.
«Если ранее ИЖС ассоциировалось с самостоятельным строительством на пустом участке, то сегодня лидером рынка становятся интегрированные коттеджные поселки с готовой инфраструктурой», — сказал он.
Вторым трендом он считает рост интереса к «умным» и энергоэффективным домам. Спрос растет на дома с утепленными фасадами, солнечными станциями, системами сбора дождевой воды и «умным домом» нового поколения. Третий тренд — развитие «зеленой» застройки и экологических стандартов, четвертый — увеличение стоимости земли и сдвиг границ застройки.
«Цены на землю в пригородах Краснодара и курортных зонах продолжают расти. В результате активная застройка смещается в ранее слабо освоенные районы — Тихорецк, Крымск, Лабинск, а также в сельские территории с хорошим подъездом к федеральным трассам», — заключил Федосов.
