Краснодарский край и Ростовская область в 2026 году сохраняют высокую строительную активность. При этом ставку делают на комплексное развитие территорий: типовые квартиры уступают место проектам с инфраструктурой.
Одновременно меняется сама стратегия девелоперов, компании внимательнее оценивают экономику проектов и расширяют продуктовую линейку. В числе перспективных направлений — объекты отельного типа на черноморском побережье, индивидуальное домостроение и различные форматы коммерческой недвижимости.
О том, какие тренды наблюдаются на южном рынке недвижимости, какие форматы получают наибольшие перспективы и почему девелоперы делают ставку на новые модели партнерства, — в материале РБК+Юг и Северный Кавказ.
Южный строительный рекорд
Краснодар и Ростов-на-Дону, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, входят в число российских городов с наиболее высокой строительной активностью. На начало августа 2026 года в столице Кубани возводилось 5,5 млн кв. м жилья, что обеспечило городу третье место в общероссийском рейтинге. Ростов-на-Дону занял пятое место с показателем 3,3 млн кв. м.
Значительный объем текущего строительства формирует и масштабное предложение на рынке. По оценке аналитиков ДОМ.РФ, Краснодарский край занимает второе место среди регионов по накопленному объему предложения после Москвы. В регионе реализуется 6,6 млн кв. м жилья, а расчетный срок его продажи составляет 5,5 года. Ростовская область занимает шестую позицию: на ее рынке представлено 3,6 млн кв. м, расчетный срок реализации — 3,8 года.
Согласно исследованию АКРА, опубликованному в апреле 2026 года, Ростовская область вошла в число регионов, где соотношение распроданности и строительной готовности находится в равновесном диапазоне 60–80% и составляет 78%. По оценке аналитиков, девелоперы Дона имеют достаточный объем средств на эскроу-счетах для обслуживания проектного финансирования, тогда как нереализованные площади формируют задел для удовлетворения будущего спроса.
В Краснодарском крае с учетом туристического потенциала риск формирования избыточного предложения жилья можно оценить как средний. Хотя сейчас присутствуют признаки дефицита спроса.
При этом, по оценкам экспертов рынка, в отдельных сегментах региона уже наблюдается дефицит качественного предложения — в частности, на курортных территориях.
Перепроизводство может перейти в дефицит
На рынке Юга наблюдается избыток типового жилья с ограниченной инфраструктурой, тогда как в качественном многофункциональном предложении, напротив, сохраняется дефицит. Об этом говорят аналитики строительной компании «Сова» (Ростовская область).
По мнению застройщика, типовое жилье реализуется медленнее, в том числе из-за изменения покупательских приоритетов. В среднесрочной перспективе выравниванию спроса и предложения могут способствовать масштабные проекты комплексного развития территорий (КРТ).
О влиянии КРТ на отрасль как одном из главных трендов говорит и вице-президент по маркетингу строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг», компании родом из Краснодарского края, Владимир Кравченко. По его словам, реализация таких проектов поддерживает ввод жилья. В Краснодаре среди них — масштабная застройка Западного обхода, а в Ростове-на-Дону — жилой район «Новый Ростов».
В целом по состоянию на август 2026 года в Краснодарском крае было заключено 46 договоров КРТ общей площадью более 1,6 тыс. га, из них 15 — в Краснодаре. Общая площадь таких объектов в краевом центре составляет 903 га. В новых районах планируется открыть 24 школы, 64 детских сада, 13 объектов здравоохранения и другую инфраструктуру, включая общественные пространства.
«Проекты КРТ остаются одним из главных драйверов южного рынка недвижимости. Рынок будет постепенно уходить от избытка типовых квартир, а в некоторых локациях в перспективе нескольких лет, возможно, возникнет ограниченность нового предложения, но это при условии снижения запусков новых проектов», — отметил Владимир Кравченко.
Акцент на человека
Одним из трендов развития девелопмента становится создание в жилых комплексах условий для разных сценариев повседневной жизни.
По словам директора анапского филиала девелопера «ССК» из Краснодарского края Сергея Колесова, это влияет на архитектуру, благоустройство и набор сервисов проекта. Дворы, где родители могут не беспокоиться о безопасности и досуге детей, лапомойки, позволяющие быстро привести питомца в порядок после прогулки, бесконтактные электронные замки и «умные» домофоны — лишь часть решений, которые появляются в современных жилых комплексах.
Жилые проекты с готовой социальной и развлекательной инфраструктурой получают преимущество на рынке, говорит руководитель Ассоциации застройщиков Краснодарского края и Адыгеи Олег Колмычек.
«Сегодня покупателю уже недостаточно просто купить квартиру. Важны сама локация, благоустройство, сервисы и то, как будет устроена повседневная жизнь в жилом комплексе. Поэтому девелоперы все чаще создают не отдельные дома, а полноценные экосистемы, где предусмотрено все необходимое для комфортного проживания», — отметил он.
Курортная недвижимость избавилась от сезонности
Более сдержанная динамика спроса в значительно меньшей степени затрагивает сегмент курортной недвижимости, особенно гостиничные и смешанные форматы. Ряд девелоперов Юга сегодня расширяет свой портфель проектов именно в этом направлении. Речь идет о многофункциональных комплексах, объединяющих гостиничные сервисы, велнес— и медицинские программы.
«В Сочи этот процесс связан с дефицитом земельных участков, ограничениями на новое строительство и ценностью исторической санаторно-курортной базы», — поясняет коммерческий директор сочинской компании PARADE Development Тамара Коломийцева.
Она считает, что в дальнейшем этот тренд будет усиливаться и застройщики будут все чаще обращаться к редевелопменту существующих объектов, формируя новые продукты на основе их уникальной локации и истории.
Руководитель компании «Этажи» в Краснодаре Светлана Лесникова подтвердила, что сегмент курортной недвижимости перешел из категории сезонного спроса в разряд полноценных инвестиционных инструментов. Основное внимание при этом сосредоточено на проектах формата апарт-отелей и курортных кластеров премиум— и бизнес-класса с собственной управляющей компанией. А география спроса теперь включает не только Сочи, но и Анапу и Крым.
Еще одним трендом в этом смысле является реализация проектов в регионах Кавказа, причем как курортных форматов, так и классического жилья. Это обусловлено большим объемом неудовлетворенного спроса при устаревшем жилом фонде и малым числом новых проектов, способных его удовлетворить, например, в Кавказских Минеральных Водах.
Переход в ИЖС сдерживает маржинальность
Ограниченное количество участков, подходящих для многоквартирной застройки, и необходимость внимательнее подходить к экономике проектов побуждают девелоперов осваивать дополнительные направления, в том числе индивидуальное жилищное строительство.
Однако, по мнению представителя компании «Этажи» Светланы Лесниковой, пока это лишь осторожные шаги: в сегменте сохраняется немало вопросов — от доступности земельных участков до рентабельности проектов. По ее словам, девелоперам, работающим в сфере ИЖС, по-прежнему не хватает дополнительных мер поддержки для более активного выхода на этот рынок
Аналитики строительной компании «Сова» отмечают, что проекты в сфере ИЖС, как правило, предполагают более высокую добавленную стоимость. Вместе с тем для крупного девелопера строительство одноэтажных домов может быть менее привлекательным с экономической точки зрения.
«Гораздо выгоднее возвести на той же земле несколько этажей, чем выполнить проект по горизонтали с низкой плотностью застройки», — прокомментировали в компании.
По мнению Светланы Лесниковой, еще одним перспективным направлением для диверсификации портфеля может стать вывод на рынок коммерческих объектов. Его привлекательность обусловлена как более предсказуемой доходностью, так и интересом инвесторов к подобным проектам.
В частности, по данным агентства «Этажи», в 2025–2026 годах в ЮФО и СКФО было введено 4,1 млн кв. м коммерческой недвижимости — 18% от общего объема по России.
По новым правилам «Семейной ипотеки»
Одним из факторов, способных повлиять на рынок недвижимости, может стать планируемое изменение условий самой популярной на данный момент льготной программы — «Семейной ипотеки». Их ждут с 1 октября 2026 года, однако уже сейчас девелоперы начинают учитывать возможные изменения в своих планах
Нововведения могут затронуть семьи с одним ребенком, которые сегодня составляют значительную долю покупателей жилья на первичном рынке. В такой ситуации застройщики будут активнее развивать рассрочку, субсидированные программы и специальные предложения для покупателей, считает вице-президент по маркетингу строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Владимир Кравченко.
Аналитики и участники рынка допускают, что возможная корректировка условий программы может отразиться на активности покупателей. В то же время, отмечают эксперты, в мае и июне 2026 года на фоне ожидания изменения условий с 1 июля наблюдался взрывной спрос на ипотеку. Схожий сценарий происходил и перед февралем, когда требования действительно ужесточили. Это показывает, что покупательская активность в целом сохраняется, хотя клиенты стараются дождаться оптимальных для них условий по сделке.
В пресс-службе девелопера AVA отмечают, что «Семейная ипотека» остается одним из инструментов поддержки спроса во многих городах, в том числе в Краснодаре. Однако в курортных локациях ее возможности ограничены: установленного лимита часто недостаточно для приобретения квартиры там.
«Но в целом рынок движется к более взвешенной модели поведения: покупатели оценивают не только стоимость квадратного метра, но и возможность комфортно реализовать покупку, качество проекта и его соответствие долгосрочным планам семьи», — сказали в пресс-службе.
В целом, по мнению экспертов, в среднесрочной перспективе конкурентные преимущества застройщиков и их объектов будут определяться не доступностью ипотечных ставок, а качеством самого продукта, сроками строительства, уровнем отделки, готовностью инфраструктуры.
Личный контроль процессов и партнерство
Еще одним заметным трендом в девелопменте становится изменение подходов к работе: компании переформатируют команды и запускают совместные проекты.
Когда наступает сложный период, становится понятно, кто и в какой степени умеет управлять бизнесом, так считает основатель и президент AVA Group Ваган Арутюнян. Этот этап он расценивает не как остановку рынка, а как перестройку.
«Мы считаем, что будущее именно за такими партнерскими моделями, когда каждый участник привносит свою экспертизу: девелопер отвечает за создание продукта и развитие территории, оператор — за сервисную модель и управление объектом. В результате появляются проекты более высокого уровня, которые невозможно создать силами одной компании», — сказал Ваган Арутюнян.
На форуме недвижимости «Движение» в июне владелец ГК «ТОЧНО» Николай Амосов заявлял, что в текущих реалиях собственник уже не может решать только глобальные вопросы, он должен заниматься в том числе выстраиванием операционных процессов.
По мнению руководителя Ассоциации застройщиков Краснодарского края и Адыгеи Олега Колмычека, в непростых условиях рынка именно партнерство помогает девелоперам запускать новые проекты.
«Объединение компетенций, экспертизы и ресурсов позволяют масштабироваться даже в реалиях замедления отрасли. При этом главное, чтобы видение партнеров относительно проекта совпадало и они оба понимали, для кого они его реализуют», — отметил глава ассоциации.
Елена Карагезова, коммерческий директор девелопера AVA в Южном федеральном округе
«Я бы не стала говорить о перепроизводстве как об общей характеристике рынка Юга. Сегодня ситуация все больше зависит от конкретного региона и особенностей локального рынка. Если в отдельных городах сохраняется высокий объем предложения, то в Сочи, напротив, ограниченность земельного ресурса, действующие ограничения на новое строительство и ужесточение требований к реализации проектов постепенно формируют дефицит нового качественного предложения. Поэтому в ближайшие годы рынок, скорее всего, станет еще более избирательным. Сегодня вопрос стоит уже не столько в объеме предложения, сколько в его качестве и соответствии ожиданиям покупателей».
Елена Султанова, коммерческий директор девелопера Bravo
«Если сравнивать с 2025 годом, то один из главных трендов 2026-го — переход от конкуренции объемов строительства к качеству продукта. Покупатели стали значительно более избирательными: сегодня они оценивают не только характеристики квартиры, но и то, насколько проект отвечает их повседневным потребностям. Поэтому все большую роль играют проекты комплексного развития территорий, где жилье дополняют общественные пространства, зоны отдыха, сервисы и инфраструктура, формирующие полноценный сценарий жизни.
Для южных регионов это особенно актуально, поскольку здесь растет спрос на проекты с выраженной курортной составляющей — где, помимо жилой застройки, предусмотрены прогулочные аллеи, спортивные и зоны для отдыха и прогулок, общественное пространство с фонтаном, а также бассейны».