Рынок новостроек во второй половине 2026 года адаптируется к изменению спроса: после активных продаж на фоне ожидания ужесточения условий льготной программы «Семейная ипотека» покупатели стали более избирательными. О том, почему цены при этом не будут снижаться, как изменится рынок и какие возможности открываются для застройщиков, в интервью РБК+Юг и Северный Кавказ рассказал руководитель экосистемы для девелоперов ЕРЗ Кирилл Холопик.
Перепроизводство на рынке
Кирилл Вадимович, как можно оценить итоги первого полугодия на рынке недвижимости для застройщиков? Какие основные тренды вы можете выделить?
Большое влияние на первое полугодие оказал четвертый квартал 2025 года, когда в целом по России был повышенный спрос на новостройки, связанный со слухами об ужесточении условий «Семейной ипотеки», то есть был опережающий спрос. Люди старались как можно быстрее реализовать свое право на «Семейную ипотеку», поэтому были поставлены рекорды по продажам за последнее время. И все это отразилось на следующем периоде. То есть с февраля по июнь фиксировались низкие продажи в связи с тем, что часть спроса была вымыта. Это что касается продаж.
Если мы говорим непосредственно о строительстве, то оно финансировалось банками неплохо. Темпы выдачи кредитов по проектному финансированию не снижаются. То есть банки, несмотря на низкие продажи, все равно финансируют жилищное строительство, а это способствует тому, что объем ввода жилья в многоквартирных домах даже выше на 8%.
И еще один тренд — темпы вывода новых проектов: они по-прежнему очень высокие и превышают темпы продаж. И это создает проблему перепроизводства, то есть это приведет к тому, что повысится процент непроданных квартир к моменту ввода домов в эксплуатацию. На сегодняшний момент он равен примерно 25% по России, но может достигнуть 50% из-за того, что растет доля домов, где продажи начались уже в период низкого спроса, то есть с 1 июля 2024 года, когда была отменена безадресная льготная ипотека. Сейчас доля таких домов составляет 10–15%, а уже к концу года она будет резко расти. То есть этот показатель непроданных квартир рискует повыситься до 50% в 2027 году.
При этом у южных регионов есть свои особенности развития рынка. В продолжение поднятой вами темы: РБК со ссылкой на ДОМ.РФ весной текущего года отмечал, что доля распроданного жилья к моменту ввода в эксплуатацию по России в целом по итогам первого квартала 2026 года составила 76%. Это больше, чем в 2025 г. Самая низкая доля распроданных новостроек была отмечена в Ростовской области — 62%. Среди причин аналитики назвали структуру предложения. Так, на Кубани 60% объема приходится на студии и однокомнатные квартиры, которые меньше соответствуют текущему демографическому и инвестиционному спросу. Какие еще особенности на рынке недвижимости южных регионов вы бы назвали?
Особенность южных регионов, а тем более Кубани, заключается в том, что здесь много жилья покупают люди, которые хотят переселиться в теплые края. В последние годы мы заметили тенденцию снижения емкости рынка. Рынок постоянно рос и достиг какого-то своего предела, поэтому в последнее время снижение спроса и продаж было больше, чем в целом по России.
При этом у застройщиков накопились грандиозные планы, основанные на прежнем состоянии рынка: они купили много земли, подготовили площадки. В результате образовалась большая вилка между спросом и темпами вывода новых проектов в Краснодарском крае, то есть предложение существенно превышает спрос. Это единственный регион, где соотношение денег застройщиков на счетах эскроу к задолженности застройщиков по кредитам составляет лишь 36%. И если темпы вывода новых проектов будут сохраняться такими же высокими, то перепроизводство еще больше повысится.
Это не выльется в ситуацию с обманутыми дольщиками, но некоторые застройщики не смогут рассчитаться по кредитам. Тогда банки могут инициировать продажу проектов другим девелоперам. Думаю, такие прецеденты мы точно увидим в 2027 году.
Есть разные способы выхода из этой ситуации. Думаю, крупных устойчивых девелоперов эта ситуация не затронет. В зоне риска скорее окажутся те, в портфеле которых небольшое количество не слишком крупных проектов и нет сбалансированной финансовой модели.
Я разговаривал с застройщиками, которые подтвердили, что есть введенные дома, где продано только 10% квартир или даже меньше. И что они делают? Достают резервы. То есть у крупных девелоперов Кубани когда-то были «сладкие» времена, и они накопили «жирок» для того, чтобы в нужный момент его использовать. На данном этапе наличие резервов спасает крупных застройщиков от дефолтов по кредитным обязательствам.
Рост рыночной ипотеки
В 2026 году ставки по рыночной ипотеке снижаются вслед за ключевой. В июле доля кредитов без поддержки государства выросла до 43%. Можно сказать, что рынок постепенно восстанавливается?
Да, цифры показывают, что сегмент рыночной ипотеки довольно быстро растет. Но надо понимать, что это в основном вторичный рынок, потому что там нет льготных программ. И там покупатели уже адаптировались под то, что нет альтернативы. Во-вторых, мы видим, что по рыночной ипотеке идут краткосрочные займы. По льготным кредитам обычный срок 30 лет, а по рыночным сейчас 1–2 года. И небольшие суммы — от 10% до 30% от цены сделки. Люди, которые могут себе позволить купить недвижимость, просто добирают недостающую сумму, имея четкое представление, за счет чего погасят кредит. Например, ожидают вступления в наследство или имеют депозитный счет, который потом можно будет использовать, или планируют продать другую недвижимость.
Еще год назад рыночную ипотеку почти никто не использовал, потому что такой кредит был очень дорогим — 28–30% годовых. К 2026 году ставки опустились до 18%, кредит стал более привлекательным, и этим стали пользоваться. Соответственно, чем ниже будет ставка, тем большее количество людей будет пользоваться рыночной ипотекой. Но массового кредитования не будет до тех пор, пока ставки в банках не опустятся до 10% годовых. Вы же понимаете, когда ежемесячный платеж по льготной ипотеке составляет в среднем 35–45 тыс. руб., а по рыночной — 100–150 тыс. руб., то немногие могут этим воспользоваться.
Цены стоят на месте
Стоит ли ожидать снижения цен на новостройки?
Нет, цены близки к себестоимости и не могут снижаться. Застройщик, как бы ему ни было тяжело, не будет продавать ниже себестоимости. Девелоперы переживали кризисы в 2008 и 2015 годах, они это все знают, и тактика «продам сейчас ниже себестоимости, а потом отобьюсь», никогда не срабатывала. Те застройщики, которые пошли по такому пути в 2015 году, когда произошел обвал продаж после резкого подъема ключевой ставки, потом все плохо закончили. Девелоперы, которые пережили предыдущие трудности, поняли, что нельзя заведомо уходить в убыток.
Если посмотреть на структуру себестоимости, то для снижения цены квадратного метра необходимо снижение стоимости по всей цепочке. Цены должны снизить подрядчики, субподрядчики, поставщики, производители стройматериалов и комплектующих, рабочие и так далее. Это невозможно, такого на первичном рынке нет нигде в мире, поэтому цены вниз не пойдут.
Тогда какой будет динамика цен до конца 2026 года?
Цены будут стоять на месте. По статистике, идет небольшой рост цен, но если посмотреть в разрезе классов, то его на самом деле нет. Получается, что в каждом из классов цены стоят на месте, но в целом растут. Такой парадокс становится возможным из-за того, что сокращается доля экономкласса, то есть на рынке становится больше дорогих квартир. Это следствие того, что у людей сейчас нет спроса на «квадратные метры», современный покупатель хочет купить комфортную среду, а это более высокий класс жилья.
Видите ли вы уже как тенденцию особенно среди крупных застройщиков выход на рынки в других регионах?
Для краснодарских застройщиков интересен рынок Крыма. Если не брать внешний фактор, то он имеет большой потенциал. Он заключается в том, что там много мест, которые можно застраивать. Сейчас некоторых напугали атаки беспилотников на Крым, но девелоперы поступают правильно, когда идут туда, — это абсолютно понятный регион с точки зрения рынка. То есть краснодарские девелоперы, которые будут строить в Симферополе, отлично знают, как продать недвижимость жителям Тюмени или Ханты-Мансийска. Что касается остальных субъектов, могу сказать, что активность застройщиков из других регионов (не с Кубани) резко снизилась в силу того, что выход в другой регион — это всегда риск. Сейчас застройщики больше концентрируются на своих регионах. Даже федеральные девелоперы снижают свое присутствие в регионах. Некоторые даже готовы продавать приобретенные ранее площадки и уходить. Мне кажется, сейчас и краснодарские застройщики думают так же: им нет необходимости тратить те резервы, о которых мы говорили, чтобы выкупать площадки в других регионах. Им лучше держать запас на «черный день» и не разбрасываться деньгами.
