На строительный рынок Юга России повлияла геополитическая ситуация в стране, в то же время за счет своего географического положения он по-прежнему остается привлекательным для инвесторов.
При этом основная доля южных новостроек сосредоточена в Краснодарском крае. Так, в 2022 году на Кубани сдано свыше 7,6 млн кв. м жилья — на 20,8% больше, чем годом ранее. По данному показателю Кубань заняла первое место после Московской области.
В первом квартале 2023 года введено в эксплуатацию 1,86 млн кв. метров, согласно данным Росстата, при этом ввод многоквартирных домов застройщиками составил 626,9 тыс. кв. метров, что на 23,1% больше аналогичного значения за тот же период 2022 года. По мнению экспертов, динамика в основном связана с увеличением доли проектов комплексного развития территорий — в результате строятся большие микрорайоны по принципу «город в городе» со всей необходимой транспортной и социальной инфраструктурой для комфортной жизни.
Объемы возводимого в данный момент жилья застройщиками также свидетельствуют об активной деятельности девелоперов на Юге. Согласно данным ДОМ.РФ, по этому показателю Кубань с 8,8 млн кв. метров занимает второе место после Москвы. В Ростовской области сейчас возводится 2,6 млн кв. м жилья, в целом в ЮФО — 14 млн кв. метров, на Северном Кавказе — 2,4 млн кв. м.
Достигли потолка
Перспективы дальнейшего строительства обусловлены по-прежнему ограниченными возможностями россиян в части инвестиций в зарубежную недвижимость, а также путешествий в другие страны. Рынок ЮФО будут поддерживать как инвесторы, так и жители других регионов России, решившие переехать на постоянное жительство в ЮФО или работающие удаленно. Недвижимость в регионах Юга России будет востребована, сейчас это одно из самых надежных вложений.
«Мы продолжаем наблюдать повышенный спрос на недвижимость на Юге России, как от местных покупателей, так и из других регионов. При этом потребительские предпочтения меняются, покупатели все больше ориентируются на готовые решения, квартиры с ремонтом и меблировкой, поскольку это позволяет им экономить силы и время. Также можно отметить высокую долю иногородних покупателей недвижимости. В зависимости от локации она в крае может составлять от 50 до 90%», — рассказала Ольга Нарт, коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия».
«Жилищное строительство Краснодара и Краснодарского края будет развиваться заявленными темпами, — считает Евгения Тодорова, директор по маркетингу ГК ТОЧНО. — Они уже очень велики, если посмотреть на выданные разрешения на строительство, на опубликованные проектные декларации — речь идет о миллионах квадратных метров ежегодно. Соответственно, в ближайшие годы этот темп будет только увеличиваться».
Сегодня девелоперы озабочены тем, как поддержать спрос на новостройки. Растет себестоимость строительства, растут и цены, в отличие от покупательской способности населения. По информации ЦИАН, с февраля 2022 года по апрель 2023 года стоимость строительства, согласно данным проектных деклараций на ЕИСЖС, выросла в среднем по субъектам ЮФО и СКФО на 41%.
«Расходы девелоперов на строительство увеличиваются, что также стало одной из причин роста цен на жилье на первичном рынке, помимо роста спроса благодаря льготному кредитованию. В ЮФО активно ведется строительство за счет наличия курортной недвижимости, которая пользуется спросом в том числе и у инвесторов. Но проблема — в опережающем росте цен на жилье в сравнении с доходами населения, что также ограничивает спрос. Поэтому предпосылок для дальнейшего существенного роста цен нет, несмотря на удорожание строительства. Это не единственный фактор, определяющий динамику цен. Важнее — уровень спроса и предложение», — считает Виктория Кирюхина, эксперт «Циан.Аналитики».
По прогнозам СК DOGMA, в течение текущего года в индексации стоимости жилья произойдет незначительный скачок — максимум до уровня 10%. «Это будет связано только с органическим ростом стоимости квадратного метра, так как строительство от котлована до полностью сданного дома «под ключ» естественно сохраняет существенную разницу. В целом по рынку мы не ожидаем сильного скачка цен, так как он уже произошел ранее с переходом на эскроу-счета и запуском субсидированных программ», — пояснил директор коммерческого департамента СК DOGMA Павел Петров.
Драйвер роста — ипотека
Несмотря на привлекательность южнороссийских новостроек для покупателей со всей страны, все опрошенные эксперты отмечают, что основным финансовым инструментом поддержания спроса на новостройки остается льготная ипотека, в частности семейная, а также специальные программы от застройщиков.
«Доля сделок с использованием ипотеки в Краснодарском крае доходит уже до 90%. Благодаря поддержке государства, люди покупают квартиры с низкими субсидированными ставками. Например, те ставки, которые остаются — 4,5-5% — оказываются ниже уровня инфляции. Соответственно, у людей остаются весьма комфортные ежемесячные платежи по кредитам. Также мы наблюдаем рост доли сделок с использованием маткапитала — на них приходится более 30% проданного жилья», — отметил Павел Петров.
При этом, по его словам, стоимость квартир в Краснодарском крае уже превышает возможности оформления их в рамках государственных ипотечных программ с минимальным первым взносом 15% и кредитным лимитом в 6 млн рублей.
«Хотелось обратить внимание федеральных властей на проблематику быстрорастущего рынка недвижимости и необходимости увеличения лимита для реализации квартир площадью от 55 кв. метров, которые подходят многодетным семьям с двумя и более детьми», — добавил Павел Петров.
Девелоперский продукт — по запросам покупателей
«Сейчас средняя цена на рынке первичного жилья более-менее стабильна, однако именно в этот период времени, когда люди перестают «сметать» с рынка все подряд, особую актуальность обретает качество жилых комплексов, и застройщики, которые реализуют интересные проекты, будут значительно выигрывать у тех, кто об этом не позаботился ранее. То есть с точки зрения цены стоит отталкиваться не от общей картины, а от конкретных жилых комплексов, застройщиков и районов городов», — рассказал Алексей Олейников, руководитель АН «Immobilу».
С этим согласны и в «МСК», отмечая повышенный интерес к новым проектам, которые отличаются от ранее анонсированных и запущенных. Между первой очередью строительства новинки и последней очередью жилого комплекса в работе люди выбирают преимущественно первый вариант (при условии схожих сроков сдачи, локации и цены квадрата). Это значит, что в дальнейшем потребитель будет все больше отдавать предпочтение тем ЖК, в которых вопрос внутренней инфраструктуры максимально проработан.
Что касается девелоперского продукта, то эксперты отмечают тенденцию на оптимизацию площадей, поскольку цена за квадратный метр ощутимо выросла в последние годы. «За счет эффективной работы с планировочными решениями и избавления неиспользуемых транзитных или малофункциональных квадратных метров девелоперы стараются сделать свой продукт более привлекательным. Соответственно, сделать средний чек покупки более доступным для покупателя», — делает вывод Евгения Тодорова.
Руководитель отдела продаж ГК «Доннефтестрой» Светлана Ильина подтвердила, что застройщики стараются выводить оптимальный девелоперский продукт по цене и по площади, так как цена «квадрата» все еще остается высокой для среднестатистического потребителя. Потенциальный покупатель выбирает квартиры с рациональным планировочным решением, чтобы максимально извлечь из метража квартиры полезную площадь. Также она рассказала, что в Ростове площадки под КРТ формируются достаточно оперативно.
«Сейчас складывается ситуация, при которой застройщикам крайне важно пополнять свои земельные банки с заделом на будущее, чтобы оставаться в повестке градостроительной политики города. Рынок жилищного строительства в Ростове-на-Дону продемонстрирует высокие темпы по запуску новых проектов благодаря комплексному развитию территорий. Осваивать перспективные площадки будут как игроки регионального рынка, так и крупные федеральные игроки», — сообщила Ильина.
«Спрос на новостройки сохранится на прежнем уровне с возможными небольшими колебаниями», — считает руководитель объединения «ВКБ-Новостройки» Сергей Геращенко.
По его словам, в последнее время спрос немного сжался, но не критично, и будет развиваться наиболее активно на Черноморском побережье, в Краснодаре и городах, входящих в Краснодарскую агломерацию. В то же время отмечается новое строительство и в малых городах Кубани — Армавир, Крымск, Приморско-Ахтарск, Тихорецк, а также Майкоп.
Точки притяжения
Как у застройщиков, так и покупателей появляется интерес и к туристическим центрам притяжения: небольшим курортным городам и поселкам как на Черноморском побережье, так и в районе предгорий Кубани, Адыгеи и Северного Кавказа.
«С точки зрения развития Кавказа нужно выделить Майкоп, где сейчас идет строительство аэропорта, и территорию до курортов Лаго-Наки. Власти рассчитывают на увеличение турпотока туда вдвое после завершения проекта. С того момента, как построят аэропорт, Майкоп получит новое дыхание. Новые объекты будут строиться по окружности, вокруг существующей инфраструктуры, и это также будут интересные проекты с применением КРТ, которые будут отвечать новейшим требованиям рынка», — считает Евгений Ткачев, руководитель федеральной программы «Семейный капитал».
Что касается Черноморского побережья, то застройщики ждут генеральные планы городов, хотя уже сейчас виден наметившийся тренд в Сочи на переориентирование застройщиков под строительство апартаментов и гостиничных комплексов.
«Это логично для развития курортных городов, когда они переформатируются под развитие туризма в федеральном масштабе. Поэтому по этим городам в ближайшее время следует ожидать бум строительства инфраструктурных объектов, а также сервисных апартаментов и гостиничных комплексов», — уверен директор федеральной компании «Этажи» в Сочи Павел Быков.
В долгосрочной перспективе спрос на недвижимость Сочи прогнозируется стабильно высоким и будет ограничен в основном дефицитом качественного предложения и завышенным уровнем цен.
«Именно последний фактор в совокупности с постепенным насыщением рынка «традиционных» курортов Сочи приведет к смещению спроса в другие менее популярные локации. Высока вероятность появления новых качественных проектов и за пределами Сочи, в смежных локациях: Лазаревское, Якорная щель, Лоо, Туапсе и других, — считает региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова. — Этому будет способствовать постепенное инфраструктурное развитие территорий, в том числе улучшение транспортной доступности курортов».
