Прошлый 2024 год в срезе рынка недвижимости можно смело назвать годом удорожания. Жилье, коммерческие площади, аренда — поднялись буквально все сегменты. Локомотивом роста традиционно остаются новостройки, а самым дорогим городом — главный курорт страны.
По данным bnMAP.pro, средняя стоимость лота на рынке недвижимости в Сочи с января 2024 года к январю 2025 года выросла на 26%. И если спрос на первичное жилье в классическом понимании немного снижается ввиду отсутствия массовой льготной ипотеки, то интерес к курортной недвижимости если и не показывает рост, то точно остается стабильным.
Что происходит сегодня на рынке одного из самых востребованных форматов недвижимости Сочи и чего ожидать инвесторам апартаментов, РБК+Юг обсудил с генеральным директором консалтинговой компании Macon Ильей Володько и основателем девелоперской группы компаний «Альпика» Шамилем Нунаевым.
Какова текущая ситуация на рынке апартаментов в Сочи? Чем обусловлены цены на недвижимость и какие прогнозы вы могли бы дать на текущий год?
Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании Macon: На начало 2025 года средняя стоимость апартаментов в апарт-отелях Сочи составила 1,027 млн рублей за кв.м. За год ее значение выросло на 23%. В рамках строящихся проектов цены показывают стабильный прирост. Более того, на рынок вышли несколько дорогостоящих проектов бизнес— и элитного классов, в том числе премиальные объекты клубного формата.Сравнительно высокий уровень цен объясняется уникальностью Сочи как самого крупного и наиболее развитого курорта в РФ, а также классом проектов. Цена на них складывается из совокупности характеристик: уникального расположения, вида на море, современной архитектуры, качества внутренней отделки и полного оснащения номеров, богатой инфраструктуры, наличия услуг по доверительному управлению. Объекты клубной недвижимости помимо прочего предлагают высокий уровень приватности, а также дополнительные преимущества: например, собственные террасы, потолки выше 4 м, валет-паркинг и др. Сам по себе сегмент апарт-отелей сравнительно новый для рынка. Активное его расширение пришлось на 2022-2023 годы, на начало 2025 года в строительстве находится 369 тыс. кв. м. Главным драйвером роста послужило развитие внутреннего туризма, которое подтолкнуло спрос на российские курорты. Одновременно с этим увеличился инвестиционный спрос на недвижимость со стороны населения. Апарт-отели закрывают обе эти потребности: обеспечивают номерной фонд и возможность вложения денежных средств с последующим доходом от сдачи в аренду.
В условиях отмены массовой ипотеки продажи новостроек просели, покупатели тщательнее обдумывают предложения и активнее рассматривают альтернативные варианты не только способов финансовой поддержки, но и лотов. Что говорят цифры и как это отражается на рынке апартаментов Сочи?
Шамиль Нунаев, основатель группы компаний «Альпика»: Вряд ли колебания рынка серьезно отразятся на сегменте апартаментов, тем более апартаментов Сочи. Мы не в первый раз сталкиваемся с кризисными, поворотными ситуациями и все еще очень хорошо помним
«ковидный период». Но практика показывает, что спад возникает перед высокими продажами. Несмотря на все изменения, как внутренние, так и международные, Сочи сегодня — это не просто круглогодичный курорт, который всегда считался санаторной зоной, это город для жизни и развития. Здесь есть куда расти.
Илья Володько: Если говорить о статистике, то спрос на апарт-отели со стороны покупателей показывает относительную устойчивость. В среднем по стране число сделок в 2024 году упало на 22%, в том числе городах миллионниках на 31%. При этом важно учесть, что в сегменте апарт-отелей в Сочи число сделок упало только на 5%. В абсолютном выражении это несущественное падение. Нужно учитывать также, что рынок апартаментов, особенно в высоком ценовом сегменте, мало зависит от льготных ипотечных программ, плюс к тому на рынке появляются предложения с рассрочкой на два года.
В чем же специфика рынка недвижимости Сочи и на какие нюансы здесь важно обращать внимание покупателям апартаментов?
Шамиль Нунаев: История рынка недвижимости Сочи очень непростая. Поскольку многие объекты здесь возводились с нарушением градостроительных норм и без корректно оформленной документации, в городе образовался целый ряд проблемных проектов, доверие к девелоперам Сочи пошатнулось.
Сейчас мы в качестве инвестора завершаем строительство нескольких апарт-отелей, которые ранее входили в число «проблемных». И наблюдаем, что даже теперь, когда покупатели недвижимости стали намного более информированными, грамотными и осторожными, незаконные сделки по покупке апартаментов все еще происходят. Например, когда один и тот же лот продается несколько раз или при оформлении документов применяются откровенно мошеннические схемы. Обычно к этому приводит некоторая беспечность и стремление сэкономить.Совет здесь может быть только один. Внимательно изучайте информацию о том, с кем заключаете договор на покупку недвижимости. У девелопера должна быть достойная репутация, внушительный портфель проектов, реальная сеть офисов на строящихся объектах и, конечно, вся актуальная документация.
Получится ли заработать на сочинских апартаментах в 2025 году? Какие рекомендации можете дать инвесторам?
Илья Володько: Сочи — главный курорт страны. Его выделяет высокая транспортная доступность, развитость инфраструктуры, разнообразие активностей, близость к горному кластеру. Спрос на недвижимость здесь всегда будет высоким. В то же время сейчас доступных для строительства мест не так много. Поэтому, согласно нашим прогнозам, спрос на апартаменты в Сочи в ближайшие пару лет будет стабилен. Такие объекты действительно могут приносить доход своим собственникам на уровне 8-10% в год.
Шамиль Нунаев: Мы уверены в том, что спрос на апарт-отели бизнес— и элит-классов в ближайшие годы остается стабильно высоким. Моя рекомендация — обращать пристальное внимание на расположение объекта, инфраструктуру, качество строительства и отделки. Как девелопер, который специализируется на строительстве курортной недвижимости, могу уверенно сказать, что именно эти факторы послужат быстрой его окупаемости. Но самое главное — не поддаваться на предложение подозрительно низкой цены, а внимательно изучать репутацию девелопера и инвестора. Тогда выбранная недвижимость гарантированно станет вашей собственностью, и вы сможете избежать финансовых тяжб и других неприятных последствий.
