Фото: Денис Демков
Как на рынок недвижимости ЮФО повлияет отмена льготной ипотеки
С 1 июля 2024 года в России завершилось действие программы льготной ипотеки («Господдержка-2020»), которая была введена в качестве антикризисной меры в начале пандемии. В ЦБ считают, что она исчерпала себя, и рассчитывают, что переход к адресным льготным программам приведет к более сбалансированному развитию ипотечного рынка.
Еще до того, как решение окончательно вступило в силу, рынок Южного федерального округа отреагировал на изменения сокращением объемов строительства. Так, по оперативным данным ЕИСЖС, в Краснодарском крае ввод жилья в I полугодии составил 3,1 млн кв. м, что на 11% меньше, чем годом ранее. В столице округа — Ростовской области, ситуация выглядит лучше, однако регион также демонстрирует отрицательную динамику. В первые шесть месяцев здесь ввели 1,3 млн кв. м — на 1% меньше, чем годом ранее.
В то же время в ЮФО растут объемы выдачи проектного финансирования застройщикам, что говорит о намерении девелоперов как минимум сохранить портфели проектов на прежнем уровне. РБК Юг выяснил, с помощью каких инструментов застройщики планируют стимулировать спрос в новых условиях и ожидают ли они дальнейшего снижения спроса на жилье.
«Под влиянием безадресной льготной ипотеки рост цен на недвижимость опережал рост доходов населения, и в ряде регионов, в том числе на юге страны, это приводило к снижению доступности жилья. Отмена данной программы с 1 июля приведет к некоторому «охлаждению» рынка, к более сбалансированным темпам его роста. Мы ожидаем, что спрос на ипотечные кредиты сохранится, но будет развиваться не такими быстрыми темпами, как это было ранее. В результате доступность жилья будет постепенно повышаться. Также надо учитывать сохранение льготных адресных программ, которые являются достаточно масштабными.
Что касается застройщиков, то действительно, у них не будет такого темпа роста выручки и таких финансовых результатов, как раньше. Но за последние годы, когда рынок рос очень быстро, крупнейшие застройщики создали подушку безопасности и имеют достаточный запас прочности для того, чтобы завершить начатые проекты и, возможно, начинать новые. Безусловно, эта ситуация различается от застройщика к застройщику. Компании с высокой долговой нагрузкой, которые осуществляли экспансию на рынке за счет чрезмерного кредитования, могут столкнуться со сложностями. Но в целом мы отслеживаем ситуацию, рисков для финансовой стабильности здесь не видим».
«С 1 июля 2024 года в России отменили льготную ипотеку на квартиры в новостройках, благодаря которой россияне могли покупать жилье на первичном рынке на выгодных условиях. В настоящее время ипотечная ставка с 8% увеличилась в два раза, а по некоторым программам приблизилась к 20% годовых. Однако эти изменения не стали сюрпризом для рынка. Правительство РФ еще в начале года анонсировало данное решение с целью «охладить» кредитный рынок в стране.
До появления четких условий по ипотечным программам, в частности «Семейной ипотеки», будут востребованы программы, разработанные девелоперами совместно с банками-партнерами: краткосрочная траншевая ипотека, программы с субсидированным ставками по новостройкам и т. д. В текущей ситуации застройщики будут вести более гибкую ценовую политику, работать с клиентами на индивидуальных условиях, учитывая потребности и финансовые возможности покупателей, предлагать собственные инструменты, стимулирующие спрос. Различные программы лояльности, сезонные акции, скидки подогревают интерес покупателей».
«В перспективе ближайших нескольких месяцев возможно некоторое снижение спроса на жилье в южных регионах. В первую очередь, конечно, на динамику окажет влияние ограничение условий по выдаче льготных кредитов: завершение программы льготной ипотеки с господдержкой и изменение условий по семейной ипотеке. Долгое время льготная и семейная ипотеки были основными драйверами спроса.
Чтобы привлечь покупателей, застройщики предпримут ряд мер. В частности, начнут предлагать более гибкие условия по рассрочкам, а также субсидирование на несколько лет с привлечением банков-партнеров. Помимо этого, они пересмотрят ценовую политику, будут запускать массовые акции или давать точечные скидки на определенный пул лотов, либо снижать цены на этапе «котлована». Также можно предвидеть развитие и наращивание темпов индивидуального жилищного строительства, поскольку его доступность и спрос на такой формат будут расти на фоне распространения льготных программ на этот тип недвижимости.
На емкость рынка может повлиять и экспансия в регион крупных федеральных компаний, таких, например, как «Самолет» или «Галс-Девелопмент». Несмотря на многообразие уже строящихся ЖК, приход новых игроков может существенно дополнить качественную структуру рынка жилья в ЮФО».
«Практически 95% сделок с недвижимостью в нашей компании в первом полугодии текущего года были заключены с помощью различных ипотечных программ, при этом 45% из них пришлись на семейную ипотеку. Если говорить о Сочи, то здесь активно приобретают небольшое жилье для сезонного отдыха и инвестиций. Несмотря на изменения в льготных программах, могу предположить, что спрос сохранится и будет обусловлен наиболее выгодными условиями для приобретения жилья.
Ипотечные программы являются основным инструментом для покупки жилья. В связи с продлением «Семейной ипотеки» можно предположить, что именно на нее будет приходиться наибольшее количество сделок».
«Юг России традиционно является привлекательным регионом для инвесторов и покупателей недвижимости. Этому способствуют удобное географическое положение, комфортный и мягкий климат, развитая туристская инфраструктура. Спрос на квартиры и дома в южных городах стабильно растет, а его пик связывают с действием программы льготной ипотеки.
После отмены льготной ипотеки наиболее популярными инструментами покупки жилья останутся «Семейная ипотека» и рассрочка. Основные категории покупателей на юге — это молодежь, родители, приобретающие квартиры для своих детей, инвесторы, а также туристы (в качестве дачи или места временного проживания). Все они сохраняют высокий интерес к покупке недвижимости в южной части страны, что поддерживает устойчивый спрос на рынке».
«Если говорить о структуре спроса на жилье в новых условиях, то по-прежнему останутся популярными однокомнатные квартиры от 35 до 40 кв. м в качестве вложения материнского капитала и приобретения жилья для детей на будущее. Также мы ожидаем увеличение спроса на двух— и трехкомнатные квартиры, поскольку клиенты станут более ответственно подходить к выбору недвижимости и покупать жилье в целях расширения площади, увеличения количества комнат, смены локации и класса дома.
Можно прогнозировать, что в классах «эконом» и «комфорт» сохранится большая доля ипотечных сделок и, скорее всего, произойдет увеличение количества рассрочек от застройщика. Для более дорогих сегментов: бизнес— и элит- — мало что изменится, поскольку там уже сейчас основной объем покупок происходит в рассрочку и за наличный расчет».
Автор: Михаил Лукашов