Сегмент строительства остается одним из наиболее устойчивых сфер экономики Юга России. Несмотря на некоторое сокращение объемов жилой застройки, в ближайшем будущем значительного падения цен на рынке Кубани не ожидается. Каким оказался 2023 год для застройщиков Кубани, почему компаниям важен диалог с общественниками, почему импортозамещение не завершено и что будет с продажами жилья в 2024 году, рассказала руководитель Ассоциации девелоперов Краснодарского края Елена Сошникова.
— Последние три года были непростыми для рынка недвижимости России. Несколько раз поднималась ключевая ставка, стали менее выгодными условия кредитования, увеличилась стоимость квадратного метра. Насколько сильно это отразилось на игроках Краснодарского края?
— Несмотря на все внешние факторы, мы видим, что сегмент строительства остается одним из самых основополагающих и устойчивых. Как мы многократно отмечали, именно девелопмент даже в самые тяжелые времена — фундамент любой экономики. В Краснодарском крае рынок жилой недвижимости стабилен, что показывают цифры — по итогам 11 месяцев в регионе ввели 6 тыс. кв. м жилья. Кубань сохранила по объемам второе место в стране после Московской области.
Да, мы наблюдаем некоторое падение, но это после нескольких лет рекордных показателей по вводу жилья. Из-за эффекта высокой базы сейчас наблюдается некоторый откат — в 2023 году показатель сократился на 10%, но общие объемы остаются большими.
— Одним из устойчивых трендов 2023 года стал рост ключевой ставки. Это, соответственно, привело к увеличению стоимости ипотеки. Как это отразилось на рынке недвижимости и что будет в дальнейшем?
— Многие игроки рынка отмечали всплеск спроса в начале осени, который соответствовал общероссийской тенденции. Конечно, выросшие ставки по ипотечным кредитам скажутся на продажах, но первичная недвижимость в этой ситуации более устойчива, чем вторичный рынок. После повышения расценок мы увидели некоторое падение, но через несколько месяцев потребители привыкнут к новым условиям, и продажи восстановятся.
Мы увидели ужесточение условий по льготной ипотеке, которая долгое время была драйвером первичного рынка недвижимости. Но сильнее всего эти корректировки коснутся льготных регионов и, скорее всего, Сочи, где стоимость квадратного метра достаточно высока. В случае с Краснодаром спрос, скорее всего, останется стабильным.
Россияне всегда будут стремиться покупать жилье. Спрос, к тому же, будет подогреваться выросшими арендными ставками — снимать квартиры тоже становится дороже, что уравновешивает увеличившиеся ежемесячные платежи.
От замещения импорта — к производству
— 2022 год стал вызовом для многих отраслей, когда компаниям потребовалось в сжатые сроки решать вопросы импортозамещения. Удалось ли девелоперам адаптироваться к новым условиям и переориентироваться на новых поставщиков?
— В кризисные условия обостряются все системные проблемы и становятся очевидны дальнейшие направления развития. В 2022 году мы оперативно решили все острые вопросы, нашли новых партнеров и наладили поставки.
Но это только первый этап — решения, которые лежат на поверхности. Дальше необходимо решать те системные проблемы, о которых я говорила ранее — например, стало очевидно полное отсутствие производственных кластеров для выпуска российской строительной техники. Здесь необходим комплексный подход.
Курс на комплексный подход
— Какие еще тренды вышли на первый план?
— Рынок недвижимости и смежные сегменты находятся в ситуации постоянной трансформации. За минувшие несколько лет кардинально изменились подходы к застройке и в целом система взаимодействия основных участников градостроительного процесса: властей, девелоперов и общества.
В частности, когда создавалась Ассоциация девелоперов Краснодарского края, одной из наших основных задач ставилось создание благоприятной среды. Она может быть выполнена только вместе со всеми участниками процесса — в первую очередь вместе с горожанами. Мы инициировали ряд встреч с общественниками, чтобы наладить продуктивный диалог.
Долгое время у жителей бытовало убеждение, что крупные девелоперы — это какие-то структуры, не заинтересованные в развитии городов. Были взаимные претензии у общественников и застройщиков. Мы пришли к выводу, что это контрпродуктивно. Для строительной отрасли нужен понятный нормотворческий процесс, выработка документов, в которых отражены интересы всех сторон.
— То есть идет речь о социальной ответственности бизнеса?
— Социальная ответственность бизнеса сегодня перестает быть пустым звуком. Девелопмент перестал быть краткосрочной деятельностью по быстрому получению прибыли. Многие застройщики в дальнейшем управляют теми ЖК, которые возвели. Помимо этого, с ростом конкуренции и укрупнением компаний качественная работа и забота о среде становятся обязательными элементами политики компаний.
Сегодня уже нужны не только красивые жилые комплексы и премиальные квадратные метры, но и облагороженные городские территории, полезные и общедоступные общественные пространства, зеленые зоны, грамотные социальные объекты: детские сады, школы, поликлиники и дороги. Задача ассоциации — это также поиск баланса между жителями города, властью и бизнесом.
— Как в целом изменились подходы к застройке городов за минувшие годы?
— Строительный сегмент существенно трансформировался за последние пять лет, изменились подходы. Ушла в прошлое точечная застройка, комплексное развитие территорий стало обязательным условием при возведении жилья. Переработаны градостроительные документы всех крупнейших городов, принят генплан Краснодара, приведены в порядок нормативы городов Черноморского побережья. В целом сфера стала очень цивилизованной, прозрачной и прогрессивной.
Задачи на будущее
— Какие основные цели и задачи стоят перед строительным сегментом и, в частности, перед членами Ассоциации девелоперов Краснодарского края?
— Прежде всего это дальнейшая работа по выстраиванию диалога между бизнесом, властью и жителями. В городах остается большое количество нерешенных вопросов, накопившихся за десятилетия проблем, которые никак не решались. Изношенные инженерные конструкции, пробки, недостатки градостроительной политики прошлых лет, которые стали проблемой сейчас — все это необходимо ликвидировать в тесной связке всех участников процесса.
Непосредственно перед участниками рынка стоит задача по оптимизации производства, цифровизации, внедрении новых технологий. Мы наблюдаем стабильный рост себестоимости — притом, что потенциал увеличения цены квадратного метра может быть практически исчерпанным на данный момент, необходимо не допустить снижения качества.
Поэтому в текущих условиях приобретает максимальную значимость тесное общение между игроками, коммуникации, обмен опытом и наработками, создание общей базы подрядчиков. Мы увидели важность этого в пандемию и сейчас масштабируем наработанный опыт.
Эти и другие материалы читайте в следующем номере журнала РБК+Юг
