Альтернативы многоэтажкам
— На Черноморском побережье набирает популярность формат апартаментов. Ранее вы сообщали, что апартаменты не попадут под действие Жилищного кодекса, так как не будут считаться жильем, однако их, возможно, выведут в отдельную категорию недвижимости для снижения налоговой нагрузки. Как сейчас апартаменты закреплены в правовом поле?
— Апартаменты остаются одним из самых сложных в части законодательного регулирования сегментов на рынке недвижимости. Прежде всего потому, что такое понятие в законодательстве просто нигде не закреплено.
Девелоперы нашли возможность обойти действующие градостроительные нормы, создав максимально понятные для себя возможности заработать с сокращением издержек. При этом регуляторам, контролирующим органам строители «подарили» целый ворох проблем.
Что касается уже построенных объектов, то мы знаем о желании людей, приобретших апартаменты в качестве жилья, получить постоянную регистрацию там. Но, к сожалению, это невозможно. Апартаменты по своей сути — нежилые помещения, приравненные к коммерческой недвижимости. И покупатели подобных объектов должны четко осознавать, что получить временную регистрацию возможно, только если это здание официально считается отелем. Обслуживание в поликлиниках, больницах, прикрепление к школам, детским садам существенно осложняется, если человек живет в апартаментах.
— Какие меры могут быть разработаны в отношении апарт-недвижимости, в том числе, на Юге России?
— Важно дать бизнесу четкие правила игры. И если есть спрос на такой продукт, то ввести его в легальное поле. Остальное — право выбора покупателя, у которого будет четкое понимание, что конкретно он покупает на рынке. Сколько строить и где — это должно остаться полномочиями регионов, как и было раньше. Но, главное, апартаменты должны перестать быть продуктом обхода действующих норм и правил строительства жилья.
На юге страны, особенно на побережье Черного моря, такой формат более понятен, поскольку апартаменты зачастую покупают в качестве летней резиденции. Но правовое регулирование необходимо. Мы все это понимаем и вопрос такой с повестки дня не снимаем.
По существующим и строящимся объектам считаю правильным дать возможность регионам устанавливать дифференцированную ставку налогов, индивидуально подходить к использованию коммунальных тарифов для разных типов собственников.
— Некоторые эксперты считают, что необходимо развивать отрасль коттеджного строительства и ИЖС. Насколько это рентабельно для застройщиков? Как вы оцениваете этот сегмент на Юге и Северном Кавказе?
— Коттеджное строительство и индивидуальное жилищное строительство — это приоритет для нас не только на юге России и на Кавказе. Это общий вектор, его поддерживает президент, а мы в Госдуме системно готовим решения совместно с правительством России.
В Южном федеральном округе в 2022 году построено 8,5 млн кв. м такого жилья, что почти 2/3 от общего объема, построенного за год. Для Северо-Кавказского федерального округа это в целом основной тип строительства — в последние годы сегмент занимает более 70% объема. В этом году по первому полугодию темпы немного снизились, но наши коллеги из Минстроя все равно дают оптимистичные прогнозы.
Жизнь в собственном доме и в квартире — это две большие разницы. Отсутствие непосредственно за стеной соседей, наличие земельного участка, где можно дополнительно построить гараж, организовать огород или двор с газоном — это большие преимущества. И сегмент, когда предлагаются застройщиком в пакете различные проектные решения по домам, а также на участке есть сразу коммуникации, все в порядке с дорогами, фактически никем не занят.
Но для того, чтобы такие проекты стали возможными массово, необходимы более понятные и прозрачные условия и для застройщиков, и для граждан, и для банков.
— Какие меры для развития сегмента ИЖС считаете наиболее эффективными? Какие инструменты уже действуют?
— Сейчас в рамках 214-ФЗ есть возможность строить малоэтажные жилые комплексы (МЖК) с помощью проектного финансирования и эскроу-счетов. На текущий момент по механизму долевого строительства реализуется 4 МЖК в Воронежской, Московской и Ульяновской областях, в рамках которых до конца 2024 года планируется построить 497 домов общей площадью порядка 71 тыс. кв. м. На этих пилотных ЖК мы вместе с коллегами отслеживаем проблемные моменты, связанные со строительством, оформлением документов и формированием стандартов отрасли.
Дополнительно к этому нашими коллегами из Минстроя и ДОМ.РФ был разработан проект по включению в оборот земель и участков под ИЖС. В законопроекте речь идет о введении стандартных правил оформления земель и участков для ИЖС по аналогии с многоэтажным строительством, а также об оформлении прав на построенные объекты. Системное развитие этого сегмента включает в себя стандартизацию рынка, обеспечение проектов необходимой инфраструктурой, распространение ипотечных госпрограмм на рынок индивидуального жилья, а также обеспечение доступности земельных ресурсов под комплексное строительство.
Пока законодательная инициатива лишь представлена в правительстве. Мы в Госдуме с ней будем плотно работать в осеннюю сессию. Но уже началось пилотирование механизма с привлечением ряда банков.
Первым банком, запустившим пилот по такому механизму, стал Банк «ДОМ.РФ». Порядок реализации пилота предусматривает использование суперсервиса строим.дом.рф. Подрядные организации будут соответствующим образом промаркированы, что позволит потенциальным заказчикам выбирать именно такие проекты и подрядчиков.
Жилье как инвестиции
— В апреле вы направляли в Минстрой обращение с предложением увеличить вдвое максимальную сумму кредита по семейной ипотеке под 6% в городах-миллионниках — до 12 млн рублей. Что это даст городам-миллионникам ЮФО — Ростову-на-Дону и Краснодару, и, в особенности, рынку жилья Черноморского побережья, где цены традиционно выше? На каком этапе сейчас решение вопроса?
— Стоимость квадратного метра в городах с население более 1 млн человек выросла более чем на 15% за 2022 год, а где-то и более 20% (Казань, Самара, Воронеж). Семьи с детьми зачастую просто не могут уложиться в предельную сумму ипотечного кредита в 6 млн руб., учитывая необходимость приобретать более просторное жилье.
Наше письмо станет основанием для Минстроя запросить официальные расчеты потенциальных дополнительных бюджетных расходов при варианте увеличения объема ипотеки с 6 до 12 млн руб. в городах-миллионниках, то есть до уровня Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
При этом мы тоже видим, что есть регионы, где цена квадратного метра жилья сейчас на 50-60 и более процентов выше, чем стоимость, рассчитанная Минстроем для региона с учетом себестоимости всех процессов застройщика. Прибыль инвесторов — это не наш вопрос, но в то же время есть логика и в позиции тех, кто предлагает вводить потолок прибыли по проектам с непосредственной государственной поддержкой на уровне 30%.
Семейная ипотека — это в первую очередь помощь в приобретении жилья нашим гражданам. И только во вторую — один из механизмов косвенной поддержки строительного комплекса. И, должен отметить, эта программа сегодня одна из самых эффективных по всем показателям. За второй квартал прирост спроса на семейную ипотеку и на ипотеку с господдержкой составил 42%.
Для Юга России это, в первую очередь, прирост экономически активного населения, развитие экономики, увеличение бюджетов всех уровней, развитие социальной сферы. Если строительство рассматривается как инструмент инвестиций, когда кто-то покупает квадратные метры, потом их, например, перепродает, то использование льготных ипотечных программ — это про проживание реальных людей, которые работают на территории региона и участвуют в его активном экономическом развитии.
— Как в целом вы оцениваете инвестпривлекательность городов Юга и Кавказа? Где видите наибольшие перспективы? С чем это связано?
— Не секрет, что инвестиционная привлекательность наших южных регионов во много связана с туристической инфраструктурой. Этот тренд начался еще в 2020-2021 годах, с учетом политических и экономических факторов он многократно усилился в 2022 году.
Развитие туризма заставляет как потребителя, так и инвестора обратить свой взор на российские курорты. При этом курортная сфера становится драйвером новых мегапроектов. Мы видим строительство новых дорог, объездов крупных городов, появления новых рекреационных объектов и населенных пунктов вокруг них. Миллиарды рублей вкладываются в Юг. С масштабом влияния и важностью отрасли отдыха не может сейчас сравниться ни одна другая отрасль.
Причем перспективы есть не только у территории, которая находится у моря. Существенный потенциал, который можно многократно увеличивать и развивать, есть у северо-кавказских курортов и территорий, отдельно хотел бы отметить Калмыкию, у которой есть всё для того, чтобы повторить взрывной путь Дагестана, Ингушетии, Чечни, куда туристический поток растет полугодие к полугодию на 10%.