В настоящее время в центре Ростова-на-Дону более 40 объектов культурного наследия являются аварийными многоквартирными домами. Четверть из них расселена и находится в собственности муниципалитета. По мнению заместителя председателя Законодательного собрания Ростовской области шестого созыва Светланы Мананкиной, для их реставрации и использования необходимо привлекать бизнес. А вот надеяться на бюджетные инвестиции — ошибочно. Но и здесь возникают определенные сложности, так как механизм передачи ОКН, находящихся в муниципальной собственности, до конца не урегулирован.
«Инвестору совершенно непонятно, куда пойти. Кто в городе занимается такими объектами? <…> В том-то и дело, что этот вопрос курируют как бы все. По итогу все двигается исключительно в ручном режиме и когда есть большая заинтересованность в каком-то объекте или здании. Но понятного и рабочего механизма, тем более механизма «одного окна», куда можно обратиться с вопросом восстановления ОКН с приспособлением для современного использования, нет», — объяснила Мананкина.
Как отметила менеджер спецпроектов федерального фонда сохранения исторического наследия «Внимание» Елена Чернышева, в некоторых регионах России существуют специальные программы по восстановлению объектов культнаследия. А на Юге такая практика не распространена.
«Например, в Калининградской области есть подобные программы. Причем восстанавливаются целые замки. То есть там очень тесное взаимодействие местных властей на уровне губернатора с бизнесом. И это не всегда очень крупный бизнес <…>. Есть и субсидии, и свои деньги они вкладывают», — поделилась эксперт.
Специалисты утверждают, что на Юге проблема восстановления объектов культурного наследия повсеместная.
19 463 памятника истории и культуры учтено в Краснодарском крае на начало 2023 года, из них 5208 — памятники федеральной категории историко-культурного значения, 3927 — региональной, 8 — местной
По словам председателя Ростовского областного отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (РОО ВОО ВООПИиК) Александра Кожина, тенденция исчезновения ОКН наблюдается в целом по стране.
«Возьмем для примера Ростов-на-Дону. Город занимает пятое место по сохранению сохранившейся исторической застройки в России. Это то, что можно сохранять. И оно не прибывает с каждым годом, а убывает. То есть должна была быть какая-то консервация того, что мы на сегодня имеем. А мы имеем вот эти утраты, которые множатся <…>. Такие же процессы идут и в других городах. Также идет убытие в Москве, Питере, Самаре. Примерно в одних процентах. Не будет какого-то скачка. Картина в целом плачевная», — рассказал Кожин.
Определить назначение
Сложившаяся ситуация касается и Северного Кавказа, где без привлечения сторонних инвесторов процессы сохранения и восстановления ОКН также представляются трудоемкими и затратными. Тем не менее на фоне соседних регионов — Краснодарского края и Ростовской области — ситуация в регионе более позитивная. Главный архитектор Дербента Иса Магомедов отмечает, что в этом вопросе важную роль играет количество объектов культурного наследия, находящихся в муниципальном фонде.
«В Дербенте многое и так находится в частном владении. В силу различных обстоятельств эти объекты используются по-разному. Но когда есть определенное количество ОКН в муниципалитете, администрации очень сложно изыскать средства, если это не столица региона. Очень много есть исторических поселений, которые не обладают нужным бюджетом, для того чтобы вводить эти здания в гражданский оборот <…>. Это намного лучше сделать бизнесу — и создать необходимую функцию, дать жизнь зданию. Просто отреставрировать здание, не дав ему какую-то функцию, — это тоже проблема», — констатировал эксперт.
Председатель президиума Южного территориального отделения Российской академии архитектуры и строительных наук, Заслуженный архитектор РФ Юрий Рысин считает, что для исторических центров Юга наиболее характерны малые особняки, которые могут быть использованы как небольшие объекты обслуживания, офисы, кафе и т.д. Но инвесторы не рискуют браться за их реставрацию, так как это очень затратно.
«Для цельного восстановления ОКН необходимо провести полноценные реставрационные работы, восстановить все по историческим источникам, потратиться на декор. Это все аутентично должно быть, соответствовать эпохе. Конечно, это значительно дороже в пересчете на квадратный метр, чем с нуля построить новое здание. Нужно какие-то льготные способы предусматривать. Это может выражаться в сокращении местных налогов или введение какого-то периода на время окупаемости с минимизацией каких-то затрат. Надо стимулировать людей. Это очень затратно, поэтому с неохотой бизнес за это и берется», — пояснил Рысин.
Эксперт отметил, что в Краснодаре есть такие примеры, когда бизнес принимается за восстановление ОКН и последующее его использование. Например, женское городское училище XIX века на углу ул. Красной и ул. Длинной — инвестор планирует разместить там объект общественного питания. Или баня купца Марка Лихацкого в том же районе, которая была приведена в порядок за частные средства.
«Если бизнес вкладывается в реставрацию и восстановление ОКН, а потом эксплуатирует его — снимается сразу две проблемы: за счет чего восстанавливать и за счет кого содержать. Как только мы это решаем все — это становится системой и через какие-то 5 -10 лет мы наши исторические центры не узнаем. Он просто расцветут», — добавил Юрий Рысин.
Цена восстановления
При том, определить среднеарифметическую цену реставрации такого здания представляется невозможным, так как каждый из объектов культурного значения требует индивидуального подхода. По мнению председателя правления Регионального общественного фонда содействия социально-экономического развития (РОФССЭР) «Танаис» Николая Судорогина, минимальная стоимость инвестиций в реконструкцию спросовых ОКН обойдется не менее чем в 150 млн рублей.
«Это не средняя — это минимальная ставка реставрационной работы. Откуда такая сумма? Во-первых — проект. Потом выясняется, что конструкции надо усиливать, тогда разрабатывается проект усиления конструкции. После этого прорабатывается проект реставрации реальной, который привязан уже к техническим аспектам», — объяснил председатель правления РОФССЭР.
В Управлении государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края подтвердили, что стоимость ремонтно-реставрационных работ на ОКН региона значительно превышает стоимость работ на объектах, не имеющих такого статуса. В ведомстве изучили актуальную потребность муниципальных образований в финансовой помощи по восстановлению ОКН Кубани и выявили, что эта сумма составляет 801,5 млн рублей.
«Решения об объемах финансового обеспечения указанных работ за счет средств местных бюджетов муниципальных образований Краснодарского края не всегда является достаточными. Таким образом, в решении данного вопроса необходима поддержка бюджетов всех уровней», — поделились в управлении.
В свою очередь Светлана Мананкина рассказала про эскизный проект таких объектов, который также требует дополнительных затрат для потенциальных инвесторов, решивших заняться восстановлением объектов культурного наследия.
«Возникает вопрос: кто должен сделать эскизный проект восстановления? Муниципалитет? Ну, может деньги это и не большие, но в эскизном проекте (если мы посмотрим содержание этого документа) помимо основных решений по реставрации должны быть прописаны объемно-планировочные решения. Объемно-планировочные решения напрямую зависят от того, что в этом здании будет. Например, у нас там будет выставочный или концертный зал, который одновременно соберет 300 человек. Соответственно есть определенные требования к ширине коридора, количеству туалетов и так далее», — объяснила Мананкина.
По ее словам, можно сделать эскизный проект и приложить его к торгам. Но в нем будет не много смысла, так как нет четкого понимания того, кто выиграет торги.
«Даже если мы, условно, сделаем под гостиницу, а торги выиграет тот, кто собирается сделать коворкинг, то он вполне может эту документацию поменять. Зачем тогда мы ее разрабатывали, если можно ее поменять? Не проще ли в принципе убрать из законодательства это требование, о необходимости прикладывать этот странный эскизный проект», — добавила депутат.
Доходные парковки
Если снос аварийных ОКН запрещен федеральным законом, то с историческими зданиями старого центра, не имеющими такого статуса ситуация сложнее. Зачастую из-за невозможности реставрации исторического здания муниципалитет прибегает к практике «псевдоаварийности», превращая объект в пустое «строительное пятно». Например — парковочную зону для машин. Как отметил Александр Кожин, псевдоаварийность — это когда на незначительно аварийном объекте долгое время не проводят ремонт и со временем признают здание аварийным. Затем из него отселяют людей.
«Такие дома называют «строительным пятном». И по Кировскому и Ленинскому району (в Ростове-на-Дону, прим. РБК ЮГ) таких пятен много. Было когда-то здание, а сейчас просто пустое место. Теоретически там можно сделать, скажем, парковку для машин», — констатирует эксперт.
Согласен с Кожиным и Николай Судорогин, утверждая, что многие ветхие дома в донской столице, которые можно было бы реконструировать, поспешили снести, организовав там стоянку. В чем выгода: старый фонд денег не приносит, а парковка приносит.
Политическая воля и опыт СКФО
Судорогин считает, что для решения вопроса необходимы льготы с длительной отсрочкой расчетов по объекту культурного наследия и по сокращению предметов охраны. И тут возникает новая трудность — отсутствие кадров.
«Был институт «Спецпроектреставрация» — сейчас он не работает (имеется ввиду ростовский филиал ведомства, прим. РБК Юг). И документации нет, старых аккредитованных специалистов в этой системе нет. То есть сами документы разработчика есть, но они не оцифрованы. Комитет должен был это сделать, но там нет такого количества людей, которые бы это оцифровывали […] В Ростове, например, нет эксперта, которого можно было бы пригласить. Ну, а в других регионах это же надо оплачивать, а в бюджете их деятельности не предусмотрены ни командировки, ни оплата труда эксперта, чтобы сделать другое заключение», — объяснил специалист.
Институт «Спецпроектреставрация» специализируется на научно-исследовательских, изыскательских и проектных работах в области реставрации и реконструкции культурного наследия.
В Управлении госохраны объектов культурного наследия Краснодарского края отметили, что эффективными механизмами вовлечения объектов культурного наследия в хозяйственную деятельность с целью обеспечения их сохранения и содержания являются также приватизация государственной и муниципальной собственности, механизмы государственно-частного, муниципально-частного партнерства, концессии.
Юрий Рысин приводит в пример Ставропольский край, где существует большой опыт работы с историческими объектами городах-курортах Кабминводской группы
«Опыт Кисловодска, Пятигорска можно смело распространять на весь Юг России и на страну в целом. Этим там занимаются давно и занимаются хорошо. В этом смысле Ставрополье хороший пример для всей страны», — считает главный архитектор Кубани.
Рысин добавил, что, если найдется механизм стимулирования для тех, кто в это в это вкладывается, города Юга изменятся в лучшую сторону. Но для этого нужны определенные механизмы. Одним из важнейших таких инструментов является политическая воля.
«Есть успешные практики, успешные кейсы, но почему-то эти инструменты не используются. Мне непонятно почему. Скорее незаинтересованность власти использовать эти инструменты […] Что мешает югу России использовать опыт того же Калининграда? По-моему, ничего не мешает. Не нужно ничего придумывать с нуля», — заключила менеджер спецпроектов федерального фонда сохранения исторического наследия «Внимание» Елена Чернышева.
Похожую точку зрения поддержал и Александр Кожин, утверждая, что не видит политической воли у тех людей, которые действительно могут принимать решения о сохранении «исторической ткани» городов ЮФО.
«Тут должна быть команда первого лица. Того же губернатора. Если сумеют до него достучаться и законодательным собранием будет принято какое-то положение, тогда можно будет это делать. Пока у нас совершенно нелепейшие вещи происходят. Увеличивается число вот этих зданий, в очереди еще стоят сотни зданий, которые имеют аварийный статус», — констатировал эксперт.
Этот и другие материалы читайте в августовском выпуске журнала РБК+Юг