Экспертиза , Краснодарский край ,  
0 
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.

Жизнь после генплана: что нужно изменить в застройке Сочи

В Сочи подписали соглашение о разработке проекта нового генплана. Поговорили с застройщиками и выяснили, какие существуют проблемы в жилой застройке курорта и удастся ли городу уйти от фавел

Власти Сочи подписали соглашение с НИИ перспективного градостроительства из Санкт-Петербурга о разработке нового генерального плана города. Документ призван стать стратегией развития курорта на ближайшие десятилетия. Сейчас Сочи живет по генплану, который был утвержден в 2009 году. Однако за 12 лет он потерял свою актуальность.

Фавелы и «другие сущности»

Вице-президент AVA Group в Сочи по развитию Даниил Карбивник рассказал, что в действующий генплан не вносили изменений ни до, ни после Олимпиады, поэтому фактически документ не соответствует расположению объектов в городе. Правила землепользования и застройки более приближены к реальности, поскольку в них вносили изменения, но при этом они не соответствует генплану. Из-за этого в Сочи сложно соблюдать нормы градостроительного законодательства.

«Как мне кажется, основная проблема города в том, что ни до, ни сразу после проведения Олимпийских игр не были разработаны на должном уровне и специально оформлены на годы вперед особые планы и программы, направленные на долгосрочное территориальное планирование. И это не препятствовало осуществлению достаточно плотной и ненормативной жилой застройки, не обеспеченной объектами социальной инфраструктуры, и потворствовало появлению так называемых сочинских фавел и других сущностей (жилое помещение, жилой гараж, жилой эллинг)», — прокомментировал Даниил Карбивник.

В компании несколько раз за последние два-три года проводили анализ строительного рынка в Сочи. Результаты исследований показывают, что более 50% рынка — это серые застройщики и те, кто реализуют всего один проект. Многие дома вводились в эксплуатацию через суд, в том числе на земельных участках с несоответствующим видом разрешенного использования, с несоответствующей этажностью, высотностью и с прочими нарушениями градостроительных регламентов. По словам Даниила Карбивника, сегодня такие дома, как правило, подлежат сносу.

Градостроительные проблемы в Сочи не заканчиваются точечной застройкой и отсутствием грамотного планирования, рассказала руководитель ГК «Метрополис» Анна Невзорова. По ее словам, в городе сложилась острая нехватка социальных объектов — детских садов, школ, поликлиник, культурных и образовательных учреждений. Есть потребность и в зеленых зонах, парках, скверах.

«Это связано с тем, что их не строили в равной мере вместе с жилыми комплексами и многоквартирными домами. В итоге сложился дефицит, так как город стал привлекательным для приезжих, для Сочи характерна большая въездная миграция. Проблемами жилой застройки также можно назвать отсутствие единого архитектурного стиля», — отметила Анна Невзорова.

Переход к «здоровой» застройке

В декабре 2020 года в ПЗЗ города Сочи были внесены изменения, запретившие точечную многоквартирную застройку, продолжает вице-президент AVA Group в Сочи. В 2021 году власти запретили в целом строительство объектов капитального строительства жилого назначения без сопутствующего комплексного освоения территории.

«Все это позволит добиться порядка в градостроительной сфере, повысить культуру застройщиков, снизить дефицит в обеспеченности объектами социальной инфраструктуры и обеспечить цивилизованное развитие города Сочи», — добавил Даниил Карбивник.

Как рассказала Анна Невзорова, «Метрополис» начал переход к комплексному строительству до соответствующих решений властей. С 2019 года компания начала возводить жилищные объекты соразмерно с инфраструктурой и благоустройством.

«Для того чтобы город был привлекателен, недостаточно выстраивать жилые застройки. Необходимо строить и социальную инфраструктуру. Мы включались в программы реконструкции, например, в пляж «Ривьера», «Маяк», набережной реки Сочи. Инвестиции в модернизацию территорий были частными. Рады, что было подписано соглашение о проекте нового генерального плана, согласно которому будет проводиться комплексная застройка», — отметила руководитель ГК «Метрополис».

Вид на море не предел

Потребность в комплексном развитии выражается и в покупательских запросах. По словам Анны Невзоровой, желающие приобрести жилье в Сочи стали более требовательны. Если раньше основным приоритетом для покупателей был вид на море, то теперь они руководствуются хорошей инфраструктурой комплекса и района в целом.

«Раньше были, скорее, инвестиционные покупки. Сейчас приоритет поменялся, и покупатели выбирают жилье для жизни. Покупатель стал взыскательный, поэтому всем застройщикам необходимо отвечать его запросам», — добавила Анна Невзорова.

Аналогичное мнение высказала и коммерческий директор AVA Group в Сочи Регина Толоконникова. Те, кто выбирает жилье для постоянного проживания, а не инвестиций, обращают внимание на обеспеченность социальными объектами, благоустройство, эстетику. Так, на второй и третьей встречах с менеджерами компании клиенты интересуются наличием школ, садов, паркингов, магазинов, мест для проведения досуга.

«По статистике важности и частоты запросов, на первом месте: итоговая стоимость, расположение комплекса, близость к морю, видовые характеристики, инфраструктура в комплексе и инфраструктура района, и на последнем месте: готовность дома, срок сдачи, отделка и сама планировка», — пояснила Регина Толоконникова.

Она пояснила, что для многих покупателей приобретение недвижимости в Сочи далеко не первая покупка. Поэтому они оценивают материалы отделки домов, фасадные решения, комфортность мест общего пользования, доступность и безопасность территории. Некоторым важна этажность, количество квартир на этаже, наличие мест для хранения велосипедов и колясок.

«AVA Group в Сочи работает в рамках программы комплексного развития территории (КРТ), соответственно, для будущих жильцов предложены лоты по любым запросам. На текущий момент в реализации три проекта в разной стадии готовности. В зависимости от цели покупки формируется бюджет. Если покупка является инвестиционным вложением, то интересует цена и динамика ее повышения. Если речь идет о покупке жилья для постоянного или временного проживания, то круг запросов расширяется», — заключила Регина Толоконникова.