Традиционно Краснодарский край является одним из наиболее миграционно-привлекательных регионов России, рассказывает генеральный директор «Аякс Риэлт» Александр Кутченко. По его словам, в Краснодаре на приезжих приходилось 35-40% всех сделок по продаже жилой недвижимости. Из-за пандемии их доля упала до 20-25%.
В то же время, часть застройщиков не отмечает изменения структуры продаж — коммерческий директор СК «ЮгСтройИмпериал» Сергей Радкевич отмечает, что в 2020 году 32% покупателей квартир компании были приезжими. Наоборот, после снятия карантина, процент вырос. С другой стороны, снизилась в целом активность покупателей — в компании это связывают с влиянием пандемии.
Доля покупателей из других частей России на Кубани традиционно велика, соглашается вице-президент по коммерции AVA Group Ольга Нарт. Но в то время как в Краснодаре он составляет порядка 30%, то в Сочи показатель гораздо выше — до пандемии не менее двух третей в структуре продаж застройщика составляли покупатели из других регионов РФ.
«Однако, если в самом Краснодаре доля региональных покупателей составляет порядка 30%, то в Сочи спрос гораздо выше. С завершением карантина во второй половине 2020 года мы на своих проектах отмечаем рост спроса во всех регионах нашего присутствия. Однако хочется отметить, что повышенным спросом пользуется именно недвижимость на Черноморском побережье. И доля приезжих покупателей увеличилась до 80%», — комментирует она.
Исторические максимумы
По словам Александра Кутченко, пока что не имеет смысла говорить о стимулировании спроса, так как он на рынке жилой недвижимости Краснодара впервые за последние семь лет опережает предложение.
«Впервые с кризиса 2014 года мы видим, что спрос опережает предложение. Все эти годы был профицит на первичном и вторичном рынках. Сегодня стало меньше «первички» по объективным причинам — на порядок сложнее получить разрешение на строительство. С другой стороны, реализуется отложенный из-за карантина спрос. Его подстегнуло также введение льготной ипотеки. Поэтому активность покупателей высока как никогда», — рассказывает Кутченко.
Покупателей из других регионов интересует в первую очередь жилье классов эконом и комфорт — очень редко приезжие покупают премиальную недвижимость. С другой стороны, изменилась структура запросов в плане цены — если ранее преобладали запросы на очень недорогие квартиры стоимостью до миллиона рублей, то в настоящее время большая часть в структуре спроса приходится на объекты стоимостью от 2 до 3 млн рублей. Активно раскупаются однокомнатные квартиры, быстро уходят небольшие студии.
По данным «ЮгСтройИмпериала», средний метраж покупки примерно одинаков как в случае с местными, так и с приезжими. Основная разница в выборе локации.
Касаемо проектов компании — большинство из тех, кто приезжает в столицу Кубани выбирают ЖК «Абрикосово». Здесь привлекают близость стадиона «Краснодар» плюс относительно невысокая цена. Среди новых жителей Краснодара, также пользуется популярностью ЖК «Стрижи». Традиционно высок спрос на объекты на побережье. Клиентам из других регионов важны расположение, точки притяжения, наличие транспортных развязок и понятная логистика, так как они не знакомы с городом», — рассказывает Сергей Радкевич.
Чаще всего, по словам радкевича, жилье в Краснодарском крае покупают жители Адыгеи, Ставропольского и Красноярского краев. Также много клиентов из Москвы, Сибири и Дальнего Востока.
Тенденцию подтверждают и в AVA Group. На юг в основном переезжают жители «холодных регионов» — ХМАО, ЯНАО, Красноярска, Тюмени, регионов Дальнего востока.
От курортов к региональной столице
Пока что основная часть инвестиционной недвижимости сосредоточена на побережье Краснодарского края, рассказывает Александр Кутченко. По данным «Аякс Риэлт» в Краснодаре жилье приобретают в основном для переезда на ПМЖ.
«Доля продаж инвестиционного жилья в Краснодаре мала. Те люди, которые приобретают недвижимость в кубанской столице, намерены сюда перебраться на постоянное место жительства. Город тоже инвестиционно привлекательный. Но в качестве вложений интересно брать активы, когда они приносят доход в 15-20% годовых. В некоторых других регионах эта цифра существенно выше. Поэтому условному покупателю из Владивостока не так интересно брать квартиру в кубанской столице», — комментирует представитель «Аякс Риэлт».
В частности, в Сочи доля инвестиционной недвижимости намного выше, чем в Краснодаре. Цены на жилье растут достаточно быстро — не менее 30% годовых. Плюс это единственная курортная локация такого уровня на всю страну, поэтому там часто приобретаются активы для временного проживания, отмечает эксперт.
Тенденцию подтверждают и застройщики. В AVA Group рассказали, пандемия еще больше увеличила интерес к инвестированию в курортную недвижимость. Сочи продолжает лидировать в этом отношении.
«В инвестиционных целях — под будущую сдачу в аренду в основном приобретаются студии и 1-комнатные квартиры. Если же покупатель планирует совмещать и сдачу квартиры туристам в высокий курортный сезон и собственное проживание, то приобретаются более крупные лоты. И в изменившихся условиях, связанных с пандемией COVID-19, доля таких сделок будет только увеличиваться», — прогнозирует Ольга Нарт.
Для привлечения внимания потребителей, в AVA Group запустили акцию «В Сочи бесплатно». В ее рамках покупателям квартир в жилом комплексе застройщика компенсировался перелет в Сочи и обратно.
«Это очень актуальное и востребованное предложение для потенциальных покупателей, которые твердо решили приобретать недвижимость в Сочи», — отмечает коммерческий директор компании.
В «ЮгСтройИмпериале» отмечают, что в качестве инвестиций чаще всего приобретают недвижимость в курортных городах региона, но и у кубанской столицы большой потенциал.
«На примере наших объектов это ЖК «Форт Адмирал» в Туапсе и «Босфор» в Новороссийске. С другой стороны, столица Кубани, давно признана одним из самых комфортных городов для жизни. А значит квартира в Краснодаре, располагающая основными показателями ликвидного объекта — местоположение, транспортная доступность и развитая инфраструктура — всегда будет иметь высокую рентабельность продаж, с целью инвестирования, в том числе. Кроме того, важно учитывать запрос клиента: кто-то выбирает жилье в тихом районе, кому-то интересна насыщенная жизнь рядом с торговыми центрами, третьи — стремятся уйти от суеты подальше от города. Проекты «ЮгСтройИмпериала» закрывают все эти потребности», — прокомментировал Сергей Радкевич.
В Краснодарском крае в январе-августе 2020 года миграционный прирост населения сократился на 10,6%, или на 2,6 тыс. человек до 21,7 тыс. человек. В регион приехали 104,3 тыс. человек, уехали 82,5 тыс. Число прибывших в край за этот период сократилось на 8,6 тыс. человек или на 10%.
За тот же период миграционный прирост в Краснодаре составил 7,04 тыс. человек. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель вырос в 2,5 раза. За восемь месяцев 2020 года в Краснодар приехали 22,7 тыс. человек, уехали — 15,6 тыс. человек.