Проекты комплексного развития территории (КРТ) реализуются в 81 регионе России. Механизм начинают внедрять и в малых городах, благодаря чему территории получают иногда единственный для них шанс на преобразование. Об этом заявила на форуме недвижимости «Движение» в Сочи директор департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич.
«У нас 81 регион, в которых запущены проекты, и уже в стадии реализации. Можно рассуждать о том, что они долгосрочные, но в то же время есть и государственная поддержка через инфраструктурные кредиты и субсидии. Есть поддержка с точки зрения строительства, инфраструктуры, расселения аварийного жилья. Нельзя сказать, что это только для успешных городов. У нас малые города сегодня заходят в КРТ, и это единственный иногда для них шанс начать преобразовывать города, туда не идут крупные девелоперы, но местные включаются в работу, они устанавливают понятные условия, благодаря договорам — это сегодня активно используется», — приводит слова Синичич ТАСС.
Закон о комплексном развитии территории, принятый в конце 2020 года в России, направлен на реновацию существующей и создание новой сбалансированной застройки. На сегодня, по словам Синичич, в стране работают порядка 15 операторов КРТ, состоялись более 1 тыс. торгов, заключены 570 договоров.
«Во многих регионах КРТ начинает активно использоваться как инструмент развития среды. Конечно, Москва выступает пионером этого движения, но регионы подхватывают практику и показывают, как ее можно реализовывать. С чем это связано? С тем, что современному городу нужно предлагать не просто жилую площадь, но и необходимые для комфортной жизни функции и сценарии жизни будущих пользователей территории», — прокомментировал урбанист и социолог, основатель CM International Петр Кудрявцев.
Баланс, городской контекст и продуманные сценарии жизни
Как поясняет Кудрявцев, основная цель КРТ заключается в развитии поселений и городов, создании необходимой инфраструктуры и благоустройстве территорий. Механизм позволяет избегать точечных решений при строительстве, которые часто игнорируют окружающий городской контекст, и вместо этого комплексно развивать целые кварталы со всеми необходимыми функциями.
«В контексте жилого строительства это означает, что каждый новый дом должен быть обеспечен собственной инфраструктурой — мы не можем вечно полагаться на мощности более развитых районов. Для нас, как для урбанистов, это значит, что любое проектирование начинается с анализа территории и формирования сценариев будущих резидентов. Эти данные ложатся в основу функциональной модели, которая помогает застройщикам оценивать необходимый объем дополнительных элементов инфраструктуры», — пояснил урбанист.
Механизм КРТ становится основным рабочим инструментом по развитию территорий, соглашается архитектор, генеральный директор архитектурного бюро Asadov Андрей Асадов. Благодаря балансу всех существующих на территории функций жители могут закрывать базовые потребности, не покидая пределы своего района. Так, по сути, формируется микрогород.
При этом, по словам Асадова, важно сохранять пропорцию функций. Как правило, 20% площади отдается под социальные, общественные, коммерческие объекты. Иногда это доля увеличивается до 30% для организации рабочих пространств, например, коворкингов или light industrial.
«Идеальный КРТ для меня — это самодостаточный мини-город, экосистема.
Это и бизнес-продукт, рентабельный и оборачиваемый. И вместе с тем, это комфортная среда, закрывающая все базовые потребности жителей», — отметил архитектор.
Редевелопмент как способ оживить депрессивные зоны
Помимо нового строительства механизм комплексного развития территории предполагает реновацию заброшенных промышленных зон. Андрей Асадов называет редевелопмент следующим уровнем стандартного девелопмента, поскольку он требует не просто строительства с нуля, а реконструкции, обновления, переосмысления исторического наследия.
В России опыт редевелопмента наиболее развит в Москве — проекты трансформации заводов ЗИЛ, «Серп и молот», «Хлебозавод № 9», «Красный Октябрь», «Флакон», «Октябрьское поле».
«Мы видим, что качественные проекты вокруг редевелопмента промышленных территорий всегда связаны с двумя аспектами. Первый — это знаковая архитектура. Второй — интеграция культурной жизни в жилую среду. Вокруг этих двух элементов всегда возникает экстенсивный экономический рост, а за ним, в свою очередь, приходит и каскадное развитие прилегающих территорий. В конечном счете, хороший проект развития может дать городу не просто жилой квартал, но и качественный экономический актив», — отмечает Петр Кудрявцев.
Московский опыт применяют и регионы. В Краснодаре власти анонсировали проект редевелопмента на месте «Масложиркомбината Краснодарский» (МЖК) в Центральном внутригородском округе. Проект реализует федеральный девелопер НЕОМЕТРИЯ. После остановки производства в 2019 году участок утратил промышленную функцию и превратился, со слов главы Краснодара Евгения Наумова, в мертвую промышленную зону. Поэтому было принято решение реализовать здесь проект комплексного развития территории. Здесь появится микрорайон площадью 28 га, из которых 4 га отдано под благоустройство и озеленение. Проект предусматривает создание общественных пространств, двух детских садов на 620 мест, школу на 1550 мест, три поликлиники, будет создано более 1000 рабочих мест.
«Можно сказать, что городские власти стали более требовательны к развитию территорий — в особенности к проектам, которые появляются на месте некогда промышленных объектов», — считает Петр Кудрявцев.
Из заброшки в точку притяжения
Принципиальная позиция — сохранение на территории МЖК объектов культурного наследия, комментировал мэр города Евгений Наумов. Речь идет об исторических корпусах маслобойни Аведовых, построенных в начале XX века. В список охраняемых объектов входят краснокирпичный цех гидрогенизации, саломаслохранилище и здание лаборатории, построенные в 1904 году в псевдоготическом стиле, а также памятник В.В. Куйбышеву 1935 года. Проект предусматривает их реставрацию с последующим приспособлением под современное функциональное использование. Также будет сохранено и реконструировано здание заводоуправления 1936 года постройки.
Практика показывает, что включение исторических объектов в структуру нового района, при условии грамотной реставрации и адаптации под современные функции, формирует идентичность места. Районы с выраженным историческим контекстом демонстрируют более высокий спрос на коммерческую недвижимость, устойчивый туристический интерес и становятся новыми точками притяжения.
В структуре нового района выделены две составляющие. Первое, это базовый функционал — жилые корпуса, которые будут обеспечены необходимой социальной и транспортной инфраструктурой. Второе, это креативное и общественно-досуговое ядро нового района. Создаваемые пространства в зданиях сохраняемых объектов культурного наследия станут новой точкой притяжения не только для будущих резидентов, но и для всех горожан.
Оживлению бывшей промзоны в центральной части Краснодара также способствуют городские транспортные проекты. Ключевым элементом должна стать уже строящаяся развязка на улицах Володарского и Тихорецкой, которая входит в масштабный инфраструктурный проект Восточного объезда Краснодара. Запуск развязки позволит перераспределить транспортные потоки в восточной части города и улучшит доступность прилегающих районов, включая зоны жилой застройки и общественных объектов. Дополнительно предусмотрено формирование новых внутригородских связей, включая проезды к улицам Северной и Передовой.
Новый район окажется связующим звеном на карте города между историческим центром и парком «Краснодар», который сам по себе притягивает горожан, туристов и бизнес, поясняет урбанист. В этом контексте территория бывшего МЖК становится примером трансформации промышленной зоны в часть активной городской ткани Краснодара с сохранением исторического слоя и включением новых функций.
