Редакция журнала РБК+Юг и Северный Кавказ в разговоре с экспертами попросила озвучить негативный, реалистичный и позитивный сценарии развития строительного рынка. Собеседники были единодушны в том, что все будет зависеть от того, как изменится ключевая ставка Центробанка России в 2026 году.
Негативный сценарий
Предполагает сохранение высокой ключевой ставки на протяжении всего 2026 года и дальнейшее сжатие ипотечных программ, считают опрошенные эксперты.
Если ключевая ставка ЦБ задержится на уровне 15–16% еще на 1–2 года, то, по расчетам ЕРЗ.РФ, проектов, по долгам за которые не смогут расплатиться застройщики, станет значительно больше, считает руководитель портала Кирилл Холопик.
Высокий процент по ипотечным кредитам серьезно сказывается на спросе на рынке недвижимости. Генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько считает, если он снизится на 15–20%, то для некоторых игроков будет запущен негативный сценарий, возникнут сложности, но катастрофического развития событий удастся избежать.
«Негативный сценарий возможен для отдельных застройщиков, если спрос на первичном рынке недвижимости «провалится» еще на 15–20% в 2026 году. Им будет сложно, но и при этом рынок не рухнет», — считает Илья Володько.
В аналитическом центре «Дом.РФ» также уверены, что если базовый прогноз Банка России на 2026 год не реализуется, и ключевая ставка в среднем за год будет выше 13,5–14,5%, то процентные расходы начнут сильнее давить на застройщиков. Это влечет за собой риски задержки сроков строительства проектов, необходимости реструктуризации кредитов застройщикам, смены контроля над проектами, замедление выдачи ипотеки и рост доли нераспроданных проектов.
Реалистичный сценарий
Эксперты по-разному оценили то, что является реалистичным и умеренным сценарием. По мнению президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, это означает сохранение сдержанных объемов строительства и укрепление позиций финансово стабильных компаний с продуманными проектами.
По мнению Кирилла Холопика, если все пойдет по прогнозу, который озвучивает Центробанк России, то только небольшое количество проектов войдет в зону дефолтов. Застройщики смогут использовать прибыль от успешных проектов для покрытия убытков.
«Все должно быть достроено. Небольшие застройщики, которые не имеют достаточной прибыли от одних проектов для покрытия потерь по другим, могут быть поглощены другими девелоперами. Иного выхода нет», — говорит Кирилл Холопик.
По прогнозу Ильи Володько, базовым сценарием текущего года станет сохранение результатов, сопоставимых с теми, что были получены в 2025 году.
Позитивный сценарий
Он связан с постепенным снижением ставки, более гибкой настройкой мер поддержки и восстановлением спроса во второй половине 2026 года, считает Антон Глушков.
«Если будет реализовано то, что мы считаем позитивным сценарием развития ситуации на строительном рынке, финансовое положение девелоперов стабилизируется. Они начнут запуск новых проектов, прежде всего в массовом сегменте», — сказал Антон Глушков.
Схожего мнения придерживается Илья Володько: он считает, что если рыночные ставки по ипотеке достигнут хотя бы 12%, то это значительно оживит рынок.
