На черноморском побережье представлены два вида апартаментов, рассказывает гендиректор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько. Первый из них – квартиры-апартаменты, которые по своим характеристикам не отличаются от стандартного жилья и классические апарт-отели, располагающиеся на территории элитных курортных комплексов и предлагающие широкий набор услуг и сервисов.
Как отмечает управляющий партнер компании «Манн, Черемных и Партнеры» Иван Черемных, рынок апартаментов в городах черноморского побережья Краснодарского края находится в начальной стадии развития. «Апарт-отели в классическом смысле слова, с сопутствующими гостиничными сервисами, на побережье пока представляют собой единичные проекты», – отмечает он.
Основная часть приходится на объекты, по своим характеристикам не отличающиеся от стандартных жилых комплексов. «В рамках побережья на них приходится порядка 25-30% от общего количества предложений», – поясняет Володько.
При этом предложения на рынке недвижимости различаются по классу в зависимости от курорта. «Есть некое условное разделение между черноморскими курортами. Сочи и весь прилегающий район воспринимается как элитная зона. Геленджик условно позиционируется в рамках качественного курорта с недвижимостью бизнес-класса. А Анапа рассматривается на уровне эконом-класса. Я думаю, что расклад в обозримом будущем не изменится», – считает гендиректор Macon Realty Group.
По данным пресс-службы группы компаний «Имеретинский», в Сочи основная часть аудитории приходится на жителей Москвы в возрасте от 35 лет и старше, на втором месте по численности идут питерцы, далее в равных долях представители городов-миллионников и граждане Казахстана, которые покупают примерно столько же апартаментов, сколько жители Уфы.
Курорт «Имеретинский» предлагает гостям около 3000 номеров и апартаментов различной категории в широком ценовом диапазоне. Для размещения как на короткий, так и на длительный срок доступны на выбор 196 номеров отеля «Имеретинский» 4*. Номерной фонд отеля «Имеретинский» 4* состоит из 181 номера категории «стандарт», 14 номеров «люкс», а также самого просторного и роскошного президентского люкса.
Стандартные номера площадью 32 кв.м с видом на море или горы оснащены одной двуспальной или двумя односпальными кроватями. Некоторые из номеров по желанию гостей можно объединить с соседними.
Номера категории «люкс» площадью от 68 до 74 кв.м функционально разделены на зону отдыха, рабочий кабинет и спальню.
Большая часть покупателей, приобретающих классические варианты в апарт-отелях, - состоятельные граждане из крупных городов, рассказал Иван Черемных. Варианты использования – самые разные, говорят в «Имеретинском»: владельцы приезжают и на пару недель, и на все лето, есть и клиенты, выбирающие долгосрочное проживание в арендованных апартаментах (год и более).
Продажи классических апартаментов в Сочи стабильно растут с 2009г. В частности, в 2016г. было продано около 2 тыс. объектов, что на 8% больше, чем годом ранее. «В 2017 мы ожидаем аналогичного роста», – рассказали в пресс-службе курорта «Имеретинский».
Средняя стоимость этой недвижимости бизнес и премиум-класса в Сочи составляет 225 тыс. руб. за кв.м. или 9,5 млн руб. за объект.
На черноморском побережье спрос на недвижимость такого типа остается устойчивым. «Ощутимого роста на настоящий момент нет, он не повышается существенно, но и не падает. Подъем чувствовался в 2014-2016гг., в частности, если говорить о Сочи. С одной стороны, имел место постолимпийский эффект, который повысил интерес к курорту, с другой стороны, сыграла роль девальвация рубля и запрет определенным категориям населения на выезд за границу», – отметил Илья Володько.
Апартаменты для инвестиций
Отличие апарт-отелей от обычных квартир или апартаментов заключается в наличии отельного сервиса для покупателей недвижимости. Во время проживания собственник недвижимости в апарт-отеле вправе воспользоваться всеми привилегиями арендаторов отеля. Это уборка в номерах, смена постельного белья и полотенец, доставка еды в номер, право пользоваться инфраструктурой отеля, в которую как правило входят фитнес-зал, бассейны и многое другое.
Помимо этого, апарт-отели могут взять на себя управление и сдачу объектов в аренду, если недвижимость была приобретена в инвестиционных целях или владелец желает получать доход в то время, когда там не живет.
По оценкам представителей курорта, в инвестиционных целях приобретает апартаменты до 20% клиентов. Но количество сдаваемых апартаментов может быть больше, так как плата за сервис и обслуживание вынуждает часть покупателей «не инвесторов» начать сдавать свою недвижимость в аренду, чтобы компенсировать расходы.
Апартаменты могут быть интересными для инвестиций, так как в «раскрученном» отеле есть стабильный спрос со стороны арендаторов, а в высокий сезон отели испытывают дефицит номеров. Собственники могут получать хороший доход от аренды, особенно в высокий сезон. При этом у них есть выбор – заниматься арендой самостоятельно или воспользоваться услугами по управлению номерами от отеля, где находится объект недвижимости.
Покупка недвижимости в апарт-отеле часто включает в себя премию за отельный сервис и обязательную плату за обслуживание. С одной стороны, это уменьшает доход собственника от аренды, с другой стороны мотивирует его не оставлять свою недвижимость бездействовать, когда собственник сам не проживает в ней.
В «Имеретинском» ценителям комфорта и независимости предлагается размещение в 1-, 2-, 3- и 4-комнатных апартаментах с кухнями или без в коттеджах в четырех кварталах курорта – «Прибрежном», «Морском», «Заповедном» и «Парковом». Каждый квартал имеет собственную закрытую охраняемую территорию, на которой расположены бассейны, детские и спортивные площадки. Общее количество апартаментов – 2700.
В качестве дополнительных услуг гостям предоставляются трансфер, транспортные услуги, парковка, комната для хранения багажа, конференц-услуги, фитнес-центр, SPA-салон, room service, услуги прачечной и консьержа, доставка блюд, цветов, билетов на мероприятия. И, конечно же, вся развития курортная инфраструктура «Имеретинского» – коммерческая, спортивная, досуговая, образовательные и медицинские учреждения, яхтенный порт.
