По текущей доходности курортная недвижимость в два раза превышает квартиры. Об особенностях инвестиций в курортную недвижимость и наиболее перспективных локациях РБК Краснодар рассказали коммерческий директор девелопера ГК «Каскад» Алла Тишкова и управляющий партнер гостиничного оператора «Ен отель» Евгений Бромберг.
Средняя реальная доходность недвижимости Краснодара за последние три года с учетом сдачи в аренду составила 6%. С этим показателем город занял 44-е место в России, следует из рейтинга «РИА Новости». В то же время, среднегодовая доходность инвестиций в недвижимость без учета сдачи ее в аренду составила 1,4%.
Что касается Краснодарского края в целом, то по данным консалтинговой компании Macon (Мейкон) на сентябрь 2025 года на юге России в стадии строительства находилось более 1,6 млн кв. м апарт-отелей, с 2023 года объем вырос почти в три раза. При этом, в 2024 году на юге России было продано около 6,5 тыс. апартаментов, за восемь месяцев прошлого года объем продаж составил более 3 тыс.
Доходный номер
Доходность инвестиционных гостиничных номеров сегодня существенно превышает доходность квартир, подчеркивают эксперты.
«В последние пять лет темпы удорожания недвижимости в сегменте инвестиционных номеров в отелях превысили темпы официальной инфляции, поэтому на длительном периоде такая недвижимость является очень ликвидным продуктом. Квартиры демонстрируют текущую доходность порядка 4% в год и капитализацию до 4%. При этом инвестиционные номера обладают текущей доходностью от 6,5 до 7% в год, капитализацией в районе 7%. Совокупная доходность апартаментов достигает 13-14% годовых», — рассказал Евгений Бромберг.
За последние пять лет цены на апартаменты в инвест-отелях повысились на 40-70%, причем наиболее активный рост наблюдался в последние три-четыре года, соглашается с ним Алла Тишкова.
«Сроки окупаемости от аренды номера в инвест-отеле с хорошим отельером в управлении — восемь лет. При этом в течение следующих пяти лет можно прогнозировать дальнейшее повышение стоимости», — предполагает она.
Выгода Анапы
При этом, по мнению экспертов, Анапа обладает гораздо большей инвестиционной привлекательностью на долгосрочном периоде, чем Сочи.
«Мы оцениваем инвестиционные перспективы Анапы в сегменте апарт-отелей лучше, чем у Сочи. Да, текущая ситуация с последствиями экологической катастрофы развитие города немного притормозила, но в предыдущие годы рост рынка курорта существенно опережал рост рынка Сочи, который уже подошел к насыщению и близок к перегреву. Поэтому доходность в Анапе в перспективе будет выше, чем в Сочи. Одним из знаковых примеров, на которые хочу обратить внимание, является инвест-отель «Морелло», где будет ресторан, спа-комплекс, бассейн, фитнес, деловая инфраструктура, детская инфраструктура. По сути это не просто отель, а компактный мини-город, который позволит прекрасно организовать отдых», — считает Евгений Бромберг.
Одной из ключевых выигрышных особенностей инвест-отеля вместимостью 274 номера станет его расположение. До моря пешком — 10 минут, от железнодорожного вокзала также можно добраться, не используя такси — до него всего 700 метров. Аэропорт тоже недалеко, всего в 10 минутах езды, а центр города — в восьми минутах.
Приобретение апартаментов в «Морелло» станет выгодной инвестицией. Средняя стоимость актива к 2027 году способна вырасти на 10,5 млн руб., достигнув по экспертным оценкам, 25,7 млн руб. При этом, если взять за точку отсчета номер категории «Стандарт» площадью 25,6 кв. м и ценой в 11,6 млн руб., то срок окупаемости вложений в его приобретение составит всего 7,5 лет, если основываться на рыночных показателях объектов размещения в городе и аналитической информации Ассоциации туроператоров России (АТОР). Тот же самый срок окупаемости в 7,5 лет определен и для номера категории «Family room» (семейный номер) площадью 52 кв. м и ценой от 16,6 млн руб.
Тут море, а здесь — горы
При этом, помимо Анапы есть и другие локации макрорегиона, которые являются скрытыми жемчужинами, уверена Алла Тишкова.
«Рекомендую обратить внимание на инвестобъекты, расположенные в районе станицы Голубицкой, где строится курортный кластер отелей «Море тут». Также представляют интерес с инвестиционной точки зрения станица Зеленчукская и жилая недвижимость в Тамани, где ограничено количество качественного жилья и в то же время рядом находятся предприятия, практикующие аренду жилья иногородним сотрудникам», — дополнила она.
Что касается туристического кластера «Море тут» в Приазовье, который планируется к сдаче в эксплуатацию в 2027 году, то он имеет самый низкий порог входа по сравнению с другими приморскими локациями — 270 тыс. руб. за 1 кв. м. По сравнению, например, с 720 тыс. руб. в Сочи или 380 тыс. руб. — в Анапе.
При среднегодовой загрузке в 50% и средней стоимости юнита в 8,4 млн руб. примерный срок окупаемости составит от 6 лет для номера категории «Стандарт» ценой 8,8 млн руб. до 7 лет для номера «Family Suite» (семейные апартаменты) стоимостью 13,4 млн руб. А, учитывая тот факт, что к 2030 году турпоток в Приазовье вырастет с 1,9 млн человек в 2025 году до 3,5 млн человек, это может произойти и быстрее.
Расположенный на первой линии гостиничный комплекс не имеет конкурентов, в станице полностью отсутствуют сетевые отели с всесезонной загрузкой.
При этом гостям туркластера скучно точно не будет. Помимо того, что море действительно «тут», отель расположен на первой линии, в непосредственной близости находятся аквапарк и дельфинарий сыроварня и винодельня, дети обязательно оценят парк аттракционов, а любители новых впечатлений — грязевой вулкан и долину лотосов.
Интересен с инвестиционной точки зрения и ЖК «Горы здесь» в Архызе, где через несколько лет откроют аэропорт, считает Алла Тишкова.
Окончание первого этапа строительства, в рамках которого будут сданы в эксплуатацию три корпуса более чем на 460 квартир, запланировано на 2027 год. При этом покупатель сразу получает квартиру с уже сделанным дизайнерским ремонтом из качественных износостойких материалов для долгосрочной эксплуатации. И, что немаловажно, расположенную в пяти минутах ходьбы от центра курорта и в двух минутах от остановки трансфера до горнолыжных подъемников.
Приобретение квартиры в «Горы здесь» является выгодной инвестицией. Помимо аэропорта, открытие которого запланировано на 2029 год, в планах дорога Архыз-Сочи. По экспертным оценкам, к этому времени турпоток вырастет на 4 млн человек в год, а уровень возвратного туризма на курорт Архыз составит 80%.
При этом рост стоимости инвестиционной недвижимости за период с 2020 года по 2026 год составил 10 раз, с 70 до 700 тыс. руб. за 1 кв. м.
Для покупателей квартир в жилом комплексе доступны все виды ипотеки (в ПАО Сбербанк и др.): военная, семейная, IT (ай ти), ипотека с господдержкой и с использованием материнского капитала. Застройщик предлагает рассрочку под ноль процентов, а при оплате всей суммы сразу предлагаются индивидуальные условия. При этом доступно удаленное оформление документов из любого города.
Вот полное коллеги
Многообещающие перспективы
Эксперты также коснулись организационных нюансов приобретения и дальнейшей сдачи в аренду апартаментов в инвест-отелях. Так, главный плюс выбора апартаментов в качестве инвестиционной недвижимости в том, что собственник получает доход, а все вопросы, связанные с функционированием инфраструктуры и решением каких-либо технических проблем берет на себя управляющая компания, отмечает Евгений Бромберг.
«Однако, нужно обращать внимание на нюансы, указанные не только в рекламе, но и в самом договоре. Так, должно настораживать обещание высокой доходности. Доходность, близкая к 20% в год это сигнал о том, что вас могут обмануть. Хорошо, когда в договоре существует опция минимизации рисков, связанных с неполучением дохода, такое присутствует не у всех операторов, у нас есть. У нас есть гарантированный платеж — та сумма, которая в любом случае будет выплачиваться инвестору и таким образом минимизирует форс-мажорные обстоятельства, такие, например, как катастрофа с разливом мазута под Анапой и резким спадом турпотока», — перечислил он.
«Вложения в курортную недвижимость сегодня выглядят многообещающими на фоне стабильного роста стоимости в этом сегменте, ограниченного объема предложения и высокого туристического спроса на отдых в российских курортах. На данный момент это тренд», — резюмирует Алла Тишкова.
Инвестиционные номера в апарт-отелях сегодня — самый успешный сегмент рынка недвижимости с самой многообещающей перспективой, соглашается Евгений Бромберг.
«Думаю, что с точки зрения безопасности вложений этот сегмент ждет очень хорошее будущее. Предполагаю, что в пределах пяти ближайших лет бизнес законодательно будет приведен к состоянию, когда все игроки на этом рынке будут максимально защищены», — уверен он.
Как писал ранее РБК Краснодар, если курортные лоты имеют среднюю инфраструктуру и частичную операторскую поддержку, срок окупаемости составит 8 лет. Если собственник сдает квартиру самостоятельно, то срок окупаемости будет достигать 15-18 лет. Это связано с сезонностью, необходимостью самостоятельного управления и возможными простоями вне пиковых сезонных месяцев.
Реклама, https://www.kaskad23.ru.
Инвест-отель «МОРЕЛЛО». Застройщик ООО «СЗ ТСК «Каскад». С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте наш.дом.рф. Не оферта. Не индивидуальное инвестиционное предложение. Изображения являются визуализацией и могут не отражать фактический внешний вид объекта. Окончательные характеристики и внешний вид объекта определяются утвержденной проектной документацией. За более подробной и актуальной информацией о проекте просим обращаться в офис продаж по телефону 8 800 707 09 37.
Инвест-отель «МОРЕ ТУТ». Застройщик ООО «СЗ «ИНВЕСТГРУПП». С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте наш.дом.рф. Не оферта. Не индивидуальное инвестиционное предложение. Изображения являются визуализацией и могут не отражать фактический внешний вид объекта. Окончательные характеристики и внешний вид объекта определяются утвержденной проектной документацией. За более подробной и актуальной информацией о проекте просим обращаться в офис продаж по телефону 8 800 707 09 37.
ЖК «ГОРЫ ЗДЕСЬ» — Застройщик ООО «СЗ «ИНВЕСТГРУПП». г. Анапа, ул. Лермонтова, д. 118, ОГРН 1202300030459. С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте наш.дом.рф. Не оферта. Не индивидуальное инвестиционное предложение. Изображения являются визуализацией и могут не отражать фактический внешний вид объекта. Окончательные характеристики и внешний вид объекта определяются утвержденной проектной документацией. За более подробной и актуальной информацией о проекте просим обращаться в офис продаж по телефону 8 800 707 09 37.
eird: 2SDnjcYd13g
Оценивайте свои финансовые возможности и риски.