Как кризис на рынке недвижимости подтолкнул девелоперов к гостиничным проектам и почему каждый третий новый отель в России сегодня строится по механизму долевого строительства, рассказал РБК+Юг и Северный Кавказ генеральный директор Primell Hotel Group Александр Маликов.
— Александр Александрович, почему компания решила выйти на рынок именно сейчас? В чем вы видите незанятую нишу?
— Ни для кого не секрет, что сфера строительства сейчас находится в затяжном переходном периоде. Рынок ипотечного кредитования в России, который является основным драйвером строительной отрасли, переживает не лучшие времена. По данным нашдом.рф, с начала 2025 года продажи строящегося жилья по стране снизились на 25–26% по объему и на 15–16% по стоимости. К этому добавился кризис на рынке классической коммерческой недвижимости: доходность торговых центров и офисов сокращается, рынок насыщен, а онлайн-торговля продолжает расти. В совокупности это подвело девелоперов к необходимости искать новые, более прибыльные сегменты и диверсифицировать портфели.
Тенденция строительства гостиниц и апарт-отелей через механизм 214-го федерального закона появилась на рынке в последние 3 года и с тех пор только укрепляется. Одним из главных драйверов стал бум внутреннего туризма, начавшийся после пандемии и усилившийся геополитической ситуацией последних лет. Спрос на качественные средства размещения резко вырос, а прежние механизмы поддержки строительства — например, льготные кредиты по постановлению № 141 — уже исчерпаны.
В этот момент 214-й закон оказался востребован как никогда. Он создавался для долевого строительства жилья, но сегодня по этому механизму реализуется, по моим оценкам, каждый третий новый гостиничный проект в России. Вопрос адаптации 214-ФЗ для реализации крупных туристских кластеров уже вышел на федеральный уровень.
Компания «Семья» в этом плане находится в авангарде. Мы реализуем один из самых крупных гостиничных проектов в Карачаево-Черкесии международного уровня — «Аманауз» в Домбае. Но это лишь первый шаг: в ближайшие пять лет в наших планах целые туристские кластеры в республике и других регионах европейской части России с высоким туристическим потенциалом.
— Расскажите подробнее о проекте отеля «Аманауз» в Домбае: на какой стадии стройка, когда планируется открытие, какие услуги будут доступны?
— Сейчас идут монолитные работы, заливается фундаментная плита. По разрешению ввод объекта запланирован на март 2029 года, но мы ставим себе задачу открыть его в декабре 2028-го, чтобы успеть к горнолыжному сезону.
Проект насчитывает 454 номера — это огромный фонд для небольшого Домбая. Категория — пять звезд. Если сравнивать с Архызом, то там уже более десяти лет формируется туристская инфраструктура, появляются современные гостиницы и сервис. В Домбае этого пока нет: общий уровень средств размещения ниже среднего. Чтобы привлечь премиального гостя, мы должны закрыть его потребности внутри отеля. Отсюда и масштаб — почти 50 тыс. кв. м.
Внутри будут два ресторана (основной a la carte* на первом этаже (1380 кв. м) и панорамный с террасой на девятом (1083 кв. м), лыжная комната, магазин проката снаряжения и другая коммерция, спа-комплекс более 2400 кв. м с бассейнами и термальными зонами, детский клуб с нянями и анимацией, рассчитанный на разные возрастные группы. Родители смогут спокойно оставить детей на несколько часов — до шести — и провести время на склонах.
Фактически «Аманауз» задуман как гостиница, где гость может удовлетворить все свои потребности — от отдыха и спорта до питания и досуга детей.
— Каков объем инвестиций в проект?
— Согласованный с банком бюджет составляет 6,2 млрд руб. По нашим оценкам, совокупные затраты, включая строительные и операционные расходы, приблизятся к 9 млрд руб.
— Primell Hotel Group — это управляющая компания. Чем она отличается от других операторов?
— Я бы не говорил, что мы принципиально отличаемся от других. На российском рынке есть сильные операторы с опытом и качественными объектами. Наше преимущество — в команде и будущих собственных крупных гостиничных объектах в портфеле. Primell Hotel Group собрала отельеров-практиков с большим международным опытом работы в Hilton, Radisson, Accor, Marriott, открытия новых объектов, управления крупными отелями. Это гарантирует, что мы понимаем все процессы и можем контролировать качество.
Мы уже ведем переговоры с международными сетями. У многих из них новый девелопмент в России заморожен, но интерес к нашим проектам есть. «Аманауз» и другие объекты спроектированы по международным стандартам, поэтому в будущем мы легко сможем работать по франшизе.
Пока же мы управляем сами. Но не исключаем, что в будущем у нас будет мультипортфель брендов. Это только усилит компанию, но базовый менеджмент и ключевая команда останутся нашими.
454 номера и почти 50 000 кв. м — это масштаб, с которым Домбай еще не сталкивался
— Как вы подходите к обучению персонала и подбору кадров?
— Сегодня в России не столько кадровый дефицит, сколько кадровая дистрофия. С этим сталкиваются все операторы. Решение одно: растить кадры внутри.
Мы планируем собственный университет и систему внутреннего обучения. Уже проектируем общежитие для сотрудников в Теберде, в 20 км от Домбая. Это позволит обеспечить персонал комфортными условиями и привлечь специалистов из других регионов.
Когда в портфеле появится несколько объектов, станет возможна ротация и карьерный рост. Это важная часть стратегии: мы хотим формировать команду, которая будет расти вместе с сетью.
— Как меняется запрос гостей в премиальном сегменте на Юге России?
— Гость прошел путь от «все включено» к «все осмысленно». Сегодня люди ценят приватность, аутентичность и связь с местом.
Это выражается в запросе на виллы с бассейнами, бунгало, закрытые территории. Вместо безликого интернационального дизайна гости хотят чувствовать дух локации. Поэтому мы вдохновляемся местной культурой и выражаем это в архитектуре и в дизайне наших объектов. Но важно помнить: никакой дизайн не компенсирует отсутствие качественного сна и хорошего завтрака. Качественная шумоизоляция в номере и быстрый Wi-Fi** обязательны. Эти базовые вещи — фундамент, на котором строится премиальный сервис.
— Что станет главным драйвером туризма на Северном Кавказе в ближайшие годы?
— Думаю, комбинация факторов. В первую очередь — колоссальный горнолыжный потенциал. Сегодня совокупная протяженность трасс в России не превышает 2 тыс. км. Для сравнения: в одной только Швейцарии — около 7 тыс. км. То есть потенциал у нас недоиспользован минимум в три-четыре раза.
При этом строятся новые канатные дороги, развивается инфраструктура, создаются особые экономические зоны. Это формирует фундамент для будущего роста. Компания «Семья» тоже вносит вклад: строя современные гостиницы, мы фактически создаем точки роста для целых регионов.
— Как вы видите миссию компании в развитии внутреннего туризма и вкладе в экономику регионов?
— Наша миссия — строить качественные объекты. Это не обязательно проекты уровня пять звезд. В портфеле есть отели для разных сегментов.
Но каждый объект — это не только гостиница. Это новые рабочие места, налоги, а также инфраструктура, которая остается региону. Где-то строятся очистные сооружения, где-то — дороги. Туризм становится драйвером развития территории в целом.
* a la carte — обслуживание согласно меню
**Wi-Fi — вай-фай
Реклама, amanauz.ru, застройщик ООО «СЗ «Домбай-Курорт», ИНН 2628062330, проектная декларация размещена на сайте наш.дом.рф, erid: 2SDnjdhbWMV