Подстегнули спрос на недвижимость в Сочи и связанный с ним рост цен пандемия и нестабильная ситуация в мире, считает генеральный директор АН «Городской Риэлторский Центр», президент ассоциации «Гильдия Риэлторов Сочи» Юлия Усачева. По ее словам, во время жесткого карантина люди стали массово переезжать на юг, в места с более мягким климатом. Кроме того, еще большую актуальность приобрел вопрос финансовой защищенности и пассивного источника дохода.
«На повышение цен повлияла также банковская политика. Депозитные вклады стали облагаться налогом, и люди начали забирать свои деньги с депозитных счетов, так как в связи с инфляцией налог был бы выше, чем доходность по вкладам. В современных реалиях хранить заработанные деньги на руках нецелесообразно, поэтому люди вновь обратили свое внимание на недвижимость. Инвестиционно привлекательные города России — это Москва, Петербург и, конечно же, Сочи», — отмечает Усачева.
Это подстегнуло стабильное повышение расценок на недвижимость Сочи, продолжавшееся последние несколько лет. Дополнительно повлияли мораторий на строительство, рост цен на материалы и так далее.
По оценкам компании Ava Group, на повышение расценок повлияла также уникальность Сочи. Это единственный российский круглогодичный курорт, имеющий, к тому же, очень развитую инфраструктуру во всех частях агломерации — от Большого Сочи до Красной Поляны. Благодаря этому город становится прекрасным вариантом как для отдыха, так и для постоянного проживания. Из всех территорий в курортных зонах России эта обладает наиболее привлекательным сочетанием характеристик.
«И не стоит забывать, что Сочи с одной стороны ограничен Кавказскими горами, а с другой — морем. То есть в наличии дефицит земли. Квадратный метр дорогой по объективным причинам. Это курорт. То есть тут действуют максимальные ограничения на производство из-за экологии. Все строительные материалы доставляются из других регионов. Логистика очень сильно влияет на стоимость жилья. Рабочая сила также обходится застройщикам дороже, нежели в средней полосе», — отмечает глава ГК «Метрополис» Анна Невзорова.
Спрос и цена
По оценкам Юлии Усачевой, лидерами роста цен на жилье в Сочи стали новостройки, расположенные в непосредственной близости от моря. Резко выросла стоимость жилья на федеральной территории Сириус.
«Помимо рекордного подорожания новостроек, стоит также отметить небывалый за последние 20 лет спрос и как следствие рост цен на земельные участки. Такой значительный интерес вкупе с увеличением затрат на строительство повлекли за собой поднятие стоимости во всем сегменте загородной недвижимости. Например, дом, который в 2019 году можно было приобрести за 12–15 млн рублей, сейчас уже стоит 30 млн рублей. То, что стоило 30 млн, подорожало до 50 млн рублей», — комментирует она.
В компании Ava Group отмечают, что спрос на жилье в Сочи отличается в зависимости от класса недвижимости и цели приобретения. Разные группы населения выбирают активы соответственно своим потребностям и финансовым возможностям.
«В премиум и элит классе популярностью пользуются объекты на первой береговой линии или отдельно стоящие виллы, дома. Если говорить о выборе недвижимости, которую приобретают местные жители и покупатели, а также покупатели из других регионов РФ, то главными составляющими при выборе будет локация, транспортная доступность, насыщенность инфраструктуры как самого жилого комплекса, так и района, современные проекты, экология, надежность застройщика и реализация проектов в соответствии с законом», — отметили в пресс-службе компании.
Инвесторы выбирают компактное жилье — такое проще продать или сдать в аренду. Поэтому среди них востребованы студии, однокомнатные квартиры, а также небольшие двух— и трехкомнатные варианты. География покупателей очень широка, подчеркивают в Ava Group. Недвижимость в курортном городе привлекательна для огромного круга лиц со всей страны, в том числе из столичных регионов.
Курорт не для всех
«Наверное, уникальность города Сочи уже всем набила оскомину, и тем не менее город Сочи, как ни крути, уникальный. Во-первых, это курорт, во-вторых, это самый северный субтропический город в России. Здесь априори не может быть дешевого жилья. Нет ни одной страны в мире, где каждый житель страны мог бы владеть недвижимостью на практически единственном в своем роде курорте страны», — считает генеральный директор АН «Городской Риэлторский Центр».
«Гости приезжают в Сочи со всей страны, это самый теплый регион с большим количеством солнечных дней, невероятным ароматом экзотических растений, буйством красок. Именно поэтому как нигде здесь востребованы квартиры с просторными лоджиями и балконами, чтобы была возможность выпить чашечку кофе на свежем воздухе, вдохнуть чистый морской воздух и встретить первые солнечные лучи. Сочи — самый статусный курорт России, по определению цена квадратного метра должна быть выше, чем на любом другом курорте страны», — согласны в Ava Group.
Сочетание всех факторов делает курортный город крайне привлекательным, а ограничение земельного фонда снижает возможное количество предложений. В Ava Group отмечают, что невозможно для всех жителей страны купить недвижимые активы в Сочи, что естественным образом давит на цены и приводит к их стабильному росту.
У вопроса цены есть и другая сторона. Хаотичная застройка некачественным эконом-классом привела к глобальным проблемам с инфраструктурой. Хорошие объекты не могут стоить дешево, а на курорте история осложняется рельефом и климатом.
«Однако цены должны иметь под собой логическое обоснование. И сегодня иногороднему покупателю без конструктивной помощи эксперта трудно выбрать лучшее из доступного ему по цене жилья. Ведь качественные и не очень варианты сейчас сравнялись в цене. Эксперт в недвижимости поможет не переплатить и выгодно для себя вложить деньги в конкурентоспособное, на десятилетия вперед, жилье», — отмечает Юлия Усачева.
Город будущего
«Безусловно, введение ограничений на точечную застройку сказалось на количестве предложений по покупке недвижимости, и, как следствие, росте цены. Весь год мы наблюдали высокий спрос на недвижимость на рынке Сочи и не менее активный рост цены. В ближайшей перспективе рост цен продолжится, хотя уже не такими темпами, которые фиксировали в конце 2020 — начале 2021 года», — прогнозируют в компании Ava Group.
По оценкам Юлии Усачевой, сейчас на вторичном рынке наблюдается небольшая стагнация, при этом стоимость квадратного метра в новостройках продолжает незначительно расти. В ближайшем будущем ожидается рост цен не только на первичном рынке жилья, но и в сегменте загородой недвижимости.
«Для потенциальных инвесторов Сочи — превосходная площадка. Недвижимость на курорте всегда будет ликвидна: Сочи стал круглогодичным курортом, и летом и зимой нет дефицита в потоке туристов. Поэтому здесь стало развиваться направление отельной недвижимости — приобретение жилья в собственность для временного проживания и под управлением гостиничных операторов», — прогнозирует генеральный директор компании «Метрополис» Анна Невзорова.
Это очень перспективное направление, считает игрок рынка. На рынке Сочи пока что ограничено количество предложений по аренде с современным сервисом услуг.
«Приобретая подобную инвестиционную недвижимость, инвесторы могут как капитализировать свои накопления с последующей продажей, так и получать доход от сдачи жилья гостям курорта. Все эти факторы, направленные на улучшения качества нашего курорта, не могут не выливаться в повышение стоимости метра. Уверена, это на благо курорту — покупки более будут осознанными и перспективными», — прогнозирует Анна Невзорова.
В будущем привлекательность Сочи продолжит расти, прогнозирует топ-менеджер ГК «Метрополис». По ее словам, влияет также и смена подхода со стороны застройщиков. Большое внимание уделяется качеству материалов, благоустройству, автономному обслуживанию жилой недвижимости и сервису для жителей. Меняется подход — со стремления строить больше на желание делать качественную недвижимость.
«Если раньше строили по принципу — больше количество, то теперь Сочи хочет и делает упор на качество не только самой недвижимости, а всего города, его городской среды, комфорта для жителей. Это — инвестиции», — резюмирует Анна Невзорова.
