Девелоперская компания GRAVION, известная московскими премиальными проектами, в конце 2025 года вышла на рынок Сочи с амбициозным проектом — всесезонным курортом Космос Селекшн Сочи Сиалия Резорт. О том, почему компания выбрала именно Сочи, как изменилась философия девелопмента и что сегодня ждут от курортной недвижимости инвесторы, в интервью РБК Кубань рассказал управляющий партнер GRAVION Юрий Неманежин.
— Юрий, сначала о рынке в целом. По итогам первого квартала 2026 года совокупный объем инвестиций в недвижимость России составил 169,5 млрд рублей, что на 8% ниже результата аналогичного периода прошлого года. При этом на гостиничную недвижимость пришелся 1% доли после 2% годом ранее. Как вы оцениваете текущую ситуацию и что эти цифры говорят о зрелости рынка?
Общий объем инвестиций снизился, но я не вижу в этом драмы. Деньги сфокусировались на качественных активах с прозрачной экономикой. И гостиничная недвижимость — показательный пример. Те самые 1%, которые зафиксировала статистика, – это, скорее всего, реальные проекты с понятной операционной моделью, юридической защитой средств и гарантиями.
На мой взгляд, мы сейчас наблюдаем естественную фильтрацию рынка. Для добросовестных девелоперов это только плюс: меньше шума, больше доверия к тем, кто реально строит и управляет. Запрос на качественные объекты никуда не делся.
— Вы впервые зашли на рынок Краснодарского края с проектом в конце 2025 года. Чем был обусловлен ваш выбор? Планируете ли вы и далее развивать бизнес на Кубани?
Мы смотрели не на сегодняшний Сочи, а на Сочи через 5-7 лет. Это единственный российский город, который при поддержке государства реально претендует на статус международного курорта. Развитие «Сириуса» с его масштабным генеральным планом, строительство транспортной сети, марин, яхтенных клубов, усиление Красной Поляны как всесезонного направления — все это формирует среду для жизни и отдыха на качественно новом уровне.
— Вы уже ранее говорили, что сегодня девелопмент перестал быть про «квадратные метры». Он стал про образ жизни. Что для вас это значит на практике?
Когда человек покупает номер в нашем отеле, он получает не просто право владеть недвижимостью. Он получает доступ к целой экосистеме: медицинский центр с программами долголетия, семь бассейнов, гастрономический кластер из 10 кафе, баров и ресторанов, детский хаб, конференц-центр, амфитеатр с кинозалом, собственную транспортную систему до лучших пляжей. И главное — профессиональное управление. Отель станет первым на курорте гостиничным комплексом в линейке Космос Селекшн от федерального оператора Космос Отель Груп. А это все то, что важно для инвесторов. Потому что по факту мы создаем не просто пятизвездочный отель, а круглогодичный бизнес-актив. Летом отель заполняют те, кто предпочитает пляжный семейный отдых, зимой — лыжники и сноубордисты (у нас будет трансфер до Красной Поляны и локеры для хранения снаряжения). В межсезонье — участники деловых мероприятий и форумов в «Сириусе». Круглый год – те, кому хочется перезагрузиться, отдохнуть, пройти авторские программы по восстановлению организма.
— Сочи принято считать одной из наиболее привлекательных локаций для инвестиций. Девелоперы оценивают доходность в 8-12%. На какую реальную доходность могут рассчитывать инвесторы в курортную недвижимость сегодня?
Диапазон 8-12% — это усредненный показатель. В реальности доходность зависит от двух вещей: во что вы вкладываетесь и как вы это делаете.
Если вы покупаете обычную квартиру и сдаете ее самостоятельно – да, 8% уже успех. Но это бизнес с высокой вовлеченностью: ремонты, поиск арендаторов, простои, износ. Плюс квартира стареет, а вместе с этим снижается и доходность.
Если же вы вкладываетесь в номер в премиальном отеле под управлением профессионального оператора, экономика будет другой. В первый год работы отеля доходность может быть 6-8%, но через 4-5 лет, когда отель выйдет на плановую загрузку, она достигнет 16%. И это доходность по консервативной модели. А если вложиться в проект на старте строительства, то с учетом роста стоимости к вводу совокупная доходность через 5 лет после открытия отеля может доходить до 25% годовых.
— Ваш отель строится не на первой линии, а на возвышенности. Почему вы считаете это преимуществом?
Мы изучали мировой опыт. Лучшие отели на Амальфитанском побережье, на Лазурном берегу, в Греции строят не у самой воды, а на высоте. Ради тишины, приватности и вида. Из нашего отеля 80% номеров имеют виды на море — не каждый отель на первой линии может похвастаться такими характеристиками. Кроме того, расположение на возвышенности защищает от шума, толп и холодных зимних ветров, что особенно важно для туристов, которые приезжают в Сочи круглый год, а не только летом. А до лучших пляжей — 10-15 минут на нашем регулярном шаттле. В итоге гость получает лучшее из двух миров: и приватную тишину, и легкий доступ к морю, и быстрый трансфер до горного кластера (особенно когда будет достроен участок в «обход Адлера»).
Мы, в свою очередь, тоже займемся инфраструктурным благоустройством территории рядом с отелем. Расширим проезжую часть до полноценной двухполосной дороги, чтобы могли разъехаться и туристические автобусы, и автомобили. Появится новый пешеходный тротуар, спроектируем дополнительные парковочные карманы и разворотные зоны.
— Вы работаете с АО «Банк Дом.РФ», имеете статус МИП (масштабный инвестиционный проект), отель выходит под брендом Космос Селекшн Сочи Сиалия Резорт. Почему для вас было важно на старте собрать такой пул партнеров?
Мы собрали этот пул партнеров еще до старта строительства, потому что понимали: в Сочи, где за последние годы было достаточно громких историй с застройщиками, доверие является дефицитным ресурсом. Мы хотим, чтобы инвесторы видели реальные гарантии.
Например, статус МИП — это высшая степень одобрения со стороны администрации края. Он открывает для нас «зеленый коридор» на разрешения и подключения в ускоренном режиме, потому что государство заинтересовано в реализации этого проекта. Он является знаковым для развития региона. А юридическая чистота земли и документов подтверждена на высшем уровне.
— Аналитики фиксируют снижение стоимости элитной недвижимости в Сочи и сокращение спроса, ссылаясь на большую избирательность покупателей. О чем свидетельствует эта ситуация?
Я бы не называл это «снижением стоимости». Скорее, происходит переосмысление того, что такое элитная курортная недвижимость. Раньше элитным считалось все, что стоит дорого. Сейчас покупатель стал очень требовательным — и он прав. Если проект не предлагает реальной ценности — инфраструктуры, сервиса, концепции — он проигрывает. Это показатель зрелости рынка.
Что касается Сочи как локации, мы не видим системных рисков. Спрос на качественное жилье и отдых здесь фундаментален, потому что предложение таких уникальных условий, как в Сочи (море, горы, климат), в России ограничено. Поэтому здесь мы видим возможность для тех, кто готов менять рынок и знает, как это делать.
— А это уже звучит как тизер какого-то институционального проекта… Или?
Возможно… Скажу так: мы пришли в Сочи не для того, чтобы просто «отбить» деньги на строительстве элитного отеля. Мы заинтересованы и нацелены участвовать в развитии региона. Но об этом чуть позже. Скоро мы будем готовы говорить о наших дальнейших планах и первых шагах по их реализации.
Реклама. https://sialia-resort.ru ООО «СЗ «АНТЕЙ ГРУПП». ИНН 2320203564. С проектной декларацией можно ознакомиться на официальном сайте наш.дом.рф. erid: 2SDnjevkxve