На сегодняшний день из 7,57 млн кв. м строящегося многоквартирного жилья непроданными остаются около 6 млн кв. м, что составляет примерно 80% от общего объема. Это говорит о высокой степени затоваренности регионального рынка. Такие данные предоставили в аналитическом департаменте AVA Group.
По данным холдинга, наибольшая доля непроданных квартир зафиксирована в Анапе — 89%. В Новороссийске этот показатель приближается к 88%, а в Краснодаре составляет около 79%. Такие цифры указывают на избыток предложения и необходимость переоценки девелоперских стратегий.
В связи с этим в ближайшие один-два года девелоперы, скорее всего, будут сдержанно подходить к выводу новых проектов. Для Краснодарского края можно ожидать сохранения объемов ввода жилья на уровне 4,5-5 млн кв. м в год, однако значительного прироста в обозримом будущем не произойдет.
Комфорт-класс претерпит изменения
На сегодняшний день из 7,57 млн кв. м строящегося жилья в Краснодарском крае 5,95 млн кв. м (почти 79%) приходится на комфорт-класс.
В ближайшие годы этот формат будет претерпевать изменения под воздействием снижающейся доступности ипотечного кредитования и перераспределения потребительских приоритетов. Девелоперам предстоит точнее соотносить свои проекты с реальным уровнем платежеспособности покупателей. На этом фоне можно ожидать появления так называемого «базового комфорт-класса» — жилья, в котором будут сохранены ключевые признаки сегмента: благоустроенные дворы, продуманная архитектура, удобная транспортная доступность. Однако внутри квартир возможна оптимизация: уменьшение площади, упрощенная отделка и более функциональные планировочные решения, позволяющие удерживать стоимость на приемлемом уровне без снижения качества жизни.
Доля жилья комфорт-класса в структуре рынка будет сохраняться на высоком уровне, чему способствует постепенное сокращение объемов строительства в сегменте «эконом». В то же время проекты «бизнес» и «элит» в Краснодарском крае, как правило, реализуются в нежилом формате. Это обусловлено ограниченным количеством участков, имеющих жилое назначение, в наиболее перспективных локациях для премиальной застройки.
На курортах обострится конкуренция
В курортных городах региона рынок недвижимости в ближайшие годы будет активно развиваться. Рост конкуренции приведет к улучшению качества проектов, появлению новых форматов и уникальных решений, направленных на привлечение клиентов. Развитие внутреннего туризма, включая не только традиционный летний отдых на побережье, но и горнолыжные курорты, усиливает спрос на комфортное размещение, считают в AVA Group.
В ближайшие годы динамика развития курортной недвижимости в Краснодарском крае будет определяться сочетанием инвестиционной привлекательности, повышенных требований к уровню сервиса и ростом качества девелоперских проектов.
Среди основных трендов в этой сфере — устойчивый рост турпотока в Краснодарский край, появление объектов в престижных локациях с уникальными характеристиками и развитие медицинского туризма.
Премиальный рынок ждет новых локаций
Рынок премиальной недвижимости Краснодарского края, несмотря на ряд ограничений, тоже ждет развитие. Основным центром концентрации элитного жилья в регионе сейчас является Сочи. Благодаря круглогодичному туристическому потоку, развитой инфраструктуре и статусу международного курорта, именно здесь сосредоточена большая часть премиального предложения.
В Анапе и Новороссийске также реализуются отдельные высококлассные проекты, однако объем таких объектов существенно ниже. Несмотря на наличие развитой городской среды и природных ресурсов, уровень спроса и цен в этих городах пока не достиг показателей сочинского рынка.
Перспективы сегмента напрямую зависят от появления новых локаций с высоким инвестиционным потенциалом, а также от реализации крупных инфраструктурных проектов. При наличии таких драйверов рынок премиальной недвижимости в регионе способен продемонстрировать рост как в жилом, так и в нежилом форматах, констатируют специалисты AVA Group.
Таким образом, рынок недвижимости Краснодарского края в ближайшие два года претерпит существенные изменения. Объем вывода новых проектов в массовом сегменте сократится, но в курортных городах конкуренция только усилится. В то же время ожидать существенного расширения льготных ипотечных программ не стоит, хотя точечные меры, такие как, например, отмена лимитов по ипотеке для IT-специалистов, могут оказать положительное влияние на спрос со стороны отдельных категорий граждан. Но в целом изменения структуры спроса и предложения на региональном рынке такие инициативы не вызовут.
Виден тренд на развитие производственно-складских комплексов
Большие объемы возведения жилья в регионе накладывают повышенные требования и к инфраструктурному строительству, в том числе к вводу коммерческой недвижимости. В частности, для нормальной жизни городов нужны логистические мощности.
Краснодар уверенно удерживает позиции одного из ведущих региональных рынков складской недвижимости в России, занимая третье место по объему качественных складских площадей после Екатеринбурга и Новосибирска. На долю Краснодарской агломерации приходится не менее 60% всего нового строительства складской недвижимости региона.
По итогам 2024 года объем арендных сделок на рынке складской недвижимости Краснодарского края сократился на 34,3%: с 300 тыс. кв. м в 2023 году до 197 тыс. кв. м в 2024. Такая динамика связана с насыщением рынка, нехваткой свободных помещений, удорожанием их аренды, а также замедлением товарных потоков в сложившихся экономических условиях.
В то же время в регионе начинает формироваться новый тренд — развитие производственно-складских комплексов и проектов категории light-industrial* (помещения для небольших производств). В Краснодарской агломерации насчитывается около 270 действующих и строящихся объектов такого типа.
Среди прогнозов — стабилизация темпов роста арендных ставок, хотя при росте себестоимости строительства возможно их повышение на 5-7%. Сейчас рынок продолжает демонстрировать достаточно высокий потенциал для развития. Низкий уровень вакантности и стабильный спрос создают благоприятные условия для инвестиций и реализации новых проектов, особенно в формате light industrial (помещения для небольших производств), а также индивидуального хранения (self storage*). Помимо этого, развитие получит подход build-to-suit*, при котором здания возводятся или модернизируются, исходя из требований конкретного заказчика.
* light-industrial — с анг. помещения для небольших производств
* build-to-suit — с анг. строить, чтобы удовлетворяло требованиям
* self storage — с анг самостоятельное хранение
