Директор департамента Trust&Safety «Авито» Андрей Рыбинцев рассказал в интервью РБК Краснодар, как избежать подводных камней и рисков при покупке жилья.
— Сфера недвижимости достаточно важная и увесистая. Это рынок с большим средним чеком, что неизбежно заставляет проявлять большую осторожность. Как обстоит данная ситуация, замеряете ли вы количество подозрительных объявлений?
— Да, конечно, замеряем. Самое главное, что я хочу сказать по этой теме, — количество недобросовестных объявлений ничтожно мало по сравнению с настоящими.
— Как вычисляются подозрительные объявления?
— Есть качественный и некачественный контент. Здесь очень важно не путать, потому что бывают нелегальные истории — их очень мало, а бывают ситуации недобросовестного использования площадки, когда размещают нереалистичные варианты. Это делают, чтобы привлечь внимание большего числа покупателей к другим своим предложениям.
К сожалению, те продавцы, которые размещают фейки, не понимают, что в целом покупатели знают: объявление перед ними ненастоящее. Делая так, они ничего не выигрывают. Более того, на крупных платформах делают все, чтобы такие продавцы точно проиграли, создавая максимально благоприятные условия для добросовестных собственников и агентств недвижимости. Их отмечают особыми значками, развивают систему рейтинга и отзывов.
Площадки, которые дорожат своими клиентами, оценивают репутацию продавцов по разным факторам — отмечают, какой у них аккаунт (верифицированный или нет), какой они размещают контент (система отмечает признаки, которые могут говорить о том, что объект ненастоящий, и может отправить объявление на дополнительную проверку), также оценивают стоимость (рыночная она или нет) и т.д. Дополнительно проверяется, как этот профессиональный игрок ведет путь к сделке — есть ли активность в чате, отвечает ли он на звонки или нет.
Если при проверке система обнаружит какие-то несостыковки, объявление может быть заблокировано. Если же есть подтверждения тому, что продавец недобросовестный, ему полностью ограничат доступ к платформе.
— Какие факторы учитываются при оценке объявлений?
— Оценка качества контента очень сложная. Проверить верификацию профиля, берет ли продавец трубку — легко, а вот понять, настоящий ли объект, довольно трудно. Часто для этих целей используют модели на основе машинного обучения, которые способны проанализировать весь контент. Такие модели обучают на базе данных, после чего с помощью алгоритмов они вычисляют признаки ненастоящих объявлений, например заниженную стоимость объекта.
Также такая система умеет находить неоригинальные фотографии. Она может сравнить изображения, даже если их повернули, обрезали, поменяли цвет. То есть первая проверка — автоматическая, с помощью технологий искусственного интеллекта.
К сожалению, не все можно проанализировать с помощью этой модели, поэтому сложные случаи проверяются вручную. Если система алгоритмов что-то подозревает, объявление дополнительно посмотрит человек. Но и этого может быть мало. Дальше в ход идут дополнительные проверки. Это может быть в том числе тайный покупатель.
— На основании своего опыта что бы вы могли посоветовать рядовым гражданам — на что обращать внимание при поиске недвижимости на агрегаторах?
— Есть концепция «безопасного пути». Когда покупатель приходит на площадку, его стараются провести, условно, за руку, показывая безопасные варианты. Так, надежные сервисы могут дать возможность ранжировать выше объекты от продавцов с хорошей репутацией и высоким рейтингом. Кроме того, бывают дополнительные траст-факторы: отзывы, значки о проведенных проверках подлинности профиля. По нашей статистике, трафик в объявлениях верифицированных аккаунтов на 20% больше, чем в тех профилях, где бейджи отсутствуют. Потому что тогда покупатель понимает, что имеет дело не с каким-то непонятным аккаунтом, а с продавцом, который подтвердил, что он реально существует, с помощью документов, реквизитов компании, личного кабинета на «Госуслугах», или прошел специальную проверку платформы на предмет соблюдения всех правил.
Дальше есть защищенные каналы коммуникации, коллтрекинг (пр. ред. — с англ. отслеживание звонков), с помощью которых площадки ограждают продавцов от личного спама; есть мессенджеры, алгоритм в которых отслеживает и блокирует фишинговые ссылки и предупреждает о потенциально небезопасных действиях (например, если вас пытаются перевести в сторонний мессенджер или запросить предоплату).
Некоторые платформы позволяют провести сделку и бронь через саму площадку. Так гарантируется сохранность денег. Можно открыть спор и разобраться, если что-то пошло не так.
— Какие тренды сейчас есть в сфере защиты сделок с недвижимостью?
— У многих игроков рынка есть свои сервисы оценки стоимости недвижимости. Сделать его качественным очень сложно: каждый объект уникальный. И всегда есть то, что нужно улучшать. Есть такие факторы, которые оценщик учитывал, а алгоритмы о них не могут знать. Например, что окна квартиры выходят на солнечную сторону, или близость к дому детских садов. Теперь такие показатели добавляются в систему, и компьютер, обрабатывая все данные, может оценить стоимость объекта.
Еще в моду вошли автоматизированные чат-системы. С их помощью можно будет проводить необходимые проверки, не прибегая к помощи тайных покупателей.
С другой стороны, современные нейросети могут генерировать изображения, которые не отличить от настоящих. Раньше, чтобы разместить фейк, нужно было позаимствовать фотографию, теперь ее можно сгенерировать. Поэтому необходимо уметь отличать, настоящее изображение или нет. Это целая область исследований.
— С 1 марта 2023 года Росреестр перестал предоставлять справки о недвижимости посторонним лицам. Повлияло ли это на работу агрегаторов и верификацию продавцов?
— Это плохой шаг, потому что рынок очень сложный, средний чек — большой. Зачастую у людей покупка недвижимости самая значимая в жизни. Вся индустрия и государство должны двигаться в сторону обеспечения большей прозрачности этих сделок. Мы надеемся, что какое-то позитивное решение для всех будет найдено.
— Возможно ли совсем исключить риски при сделках с недвижимостью?
— Расскажу вам на примере посуточной аренды. Бронировать квартиры сейчас можно на некоторых площадках напрямую. Деньги попадают на специальный безопасный счет. Арендодатель может быть уверен, что жилец оплату внес. А заселяющийся может быть уверен в том, что он не потеряет деньги, если квартира ему не подойдет.
Я считаю, что можно исключить все риски. Это будет долгий путь, но рынок и индустрия туда придет.