Пандемия ускорила развитие уже существующих трендов на рынке Краснодара, рассказывает руководитель направления коммерческой недвижимости «Черноморская финансовая компания-Недвижимость» Владимир Жаринов. Основными векторами этого года стали уход в онлайн, удаленная работа и децентрализация.
Пандемия подкосила
Из-за пандемии коронавирусной инфекции и связанных с ней ограничений часть компаний ушла с рынка. Это напрямую отразилось на коммерческой недвижимости. Так, одним из самых пострадавших направлений стала торговля, отмечает эксперт. На фоне пандемии и изоляции, а также нарастающего кризиса ритейл все чаще предпочитает использовать складские помещения и перестраивать логистику. В итоге, арендные ставки подешевели в некоторых местах на 40%.
«Растет рынок доставки, развиваются сопутствующие сервисы. Логистические компании уже не везут товары из магазина, а доставляют их со склада. Плюс тут свою роль сыграл ценовой фактор — стоимость склада порядка 300-400 рублей за квадратный метр. Торговые помещения стоят от 1000 рублей, то есть на 60% дороже. Складской персонал также стоит дешевле», — отмечает Владимир Жаринов.
Рост формата удаленной работы привел к перераспределению офисной недвижимости и падению стоимости квадратного метра. Аренда в бизнес-центрах упала где-то на 10-20%.
К числу серьезно пострадавших отраслей относится и ресторанный бизнес. В общепите закрылось больше всего заведений из среднего ценового сегмента. Элитные рестораны выстояли, смогли выжить и адаптироваться.
«Средний сегмент, с одной стороны, самый многочисленный. С другой, в нем было много слабых компаний и тех, кто не смог приспособится к новому формату работы», — подчеркивает Жаринов.
В итоге, выросло число вакантных площадей под общепит. Помимо потребсферы очень сильно просел сегмент туризма. Агентства закрылись и игроки на рынок не вернулись — они так и не открылись. Из шести арендаторов из сферы туризма в ЧФК остался только один, рассказывает представитель компании. Также из сильно пострадавших направлений он выделил школы иностранных языков, детские досуговые центры. Многие компании из этих сегментов закрылись и съехали с арендуемых площадей.
Выжили сильнейшие
С другой стороны, ситуация в Краснодаре не критична и в целом рынок неплохо пережил пандемию и кризис, считает представитель «ЧФК-Недвижимость».
«Количество вакантных площадей растет, но сложно оценить в целом, насколько увеличилась их доля в Краснодаре. Все достаточно индивидуально и надо смотреть по конкретным районам. Вывести «среднюю температуру по больнице» не получится. Например, в районе ЖК «Панорама» вообще ничего не освободилось. Там же, где было перенасыщение с коммерцией, помещений стало много», — комментирует эксперт.
По данным «ЧФК-Недвижимость», освободились не очень ликвидные площади, цены на которые были выше рынка. Стало меньше предпринимателей, ведущих бизнес на пределе рентабельности и помещений, которые сдавались по завышенной цене.
«Например, был высокий спрос на центр города, помещения на улице Красной в пищевом сегменте. Стоимость квадратного метра оказалась действительно очень завышенной. Бизнес на этом жил. Но пандемия показала, кто сильный игрок, а кто нет. Многие слабые компании закрылись», — отмечает эксперт.
Курс на децентрализацию и новые точки притяжения
Все еще основным критерием при выборе коммерческой недвижимости является высокий трафик — наибольшей популярностью пользуются локации в центре, в густонаселенных спальных районах, рядом с торговыми центрами.
Характерным примером является район ЖК «Панорама» — благодаря открытию такого знакового места как стадион и парк, там возник колоссальный трафик, рассказывает Владимир Жаринов. Там все предложения по аренде чрезвычайно ликвидные и практически всегда сданы. Помещения освобождаются крайне редко, а цены практически такие же, как на улице Красной.
«Это пример того, как возникает новая точка притяжения. Раньше это была только улица Красная. Сейчас рынок меняется и уходит в другие места. В тот же спальный район, где появился свой собственный событийный центр», — отмечает топ-менеджер компании.
Курс на децентрализацию наметился еще до активной работы властей в этом направлении и пандемии, отмечает Жаринов. Просто карантин и сложившаяся ситуация ускорили все эти процессы.
«На самом деле тенденция на децентрализацию наметилась уже несколько лет назад. Карантин и пандемия просто ускорили эти процессы. Например, все крупные торговые центры строятся на окраинах по периметру объездных дорог. Идет перемещение деловой активности в микрорайоны. Тренд наметился несколько лет назад, просто история с коронавирусом ускорила этот процесс», — считает эксперт.
Из общих трендов отстает офисная недвижимость — в районах мало хороших, качественных площадей. Центр остается центром как раз потому, что там сосредоточена вся деловая активность. Бизнес-центры класса А есть только там, а в спальных районах таких предложений практически нет.
«Пандемия очень сильно повлияла на наш образ жизни и образ мысли. Все это в итоге отразилось и на коммерческой недвижимости — например, люди беспокоятся о своем здоровье и безопасности. Они поняли, что в торговых центрах много контактов и высока опасность заразиться. Это отразилось на трафике — все думают, пойти в ТЦ или street retail рядом с домом. Зачастую выбор делается в пользу последнего. Уже сейчас видно, что торговые центры испытывают затруднения с заполняемостью арендаторами», — считает представитель «ЧФК-Недвижимость».
Эксперт прогнозирует, что в обозримом будущем сложнее всего придется средним по размеру ТЦ. Крупные площадки останутся, получат толчок к развитию небольшие торговые центры в микрорайонах.
Карантин и пандемия привели к расцвету интернет-магазинов. Крупные игроки рынка стали расширяться, брать лучшие площади, переносить пункты выдачи заказов из подвалов на первые этажи, осваивать новые, более дорогие локации.
«Раньше люди охотно выезжали из своего микрорайона. Сейчас этого нет. Все хотят получить эту услугу или товар рядом со своим домом. Поэтому будут выигрывать мелкие районные ТЦ. Вообще рынок сильно меняется — многие крупные игроки уходят, так как сильно пострадала фешн-индустрия. Крупные продавцы одежды закрывают магазины и уходит в онлайн, меняет свой формат. Это не может не повлиять на торговлю», — считает Жаринов.
Еще одним трендом стало смещение фокуса с инвестирования на сохранение капитала — коммерческая недвижимость перестала быть очень ликвидным активом, выгодным для вложения средств.
«Ставки упали, но цены на коммерческие помещения пока что в среднем остаются на уровне допандемийного периода. По нашим прогнозам, в ближайшие полгода стоимость квадратного метра упадет где-то на 5%», — подчеркивает представитель компании.
В связи с падением ставок аренды в среднем на 20%, учитывая что стоимость недвижимости остается на прежнем уровне, на данный момент, коммерческая недвижимость становится менее привлекательной в качестве инвестиций.
«Увеличивается срок ее окупаемости, так как падают ставки. Стоимость приобретения остается на том же уровне. В плане рентабельности недвижимость уже не является высокодоходным приобретением. Да, она пока что обгоняет нашу годовую ключевую ставку и проценты по депозитам. То есть, подходит для сохранения денег, но не для инвестирования. Цены пока что не будут падать, так как банковские вклады с падением ключевой ставки стали очень низкими и спрос на вложения в коммерческую недвижимость все же есть — она ликвидна и безопасна», — отмечает он.
«ЧФК-Недвижимость» осуществляет подбор коммерческой недвижимости по любым доступным параметрам.
Головной офис: г. Краснодар, ул.Красная 108
Телефон: 800 700 1 800
Сайт
Instagram