![От точечной застройки к стилю жизни: как меняется рынок жилья Краснодара](https://s0.rbk.ru/rbcplus_pics/media/img/2/70/295998092707702.jpg)
В Краснодаре за последние десять лет изменилась градостроительная политика и подход строительных компаний к возведению жилья. От хаотичной точечной застройки строительные компании перешли к комплексному освоению территорий.
Помимо позиции властей, на такую трансформацию оказало влияние и изменение рыночной конъюнктуры. Покупатели перестали приобретать квадратные метры. Теперь они отдают предпочтение местам, где создается определенный образ жизни — с социальной инфраструктурой, красивыми дворами, благоустроенными территориями и удобным окружением.
Большой выбор и высокая конкуренция позволяют отдавать предпочтение наиболее интересным вариантам — все чаще покупатели делают ставку на комфортные квартиры в жилых комплексах с развитой инфраструктурой.
Решить застарелые проблемы и кардинально изменить облик Краснодара должен новый генплан города, который был принят в сентябре 2020 года. Кубанская столица станет также пилотным городом для отработки нового механизма комплексного развития территорий, создаваемого минэкономразвития РФ.
За последние годы кардинально изменились взаимоотношения между властями, общественниками и бизнесом, рассказывает советник главы Краснодара Александр Водяник.
«Застройка города велась весьма хаотично. Для ликвидации этого и разрабатывался новый генплан. Из-за застройки в Краснодаре такой же хаотичный микроклимат, исправить который можно с помощью нормальной городской инфраструктуры. Ее нужно создавать с бизнесом, со строительными компаниями. Уже достаточно часто те решения, которые предполагается реализовать в рамках зеленого каркаса города, встречают положительный отклик у застройщиков», — отмечает он.
![От точечной застройки к стилю жизни: как меняется рынок жилья Краснодара](https://s0.rbk.ru/rbcplus_pics/media/img/1/84/295998092772841.jpg)
Одним из удачных примеров реализации комплексной застройки является жилой микрорайон «Самолет» Строительной компании «DOGMA», отмечают эксперты. Общая площадь проекта составит 199 тыс. кв. метров. По данным Единого федерального реестра застройщиков, в ЖК будет более 5 тыс. квартир. Максимальный комфорт внутреннего пространства продуман еще на стадии проектирования. Проект представляет собой своеобразный «город в городе». В нем предусмотрены не только необычные элементы благоустройства, но и необходимая для комфортной жизни социальная инфраструктура. Каждый дом и каждый двор имеет свою идею, которая воплощается не только в названии, но и в фасаде, арт-объектах, но и в окружающей дома территории. Будет устроен бульвар для отдыха, торговые площадки, храм, уличные библиотеки, водные детские площадки и еще много чего интересного для будущих жильцов.
Более того, проект создается в тесном контакте с жителями — строительная компания DOGMA проводит опросы, собирает обратную связь и учитывает пожелания будущих собственников жилья. Строительство домов идет одновременно с возведением социальной инфраструктуры. Благодаря этому после сдачи микрорайона у жителей не возникнет проблемы нехватки детских садов и школ.
Застройщикам добавили надежности
Серьезно повлиял на трансформацию рынка недвижимости Краснодара переход на эскроу-счета и проектное финансирование. Необходимость работы с банками привели к укрупнению рынка и сокращению числа работающих на нем строительных компаний. Как отмечали представители отрасли, далеко не все организации смогли пройти аккредитацию финансовых организаций.
Новый порядок требует правильной оценки проекта, грамотного бюджетирования и планирования расходов, сокращения непредвиденных трат, соблюдение финансовой дисциплины и своевременных расчетов с контрагентами. Изменился и пакет документов — стали важными те разрешения и бумаги, которые ранее не определялись строительными компаниями как основополагающие.
В итоге, важным ориентиром для покупателей при выборе квартиры стала надежность строительной компании с точки зрения банков, и, в частности, аккредитация в крупнейших финансовых организациях региона и страны.
В пресс-службе Юго-Западного банка ПАО «Сбербанк» рассказали, что для получения проектного финансирования, застройщик должен подать заявку на кредит и предоставить информацию о проекте менеджеру банка. Далее банк анализирует разрешительную документацию с правовой точки зрения, эффективность проекта, проверяет наличие у застройщика опыта строительства и продаж, а также оценивает его деловую репутацию. Обязательный этап — прохождение проверки безопасности. В случае если застройщик не проходит эту проверку, банк приостанавливает дальнейшее рассмотрение заявки.
Кроме этого застройщик должен внести собственных средств не менее 15% от стоимости проекта. В качестве доли собственного участия компании банк может засчитать рыночную стоимость земельного участка или права его аренды, поэтому от застройщика может потребоваться даже меньше 15% объема средств проекта в денежном эквиваленте.
Одним из надежных партнеров банка является компания DOGMA.
«За прошедший год банк профинансировал три объекта компании — ЖК «Парк Победы» и вторую очередь ЖК «Самолет» в Краснодаре, а также третью очередь ЖК «Арена» в Новороссийске. В общей сложности с применением механизма эскроу «Сбербанка» DOGMA возводит порядка 190 тыс. кв. м. жилья или 5 тыс. квартир», — прокомментировали в пресс-службе банка.
В качество заложили комфорт
Трансформировались требования покупателей и их приоритеты — если раньше решающую роль играла низкая стоимость, то сейчас на первый план вышло качество.
Стоимость жилья складывается из ряда составляющих, отмечают эксперты — основными являются затраты на стройматериалы, участок и работы. Увеличивают цену такие характеристики, как правильные и продуманные архитектурные решения, грамотное территориальное планирование и социальная инфраструктура.
![От точечной застройки к стилю жизни: как меняется рынок жилья Краснодара](https://s0.rbk.ru/rbcplus_pics/media/img/3/03/295998092772033.jpg)
Количество предложений в проектах с комплексным освоением территорий растет, рассказывают аналитики. Застройщики все чаще думают над тем, как правильно оформить дворовое пространство и как его зонировать, чем наполнить площади общего пользования. Конечная стоимость жилья складывается из ряда факторов, и, если их исключить, квартиры потеряют в качестве. Влияют на цену жилья также транспортная доступность, локация, инфраструктура, окружение, благоустройство, и, что важно, технологии строительства.
По оценкам экспертов, качество застройки Краснодара и уровень проектов стабильно растут. При этом, из-за роста средней стоимости квадратного метра примерно на 20% структура себестоимости жилья значительно не изменилась. Но благодаря трансформации управленческой модели удалось добиться роста уровня застройки без значительного повышения цен.
В итоге, в Краснодаре выросло число проектов с интересными решениями и с упором на развитие сопутствующей инфраструктуры. Одним из примеров является строительная компания DOGMA. Этот застройщик оказался единственным среди топ-5 строительных компаний Краснодара, не допускающим задержки в строительстве объектов.
Собственный парк техники не только дает компании возможность быстро строить, но и сокращает затраты и дает возможность продавать качественное жилье разумной цене. Притом, компания вошла в число лидеров по лучшему оформлению придомовых территорий и сопутствующей инфраструктуры — именно по этому параметру компанию выделил проект «МаркаКачества». По оценкам экспертов, такой подход к строительству станет нормой для всех уже в ближайшем будущем.
Работать на строительном рынке в связи с последними изменениями не так просто, как пять лет назад, отмечают застройщики. Если раньше можно было просто возводить жилье и продавать его — и уходило все, включая квартиры в жилых комплексах без инфраструктуры, благоустроенных дворов, школ и даже дорог.
Но сейчас все изменилось, рассказывает исполнительный директор СК «DOGMA» Георгий Лабинцев:
«Клиент диктует, что он хочет купить, конкуренция высока, а от компаний ждут не только квадратные метры, но и выполнение некой социальной функции — создания комфортного пространства для жизни. Новый подход к застройке, новые стандарты качества строительства и новые, быстроразвивающиеся застройщики задают совершенно новый уровень жизни».